Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2011 г. N 19АП-4421/11

21 сентября 2011 г.

Дело N А14-12693/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2011 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.,

судей Семенюта Е.А.,

Сергуткиной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Князевой Г.В.,

при участии:

от ООО "КЛЁН": Цикоза О.П., представителя по доверенности б/н от 17.01.2011,

от администрации городского округа город Воронеж: Глушаковой Ю.Н., главного специалиста отдела правовой работы в сфере муниципальной собственности и градостроительства департамента правовой работы администрации городского округа город Воронеж, доверенность N 825 от 30.12.2010;

от муниципального унитарного предприятия городского округа город Воронеж "Городской центр по работе с недвижимостью": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2011 по делу N А14-12693/2010 (судья Максимович Т.Н.) по заявлению ООО "КЛЁН" (ОГРН 1033600036645, ИНН 3662010750) к администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733), третье лицо - муниципальное унитарное предприятие городского округа город Воронеж "Городской центр по работе с недвижимостью" о признании недействительным пункта 1 приказа от 22.11.2010 N 302 в части установления стоимости продажи нежилого встроенного помещения на основании отчета об оценке рыночной стоимости и обязании заключить договор купли-продажи нежилого встроенного помещения на условиях, предложенных истцом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Клен" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Администрации городского округа город Воронеж (с учетом уточнений и замены ненадлежащего ответчика надлежащим от 27.01.2011):

- признать недействительным пункт 1 приказа заместителя главы администрации - директора департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж от 22.11.2010 N 302 "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А; II в лит. А1 общей площадью 1118, 0 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, с ООО "Клен" в части установления стоимости продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А; II в лит. А1 общей площадью 1118, 0 кв. м, расположенного по адресу: г.Ворон еж, ул. 9 Января, дом 128, в сумме 29 563 617 рублей с НДС, в том числе: 25 053 913 рублей без НДС, подлежащих уплате в бюджет городского округа, НДС - 4 509 704 рубля, подлежащий уплате в федеральный бюджет.

- обязать Администрацию городского округа город Воронеж заключить с ООО "Клен" договор купли-продажи N Ц-177-10 от 14.12.2010, изложив пункты договора: 1.1, подпункт 2.2.1 пункта 2.2, подпункт 2.2.2 пункта 2.2 в следующей редакции:

- пункт 1.1. "Продавец" продает, а "Покупатель" приобретает в собственность, в рассрочку сроком на семь лет, арендуемое у Администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды N 2-647-01 от 10.12.2001 нежилое встроенное помещение I в лит. А; II в лит. А1 общей площадью 1118, 0 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128 (далее - "предмет договора"), без учета процентов за предоставленную рассрочку и без НДС по цене 18 264 601 рубль. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ на день заключения договора купли-продажи, которая составляет 7,75% годовых. Налог на добавленную стоимость уплачивается "Покупателем" сверх стоимости "предмета договора" в федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством;

- подпункт 2.2.1 пункта 2.2. С учетом предоставленной рассрочки покупатель обязан в срок по 01.12.2017 включительно оплатить "Продавцу" за приобретенное помещение денежные средства в размере 18 264 601 рубль без НДС, а также проценты на сумму денежных средств, по уплате которых предоставлена рассрочка исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (7, 75%) годовых Центрального банка РФ. Помимо этого налог на добавленную стоимость уплачивается "Покупателем" сверх стоимости "предмета договора" в федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством;

- подпункт 2.2.2 пункта 2.2. В срок по 01.01.2011 оплатить 217 435 рубля 73 копейки - основной платеж и дополнительно 39 319 рублей 63 копейки проценты за предоставленную рассрочку и дополнительно НДС в федеральный бюджет. В дальнейшем ежемесячно в срок по 1 число каждого месяца оплачивать 217 435 рубля 73 копейки - основной платеж, а также дополнительно проценты за предоставленную рассрочку и НДС в федеральный бюджет. В срок по 01.12.2017г. должна быть произведена полная оплата "предмета договора". Порядок расчета денежных средств по предоставленной рассрочке приведен в приложении N 1. "Покупателю" предоставляется право досрочной оплаты "предмета договора".

Примерный график платежей, приведенный в приложении N 2 к договору купли-продажи N Ц-177-10 от 14.12.2010, изложить в редакции покупателя от 08.06.2011.

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: МУП городского округа город Воронеж "Городской центр по работе с недвижимостью".

Решением суда от 08.07.2011 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация городского округа город Воронеж обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В судебное заседание муниципальное унитарное предприятие городского округа город Воронеж "Городской центр по работе с недвижимостью" не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что 10.12.2001 между Администрацией города Воронежа и ООО "Клен" заключен договор аренды N 2-647-01 нежилого помещения, по условиям которого обществу передано в аренду нежилое помещение площадью 1118, 0 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, на срок с 01.12.2001 по 30.11.2011.

04.06.2010 ООО "Клен" обратилось к Администрации города с заявлением (вх. N 09/2859) о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества.

Согласно приказу заместителя главы администрации - директора департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж от 22.11.2010 N 302 "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А; II в лит. А1 общей площадью 1118, 0 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, с ООО "Клен" принято решение о приватизации обществом указанного нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, по рыночной цене - 29 563 617 рублей (в том числе НДС в сумме - 4 509 704 рубля), 25 053 913 рублей (без НДС), подлежат уплате в бюджет городского округа, НДС - в сумме 4 509 704 рубля подлежит уплате в федеральный бюджет.

29.11.2010 Администрация городского округа город Воронеж (продавец) направила в адрес ООО "Клен" (покупатель) уведомлением N 09-03/3896 проект договора купли-продажи N Ц-177-10 от 14.12.2010, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет, арендуемое у Администрации города нежилое помещение площадью 1118, 0 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, стоимость приобретаемого помещения составляет 25 053 913 рублей (пункт 1.1 договора).

Указанная стоимость имущества определена на основании отчета N 203-10 от 02.09.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения I в лит. А; II в лит. А1 общей площадью 1118, 0 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, находящегося в муниципальной собственности, подготовленного МУП городского округа город Воронеж "Городской центр по работе с недвижимостью".

03.12.2010 ООО "Клен" направило в Администрацию городского округа г. Воронежа письмо N 58, в соответствии с которым просило представить копию отчета об оценке арендованного имущества по ул. 9 Января, 128.

Кроме того, ОО "Клен" направило в адрес Администрации городского округа г. Воронежа два экземпляра договора купли-продажи N Ц-ХХХ-10 ноября 2010 года на трех листах, в котором предложило иную редакцию пунктов 1.1, 2.2, 2.2.1 договора в части рыночной стоимости приобретаемого нежилого помещения, определив его рыночную стоимость в сумме 21 438 000 руб., 2 экземпляра протокола разногласий к договору купли-продажи N Ц-ХХХ-10 от "ХХ" ноября 2010 на трех листах каждый, 2 экземпляра приложения N 2 в редакции Покупателя к договору купли-продажи на трех листах, отчет отчета N 69/10 от 08.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения I в лит. А; II в лит. А1 общей площадью 1118, 0 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, составленного по заданию ООО "Клен" независимым оценщиком ИП Шмыголь В.В. "Регион-Эксперт-Центр" по состоянию на 03.12.2010.

23.12.2010 Администрация города уведомлением N 09-03/4277 сообщила обществу об отклонении протокола разногласий к проекту договора купли-продажи N Ц-177-10 от 14.12.2010, по причине того, что согласно отчету об оценке, выполненным МУП города Воронежа "Городской центр по работе с недвижимостью", рыночная стоимость арендуемого объекта составляет 25 053 913 рублей 00 копеек.

ООО "Клен", считая рыночную стоимость выкупаемого имущества, установленную администрацией города, явно завышенной, а также ссылаясь на то, что стороны не согласовали редакцию спорных пунктов договора купли-продажи N Ц-177-10 от 14.12.2010 в части цены выкупаемого имущества, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что приказ заместителя главы администрации - директора департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж от 22.11.2010 N 302 в части установления стоимости продажи нежилого встроенного помещения в сумме 29 563 617 рублей, в том числе НДС в сумме 4 509 704 рубля, не соответствует приведенным нормам закона и нарушает права и законные интересы истца, поскольку оценка рыночной стоимости нежилого помещения, произведенная третьим лицом является недостоверной, в связи с чем, требования Общества об обязании заключения договора на обусловленных условиях, подлежат удовлетворению.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно ст.3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как подтверждается материалами дела и было установлено судом первой инстанции, ООО "Клен" обладает преимущественным правом на приобретение арендованного помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, по цене, равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пунктом 3 ст. 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки, и исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, данными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Информационном письме N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Таким образом, для установления величины рыночной стоимости муниципального имущества, отчуждаемого в порядке Закона N 159-ФЗ, с целью урегулирования преддоговорного спора, установлен специальный порядок путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, сторонами были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же помещения.

Так, согласно отчету, выполненному ИП Шмыголь В.В. "Регион-Эксперт-Центр" N 69/10 от 2010 года, выполненному по заданию ООО "Клен", рыночная стоимость недвижимого имущества составила 21 438 000 рублей 00 копеек без НДС.

Согласно отчету, выполненному МУП г. Воронежа "Городской центр по работе с недвижимостью" N 203-10 от 02.09.2010, выполненному по заданию Администрации города, рыночная стоимость недвижимого имущества составила 25 053 913 рублей 00 копеек без НДС.

В связи с тем, что между двумя отчетами имелись расхождения рыночной стоимости недвижимого имущества, судом первой инстанции по ходатайству ООО "Клен" была назначена экспертиза для установления рыночной стоимости нежилого помещения.

Согласно представленному в суд заключению экспертов N 1068/6-3; 1106/6-3 Государственного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы от 05.05.2011, составленному по результатам проведенной судебной экспертизы, и дополнению к нему от 02.06.2011 N1068/6-3; 1106-6-3 рыночная стоимость нежилого встроенного помещения I в лит. А; II в лит. А1 общей площадью 1118, 0 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, на 22.02.2011 составила 21 552 229 рублей, с учетом округления и НДС.

Таким образом, подписание договора купли-продажи по цене, предложенной администрацией, лишило бы ООО "Клен" права на оспаривание результатов оценки спорного имущества и возможности для дальнейшей защиты своих прав.

Судом установлено, что оценка, проведенная экспертами ГУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" соответствует требованиям статей 11, 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256, и наиболее соответствует рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Достоверность данной оценки лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции не оспаривалась.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

На основании вышеизложенного, ООО "Клен" имело право оспаривать достоверность величины стоимости объекта оценки, в связи с чем довод апелляционной жалобы является несостоятельным.

Доводы подателя апелляционной жалобы относительно достоверности величины рыночной стоимости объекта согласно отчету, выполненному по заданию Администрации города, не подлежат удовлетворению, поскольку нашли свое опровержение в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также при проведении судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты является несостоятельным, поскольку каждый субъект вправе выбирать способ защиты и обжалование в данном случае ненормативного правового акта полностью согласуется с рекомендациями, изложенными в п.2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92.

Ссылка Администрации на то, что судом первой инстанции применены нормы гражданского права об урегулировании разногласий при заключении договора, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Общество обратилось в суд в порядке статьи 198 АПК РФ с заявлением о признании недействительным пункта 1 приказа заместителя главы Администрации и в порядке статьи 4 АПК РФ с требованием об обязании заключения с ним договора купли-продажи нежилого помещения, предложенных Обществом в протоколе разногласий от 14.12.2010.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах признание приказа от 22.11.2010 N 302 в части установления стоимости продажи нежилого встроенного помещения в сумме 29 563 617 рублей, в том числе НДС в сумме 4 509 704 рубля, не соответствующим приведенным нормам закона и нарушающим права и законные интересы Покупателя, ведет к возложению на администрацию городского округа город Воронеж обязанности по заключению с Обществом договора купли-продажи N Ц-177-10 от 14.12.2010 в определенной Покупателем редакции и сформулированным в резолютивной части решения суда.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, оценив представленные доказательства в соответствии со ст.71 АПК РФ, что приказ заместителя главы администрации - директора департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж от 22.11.2010 N 302 в части установления стоимости продажи нежилого встроенного помещения в сумме 29 563 617 рублей, в том числе НДС в сумме 4 509 704 рубля, не соответствует приведенным нормам закона и нарушает права и законные интересы ООО "Клен", поскольку оценка рыночной стоимости нежилого помещения, произведенная третьим лицом является недостоверной, в связи с чем правомерно удовлетворил требования Общества.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

Учитывая изложенное, и руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2011 по делу N А14-12693/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

Е.А. Семенюта В.А. Сергуткина