Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 января 2012 г. N Ф10-5544/11 по делу N А08-3107/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
судей	Сорокиной И.В.
	Толкачевой И.Ю.
при участии в заседании:
от истца:	Гарбузовой О.И. - представителя (дов. N 1 от 26.01.2012) Коняшина С.А. - представителя (дов. б/н от 26.01.2012)
от ответчика: от третьих лиц:	представитель не явился представители не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автотех", г. Шебекино Белгородской области, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по делу N А08 - 3107/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Автотех" (ОГРН 1043104003030), г. Шебекино Белгородской области, обратилось в Арбитражный суд Белгородской области к Администрации Шебекинского района (ОГРН 1023101339964), г. Шебекино Белгородской области, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от продавца - Шебекинского муниципального учреждения "Центр управления пассажирскими перевозками" (далее - ШМУ "ЦУПП") (ОГРН 1023101335047), г. Шебекино Белгородской области, к покупателю ООО "Автотех" на основании договора купли-продажи, заключенного 11.06.2010 между МУ "Центр управления пассажирскими перевозками" и ООО "Автотех", а также с учетом передаточного акта, на объекты недвижимости: нежилое здание общей площадью 1507,1 кв.м., с кадастровым номером 13:18:00:00:5329/27:1001/Б и расположенного под ним земельного участка площадью 3 120 кв.м. с кадастровым номером 31:18:0801017:24, находящихся по адресу: Белгородская обл., г. Шебекино, ул. Харьковская.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 18.07.2011 (судья Головина Л.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 (судьи Сергуткина В.А., Миронцева Н.Д., Протасов А.И.) указанное решение оставлено без изменения.

Ссылаясь на допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права, истец подал кассационную жалобу, в которой просит данные решение суда области и постановление суда апелляционной инстанции отменить, иск удовлетворить.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства представители ответчика и третьих лиц в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 08.06.2010 ООО "Автотех" признано победителем аукциона по продаже нежилого здания площадью 1507,1 кв.м., кадастровый номер 13:18:00:00:5329/27:1001/Б и земельного участка под ним площадью 3120 кв. м., кадастровый номер 13:18:0801017:24, расположенных по адресу: г. Шебекино, ул. Харьковская, находящихся в муниципальной собственности, по цене 7 114 800 руб.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.12.2003 N 31-01/09-10/2003-325 на момент проведения аукциона, указанное здание было закреплено на праве оперативного управления за ШМУ "ЦУПП". В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2005 N 31-01/09-1/2005-911, названное лицо на праве постоянного (бессрочного) пользования владело спорным земельным участком.

Итоговым протоколом Аукционной комиссии от 08.06.2010 определено, что платеж за приобретаемое имущество производится единовременно в рублях Российской Федерации. Продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи в срок не позднее 5 дней после утверждения данного протокола.

Также в указанном протоколе содержится условие о том, что в случае уклонения покупателя от заключения договора купли-продажи либо невнесения в срок до 10 дней установленной суммы платежа, сумма внесенного покупателем задатка ему не возвращается и он утрачивает право на заключение договора купли-продажи.

На дату подачи заявки об участии в аукционе ООО "Автотех" согласно договору о задатке N 66/10 от 03.06.2010 внесен задаток в размере 1 293 600 руб.

Постановлением главы администрации Шебекинского района N 865 от 09.06.2010 ООО "Автотех" в связи с необходимостью получения кредита была предоставлена отсрочка платежа за недвижимые объекты: до 01.08.2010 в размере 1 740 000 руб.; до 01.09.2010 в сумме 4 081 200 руб.

16.06.2010 между ООО "Автотех" и ШМУ "ЦУПП" по согласованию с Комитетом муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского района в соответствии с итоговым протоколом аукционной комиссии от 08.06.2010 был подписан договор купли-продажи названных объектов недвижимости.

В соответствии с п. 3.1 данного договора ООО "Автотех" обязалось в течение 10 дней с момента подписания договора произвести оплату за имущество в размере 7 114 800 руб. путем перечисления денежных средств на счет Комитета.

При его подписании покупателем был составлен протокол разногласий к п. 3.1 указанного договора, относительно порядка внесения оплаты стоимости имущества, которые продавец и собственник имущества не согласовали.

Арбитражный суд Белгородской области решением от 22.11.2010 по делу N А08-5076/2010 признал ООО "Автотех" утратившим право на заключение договора купли-продажи нежилого здания площадью 1 507,1 кв.м., с кадастровым номером 31:18:00:00:5329/27:1001/Б и земельного участка под ним площадью 3 120 кв.м. с кадастровым номером 31:18:0801017:24, расположенные по адресу: г. Шебекино, ул. Харьковская. Договор купли-продажи от 16.06.2010 указанных объектов недвижимости признан незаключенным. Данное решение оставлено в силе в этой части судами апелляционной и кассационной инстанций.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на договор купли-продажи от 11.06.2010, который также был заключен по итогам аукциона от 08.06.2010, между этими же сторонами.

Однако п. 3.1 данного договора предусмотрены иные условия оплаты приобретаемого имущества. ООО "Автотех" на основании Постановления главы администрации Шебекинского района N 865 от 09.06.2010 оплачивает оставшуюся сумму в размере 5 821 200 руб. в следующем порядке: до 01.08.2010 - 1 740 000 руб.; до 01.09.2010 - 4 081 200 руб. Сумма задатка в размере 1 293 600 руб. засчитывается в оплату приобретаемого имущества.

Данный договор с собственником имущества - Комитетом муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского района согласован не был. Передаточный акт от 16.06.2010 не позволяет сделать вывод о том, что он составлен во исполнение договора от 11.06.2010.

Впоследствии Постановлением временно исполняющего полномочия главы администрации Шебекинского района Сергиенко А.Н. N 1065 от 29.07.2010 постановление администрации Шебекинского района N 865 от 09.06.2010 "О предоставлении отсрочки платежа ООО "Автотех" отменено.

На основании договора купли-продажи от 11.06.2010 ООО "Автотех" обратилось в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являющееся предметом купли-продажи. Государственная регистрация прав Управлением приостанавливалась, впоследствии права на указанные объекты за Обществом не были зарегистрированы.

Полагая, что ООО "Автотех" является законным владельцем спорных объектов недвижимости, а также ссылаясь на уклонение Администрации Шебекинского района и города Шебекино от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода прав собственности на названные объекты, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом по данному спору необходимо установить наличие предусмотренных законом оснований для государственной регистрации перехода права собственности не спорные объекты недвижимости и факт перехода прав покупателю.

В качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности заявителем по делу представлен договор купли-продажи от 11.06.2010 здания и земельного участка под ним, заключенный по результатам проведенного аукциона на основании итогового протокола аукционной комиссии от 08.06.2010, между ООО "Автотех" и ШМУ "Центр управления пассажирскими перевозками".

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. В ст. 447-ст. 449 ГК РФ закреплен порядок, в соответствии с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заключение такого договора - обязанность организатора торгов. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Материалами дела подтверждено, что предметом аукциона являлись объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом урегулированы нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с п. 14 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ договор купли-продажи заключается с победителем аукциона в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона.

Согласно ст. 35 данного Закона оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку, срок которой не может быть более чем один год. Решение о предоставлении рассрочки может быть принято в случае приватизации государственного или муниципального имущества таким способом, как продажа имущества без объявления цены.

В силу ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества форма и сроки платежа за приобретенное имущество.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что итоговый протокол аукционной комиссии от 08.06.2010 содержит условия о том, что платеж за имущество производится единовременно в рублях Российской Федерации, а в случае уклонения покупателя от заключения договора купли-продажи он утрачивает право на его заключение.

Подписывая итоговый протокол аукционной комиссии, ООО "Автотех" согласилось с условиями, предусмотренными данным протоколом, в том числе о порядке оплаты приобретаемого имущества.

На основании вышеуказанного, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что заключение договора на торгах и правовые последствия подписания ООО "Автотех" протокола от 08.06.2010 исключают возможность включения в договор купли-продажи имущества, являющегося предметом аукциона, условий оплаты, отличных от предусмотренных протоколом аукционной комиссии.

В п. 3.1 договора купли-продажи от 11.06.2011 установлено, что покупателю, в связи с принятием главой администрации Шебекинского района Постановления N 865 от 09.06.2010 предоставлена рассрочка платежа до 01.08.2010 в размере 1 740 000 руб.; до 01.09.2010 в сумме 4 081 200 руб.

Однако указанное условие не соответствует требованию единовременной оплаты спорных объектов недвижимости, которое было условием аукциона, а также противоречит императивным требованиям ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", не предусматривающей возможность предоставления рассрочки оплаты в данном случае.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций верно указано на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества с названными условиями не соответствует нормам действующего законодательства, в связи с чем, не может являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. Так же, судами верно отмечено, что иск не подлежит удовлетворению поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу N А08-5076/2010 ООО "Автотех" признано утратившим право на заключение договора купли-продажи спорного имущества.

Изложенные в кассационной жалобе доводы общества, были известны судам обеих инстанций, исследовались, им дана надлежащая правовая оценка. Переоценка исследовавшихся судами доказательств и установленных фактических обстоятельств спора в силу ст.ст. 286, 287 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учетом указанного, суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых решения и постановления не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по делу N А08 - 3107/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

И.В. Сорокина И.Ю. Толкачева