Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 декабря 2014 г. N Ф10-4323/14 по делу N А48-3365/2013

г. Калуга

15 декабря 2014 г.

Дело N А48-3365/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 08.12.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 15.12.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	А.Н.Гриднева А.Н.Маненкова М.М.Нарусова
при участии в заседании:
от истца: от Коммандитного товарищества "Ткани и Стиль-Путилин и Ко"	Путилина Ю.В.- директора (паспорт); Авилова В.А.- представителя по доверенности от 01.07.2014 (сроком 1 год); Новиковой Л.А.- представителя по доверенности от 01.07.2014 г. (сроком 1 год)
от ответчика: Федерального агентства по управлению государственным имуществом от третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области Управления культуры и архивного дела Орловской области Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области	представитель не явился, извещен надлежащим образом; Костромичевой Н.Н.- представителя по доверенности и N 005 от 09.01.2014 г. (до 31.12.2014) представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области, г. Орел, на решение арбитражного суда Орловской области от 18.03.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу N А48-3365/2013

УСТАНОВИЛ:

Коммандитное товарищество "Ткани и Стиль-Путилин и Ко" (далее -Коммандитное товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее - ответчик, Росимущество) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области, Управление культуры и архивного дела Орловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2014 г. (судья Карасев В.В.) суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений N 56 площадью 14,4 кв., N 20 площадью 14,0 кв. м, N 21 площадью 4,1 кв. м, N 22 площадью 2,0 кв. м, N 23 площадью 9,8 кв. м, N 24 площадью 3,2 кв. м, N 25 площадью 188,3 кв. м, N 26 площадью 13,5 кв. м, N 27 площадью 20,4 кв. м, общей площадью 269,7 кв. м, являющихся частью здания "Торговые ряды", расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Гостиная, д. 2, находящегося в государственной собственности Российской Федерации и являющегося объектом культурного наследия федерального значения общей площадью 9544,50 кв. м, что составляет 270/9545 долей в праве общей собственности на указанное здание, в редакции направленной Коммандитным товариществом "Ткани и Стиль-Путилин и Ко" в адрес ответчика 21.05.2003 года по цене 796683,00 руб. (отчет об оценке по состоянию на 01.03.2002 года, выполненный Государственным учреждением "Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации"), уточнив пункт 1 договора купли-продажи в следующим содержанием:

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел долю, равную 270/9545 в праве общей долевой собственности на здание "Торговые ряды" общей площадью 9544,50 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 2, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, состоящую из следующих нежилых помещений: N 56 площадью 14,4 кв., N 20 площадью 14,0 кв. м, N 21 площадью 4,1 кв. м, N 22 площадью 2,0 кв. м, N 23 площадью 9,8 кв. м, N 24 площадью 3,2 кв. м, N 25 площадью 188,3 кв. м, N 26 площадью 13,5 кв. м, N 27 площадью 20,4 кв. м, общей площадью 269,7 кв. м (в соответствии с Техническим паспортом на здание "Торговые ряды" по состоянию на 14 мая 2004 года), занимаемые Коммандитным товариществом "Ткани и Стиль-Путилин и Ко" на основании договора аренды от 01.07.1996 N 26, с учетом дополнительного соглашения к нему от 01.04.2002 года.

Продаваемые помещения расположены на первом этаже 3-х этажного здания "Торговые ряды", постройки XIX века, находятся в государственной собственности Российской Федерации на основании свидетельства о государственной регистрации права от 26.10.2006 Серии 57АА N 449086, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области" и далее по тексту договора.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 (судьи Поротиков А.И., Маховая Е.В.,Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции по делу N А48-3365/2013 изменено.

Постановлено абзац первый резолютивной части решения Арбитражного суда Орловской области от 18 марта 2014 г. по делу N А48-3365/2013 изложить в следующей редакции:

"Обязать Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ОГРН 1087746829994) заключить с Коммандитным товариществом "Ткани и Стиль-Путилин и Ко" (ОГРН 1025700781370) договор купли-продажи нежилых помещений N 56 площадью 14,4 кв., N 20 площадью 14,0 кв. м, N 21 площадью 4,1 кв. м, N 22 площадью 2,0 кв. м, N 23 площадью 9,8 кв. м, N 24 площадью 3,2 кв. м, N 25 площадью 188,3 кв. м, N 26 площадью 13,5 кв. м, N 27 площадью 20,4 кв. м общей площадью 269,7 кв. м, являющихся частью здания "Торговые ряды", расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Гостиная, д. 2, находящегося в государственной собственности Российской Федерации и являющегося объектом культурного наследия федерального значения общей площадью 9544,50 кв. м на условиях, изложенных в охранном обязательстве по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры от 31.08.2011 г. N80, проекте договора, направленном Коммандитным товариществом "Ткани и Стиль-Путилин и Ко" в адрес ответчика 21.05.2003 года, по цене 796 683 руб.".

Абзац второй и третий резолютивной части решения Арбитражного суда Орловской области от 18 марта 2014 г. по делу N А48-3365/2013 исключен.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебное заседание суда округа не явились представители Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Управления культуры и архивного дела Орловской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассматривалась в их отсутствие, в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области поддержал доводы жалобы, полагая обжалуемые решение и постановление незаконными и необоснованными по основаниям, изложенным в жалобе, просил судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать.

Представители Коммандитного товарищества "Ткани и Стиль-Путилин и Ко", считая постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просили оставить постановление по делу N А48-3365/2013 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного постановления в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, на основании договора аренды государственного предприятия организации арендаторов от 01.12.1990 года арендному предприятию "Хозрасчетный торговый комплекс N 32" были переданы основные производственные фонды и имущество государственного предприятия, расположенное на первом и подвальном этажах трехэтажного здания постройки XIX века, которое Постановлением Совета Министров РСФСР N 624 от 04.12.1974 г. отнесено к памятникам истории и культуры республиканской категории охраны. Помещение, в котором с 1956 года располагался торговый комплекс, арендовалось по отдельному договору.

В 1992-1994 годах была осуществлена приватизация арендуемого имущества, в результате чего на базе Арендного предприятия "Хозрасчетный торговый комплекс N 32" было создано Акционерное общество открытого типа "Орловские торговые ряды".

Помещения, ранее переданные в аренду предприятию, в состав приватизируемого имущества не вошли. На каждое из занимаемых помещений, расположенных в г. Орле по ул. Гостиной, 2, между уполномоченным органом по использованию и охране памятников и АООТ "Орловские торговые ряды" были заключены охранные договоры на пользование недвижимым памятником истории и культуры на основе аренды NN 22, 23, 24, 25, 26 от 20.01.1993 г.

01.09.1994 года между НПЦ по охране памятников и АООТ "Орловские торговые ряды", в связи с преобразованием АП ХТК N 32 в АООТ "Орловские торговые ряды" заключен договор, которым переведены обязательства и права требования по Охранным договорам на пользование недвижимыми памятниками истории и культуры на основе аренды от 20.01.1993 года.

Указанным договором аренды в редакции дополнительного соглашения к нему от 01.09.1994 года установлено исключительное право арендатора на приобретение в собственность арендуемых помещений в течение срока действия договоров.(пункт 2.1)

28 июня 1996 года АООТ "Орловские торговые ряды" было реорганизовано путем разделения, при этом коммандитное товарищество "Ткани и стиль - Путилин и Ко" является одним из его правопреемников.

01.07.1996 года между ГУ Научно-производственный центр по охране памятников истории и культуры (арендодатель) и КТ "Ткани и стиль - Путилин и Ко" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.1996 года N 26, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 2, первый этаж, общей площадью 267,7 кв. м, для использования в торговой деятельности.

Пунктом 1 данного договора предусмотрено, что арендодатель признает, что КТ "Ткани и стиль - Путилин и Ко" является правопреемником АО "Орловские торговые ряды" в части прав и обязательств, лежащих на арендаторе по Охранному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры на основе аренды от 20.01.1993 N 26 (со всеми изменениями и дополнениями).

Срок аренды установлен сторонами с 01.07.1996 по 31.12.2020.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Руководствуясь правилами статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ,истец 16.06.2002 года обратился в Министерство имущественных отношений Российской Федерации с заявлением на приватизацию спорного арендуемого нежилого помещения с приложением необходимых документов.

Письмом от 22.04.2003 г. N СМ-7982 Министерство имущественных отношений Российской Федерации сообщило, что документы, представленные с целью проведения приватизации спорного объекта недвижимости, расположенного по адресу:г. Орел, ул. Гостиная, д. 2, поданы надлежащим образом. При этом в письме отмечено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" впредь до принятия федерального закона разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, приватизация объектов культурного наследия федерального значения приостановлена (объявлен мораторий), и, только после прекращения моратория на приватизацию объектов культурного наследия федерального значения, установленного п. 2 ст. 63 Закона о памятниках, рассмотрение вопроса о приватизации указанного объекта может быть возобновлено.

В последующем истец направил в адрес Министерства имущественных отношений Российской Федерации проект договора купли-продажи, сославшись на Отчет об оценке по состоянию на 01.03.2002 года, выполненный Государственным учреждением "Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", установивший рыночную цену спорного помещения в размере 796683,00 руб.

Согласно письма Министерства имущественных отношений Российской Федерации N СМ-12509 от 19.06.2003 г. и письма Правительства Российской Федерации от 07.05.2004 N 8/21, рассмотрение вопроса о приватизации вышеназванного объекта приостановлено, в связи с мораторием на приватизацию объектов культурного наследия федерального значения.

Решением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2006 N 11159/04 признано право собственности Российской Федерации на здание "Торговые ряды" по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 2. При этом Высший Арбитражный Суд Российской Федерации пришел к выводу о том, что здание "Торговые ряды", расположенное по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 1/3 (в настоящее время - ул. Гостиная, 2), включено в список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения.

Право собственности Российской Федерации на вышеуказанный объект - Торговые ряды, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Гостиная, д. 2, зарегистрировано в ЕГРП 26.10.2006 за N 57-57-01/102/2006-177, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2006.

Распоряжением Правительства РФ N 2336-р от 22.12.2011 г. утвержден перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27 декабря 1991 г. являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и которые необходимы для обеспечения осуществления Орловской областью полномочий, установленных федеральными законами.

Поскольку утверждением указанного перечня правовые основания для приостановления приватизации арендуемого им нежилого помещения отпали, истец обратился в суд с настоящим требованием об обязании ответчика заключить с ним договор купли-продажи на условиях и по цене, которая была определена независимым оценщиком и направлена в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Принимая решение по рассматриваемому делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворения заявленных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для изменения судебного решения в части определения условий, на которых заключается договор купли - продажи по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 12 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ (далее - Закон о приватизации) в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора в течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты. При этом приобретение государственного имущества осуществляется посредством заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

Согласно отчета об оценке по состоянию на 01.03.2002 года, выполненного Государственным учреждением "Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", рыночная стоимость названного имущества составила менее 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, что предполагает упрощенный порядок приватизации объекта культурного наследия.

Учитывая действие моратория на приватизацию объектов культурного наследия, установленного пунктом 2 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", к моменту обращения в суд истец не утратил права на выкуп спорного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Закона о приватизации, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Пунктом 2 статьи 1 Закона об объектах культурного наследия определено, что предметом регулирования настоящего Федерального закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, как особым видом недвижимого имущества. Указанные объекты независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 50 Закона об объектах культурного наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат только объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия.

Согласно материалов дела, здание "Торговые ряды" к таким объектам не относится.

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона об объектах культурного наследия памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.

Вместе с тем положения Закона об объектах культурного наследия, устанавливающие условия и порядок приватизации объектов культурного наследия, не содержат ограничений относительно частей объектов культурного наследия, которыми в данном случае являются обособленные и поставленные на кадастровый учет помещения в здании, предоставленные обществу в аренду в течение длительного периода. В отношении помещений оформлено охранное обязательство и до этого общество также осуществляло мероприятия по сохранности объекта.

Кроме того, судом правильно учтено, что предметом заявленного требования, равно как и установленного законодательством о приватизации государственного имущества права выкупа служит часть объекта недвижимости, состоящая из ряда нежилых помещений, используемых по единому назначению.

Положениями абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, ст. 289 и ст. 290 ГК РФ.

При определении существенных условий договора купли-продажи федерального имущества, суд апелляционной инстанции, помимо прочего, правомерно исходил из следующего.

Частью 4 статьи 50 Закона N 73-ФЗ установлено, что при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

Такое охранное обязательство представлено в материалы дела.

Согласно пункту 3 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ охранное обязательство оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

Поскольку предметом настоящего спора является имущество, относящееся к объектам культурного наследия, в содержание договора купли-продажи такого имущества необходимо включить условия, изложенные в охранном обязательстве по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры от 31.08.2011 г. N 80.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об изменении резолютивной части обжалуемого решения суда, в которой судом определена доля в праве общей собственности на спорное здание и отсутствует указание на наличие условий, изложенных в охранном обязательстве по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры от 31.08.2011 г. N 80.

Довод заявителя об отсутствии у истца права на приватизацию спорного объекта, поскольку он приватизировал имущество муниципального уровня собственности, отклонен судом кассационной инстанции, так как временные изменения статуса субъекта не могут влиять на объективное право истца и он обратился за приватизацией надлежащим образом.

Доводу ответчика о том, что удовлетворение иска приведет к разделу объекта культурного наследия, запрещенного положением части 2 статьи 54 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" дана надлежащая оценка судом апелляционной инстанции.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу N А48-3365/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

А.Н.Маненков М.М.Нарусов