Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 марта 2012 г. N Ф10-5850/10 по делу N А14-19146/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2010 г. по делу N А14-19146/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 05.03.2012.

Постановление изготовлено в полном объёме 12.03.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Смолко С.И. Сорокиной И.В. Солодовой Л.В.
от истца	Копытин А.Д. - генеральный директор Маслова Т.Н. - представитель, дов. от 10.12.2010
от ответчика от третьего лица	не явились не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2011 (судья Росляков Е.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 (судьи Сухова И.Б., Мокроусова Л.М., Фёдоров В.И.) по делу N А14-19146/2009,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лада" (далее - ООО "Лада", Общество), ОГРН 1033600048790, г. Воронеж, обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - Управление Росимущества), ОГРН 1093668037220, г. Воронеж, об обязании ответчика произвести зачёт затрат по проведению капитального ремонта арендованных по договору от 27.01.2003 N 15/104/1 помещений в сумме 10244625 руб. в счёт будущих арендных платежей (уточнённые требования) (дело N А14-19146/2009/525/13).

Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Лада" о взыскании 8159520,77 руб. задолженности по арендной плате за период с 22.09.2008 по 01.01.2010 и 10160763,89 руб. пени за просрочку платежа за период с 10.12.2008 по 10.12.2009, о расторжении договора аренды от 27.01.2003 N 15/104/1 и выселении ООО "Лада" из занимаемых нежилых помещений общей площадью 452,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, д. 56 (дело N А14-469/2010/4/6).

Определением суда от 10.03.2009 дела N А14-19146/2009/525/13 и N А14-469/2010/4/6 объединены в одно производство с присвоением единого номера А14-19146/2009.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по делу выступило Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, далее - Управление Росреестра), г. Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.06.2010, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010, иск Общества удовлетворен частично: суд обязал Управление Росимущества произвести зачёт затрат Общества по проведению капитального ремонта арендованного помещения в сумме 10006700 руб. в счёт будущих арендных платежей по договору от 27.01.2003 N 15/104/1. В остальной части иска ООО "Лада" отказано. В удовлетворении иска Управления Росимущества отказано в полном объёме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2010 указанные судебные акты отменены в части обязания Территориального управления произвести зачёт затрат Общества по проведению капитального ремонта арендованного помещения в сумме 10006700 руб. в счёт будущих арендных платежей по договору аренды от 27.01.2003 N 15/104/1, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела ООО "Лада" уточнило исковые требования и просило суд обязать Управление Росимущества произвести зачёт затрат Общества по проведению капитального ремонта арендованного помещения в сумме 10006704,56 руб. в счёт будущих арендных платежей по договору аренды. Уточнение исковых требований судом принято.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2011, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011, иск ООО "Лада" удовлетворён.

В кассационной жалобе Управление Росимущества просит состоявшиеся судебные акты отменить, в иске Обществу отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит принятые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители ООО "Лада" поддержали доводы отзыва на кассационную жалобу.

Ответчик и третье лицо надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, но в суд округа их представители не явились. Третье лицо - Управление Росреестра ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без участия ответчика и третьего лица в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей истца, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятые судебные акты оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как следует из материалов дела, 11.11.2002 между Обществом (пользователь) и Государственной инспекцией охраны историко-культурного наследия Воронежской области (далее - Госинспекция) подписано охранное обязательство - договор N 184/1, согласно которому Общество обязалось использовать помещения подвала, первого этажа общей площадью 452,3 кв.м здания-памятника "Здание кинематографа "Увечный воин", расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, д. 56, находящегося на государственной охране в соответствии с решением Воронежского облисполкома от 21.04.1983 N 246, в режиме, обеспечивающем сохранность данного памятника исключительно в целях под размещение бара и кафе (т.2, л.д.76-78).

По акту приёма-передачи от 01.01.2003 указанное имущество передано Обществу "в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию" (п. 1 акта). Здесь же указано, что помещение требует капитального ремонта, техническое обустройство характеризуется отсутствием водопровода, канализации, центрального отопления и телефона (т.1, л.д.15).

10.01.2003 представителями Госинспекции, ООО "Лада" и балансодержателя - ЗАО "Пролетарий-Люксор" составлен акт осмотра технического состояния названного помещения, согласно которому год постройки нежилого помещения - 1948, стены - кирпичные толщиной в 1 м, целостность кладки частично нарушена, имеются трещины, в подвале (банкетный зал) сводчатый потолок, покрытый гнилью и поражённый грибком, подвал из-за непригодности канализации находится на потопе, герметизированные стыки нарушены; оконные блоки - рассохлись, плотно не прилегают, стёкла непрочно вставлены в рамы; перекрытия - бетонные (от времени частично разложенные), балки металлические, сильно покрытые коррозией, в коридоре между первым этажом и подвалом перекрытия полностью обрушены; полы - цементные, дощатые - изношены, нарушена целостность, местами провалены; лестницы - бетонные, ступени отбиты, отсутствует пожарный выход из подвального помещения; двери и окна - деревянные переплёты перекошены, не имеют плотного прилегания; вентиляция - отсутствует; водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды из газовых чёрных труб в нерабочем состоянии (частично демонтированы, разморожены), трубопроводы канализации - чугунные (частично демонтированы) в нерабочем состоянии, водоразборные краны, туалетные краны, умывальники, унитазы, водомерные узлы - всё отсутствует, горячее водоснабжение демонтировано; центральное отопление - радиаторы стальные при открытой схеме - частично демонтированы, остальные разморожены, протекают; электрооборудование - внутридомовая магистраль с распределительными щитками многократно ремонтировалась ранее, в настоящее время повреждена, штепсельные розетки, выключатели практически отсутствуют; внутренняя отделка - штукатурка, облицовка, окраска, оклейка стен обоями не проводилась в течение 7-10 лет. На основании визуального осмотра комиссия пришла к выводу о неудовлетворительном техническом состоянии объекта, а также о необходимости проведения капитального ремонта с заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшение эксплуатационных показателей (т. 2, л.д. 14-15).

27.01.2003 между Управлением Росимущества (арендодатель) и ООО "Лада" (арендатор) с участием балансодержателя - ЗАО "Пролетарий-Люксор" заключён договор N 15/104/1 аренды на указанные выше нежилые помещения для использования под размещение кафе и бара согласно охранному обязательству-договору с Госинспекцией от 11.11.2002 N 184/1 (т.1, л.д.8-14).

В силу пункта 1.2 договора аренды он действует с момента его государственной регистрации и до 01.01.2028. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приёма-передачи имущества.

В соответствии с пунктом 2.3.8 договора арендатор обязан своевременно производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата без учёта налога на добавленную стоимость составляет 270705 руб. в год. Расчёт годовой арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями, отдельными нежилыми помещениями, расположенными на территории Воронежской области, утверждённой распоряжением Территориального управления от 03.12.2001 N 210.

Пунктом 4.4 договора установлено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен Управлением Росимущества в случаях централизованного изменения цен и тарифов, изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плате и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляется арендодателем обеим сторонам по настоящему договору, является обязательным для них и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

18.09.2003 дополнительным соглашением N 1 к договору аренды ставка арендной платы была изменена и общая сумма годовой арендной платы стала составлять 362112,96 руб. (т.2, л.д.48).

20.09.2003 Госинспекцией Обществу "Лада" выдано разрешение на право производства комплекса ремонтно-реставрационных работ, выполняемых на основании рабочей проектной документации "Переоборудование помещений по проспекту Революции, 56" на помещения первого этажа и подвала (т.2, л.д.12).

Письмом от 13.02.2004 в адрес Общества "Лада" Управление Росимущества дало своё согласие на проведение капитального ремонта и переоборудование арендованных помещений под казино, кафе, бар (т.2, л.д.11).

Постановлением главы Администрации Центрального района от 25.05.2004 N 896 Обществу разрешено произвести перепланировку и переоборудование арендуемого помещения согласно разработанному и согласованному проекту (т.2, л.д.13).

18.11.2003 между Обществом (заказчик) и Фирмой "ГАИА" (подрядчик) был заключён договор N 1811/03 подряда на выполнение ремонтно-строительных работ офисных помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, д. 56. Виды ремонтно-строительных работ: общестроительные работы, вентиляция, электроосвещение и электрооборудование, электромонтажные работы, всего на сумму 3370823 руб. (т.2, л.д.115-117).

28.04.2005 между Обществом (заказчик) и ООО "НАВИВ" (подрядчик) был заключён договор N 15/06 на производство ремонтно-строительных работ. Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что стоимость работ по данному договору составляет 4500000 руб., в том числе, НДС 18% - 610169,49 руб. (т.2, л.д.108-109). В материалах дела имеются акты о приёмке выполненных работ (т.2, л.д.129-157, т.3, л.д.1-7), счёт-фактура от 03.04.2006 N 00000041 на сумму 4500000 руб. (т.2, л.д.114).

Факт оплаты Обществом "Лада" выполненных работ подтверждается платёжным поручением от 23.06.2008 N 294 (т.2, л.д.113).

Постановлением главы Администрации Центрального района г. Воронежа от 07.06.2006 N 994 утверждён акт приёма в эксплуатацию перепланированных и переоборудованных нежилых встроенных помещений по проспекту Революции, N 56, общей площадью 452,3 кв.м (т.2, л.д.105, 106).

Распоряжением Управления Росимущества от 21.12.2006 N 422-р утверждено Положение о порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в федеральной собственности, которое вступило в действие с 01.01.2007 и в соответствии с которым Отделу оценки, управления и распоряжения недвижимым имуществом и земельными участками в срок до 01.06.2007 предписано обеспечить заключение дополнительных соглашений к договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в федеральной собственности, предусматривающих установление арендной платы в размере рыночной величины на основании отчёта об оценке.

По отчёту эксперта об оценке от 04.07.2008 N 3520/08-13/н итоговая величина годового размера арендной платы (без учёта коммунальных платежей, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов) за пользование арендуемым истцом объектом недвижимости без учёта НДС составляет 8015661 руб. (т.4, л.д.1-68).

24.10.2008 Управление Росимущества и ООО "Лада" подписали дополнительное соглашение N 3 к договору аренды от 27.01.2003 N 15/104/1, согласно которому с 22.09.2008 устанавливается арендная плата в размере 8015661 руб. в год без учёта НДС. Пункт 2.3.8 договора аренды изложен в следующей редакции: "Своевременно производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений. Принимать долевое участие в капитальном ремонте фасада здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории, пропорционально отношению площади арендуемых помещений к полезной площади здания. Возмещение затрат арендатора на проведение капитального ремонта возможно в соответствии со ст.ст. 614, 616 ГК РФ и Положением о порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в федеральной собственности" (т.2, л.д.24).

Вышеуказанное дополнительное соглашение зарегистрировано в УФРС по Воронежской области 12.03.2009 за N 36-36-01/231/2008-362 (т.2, л.д.25).

По заказу ООО "Лада" в 2008 году экспертами Центра научных исследований и судебных экспертиз в строительстве ГОУ ВПО "Воронежский государственный архитектурно-строительный университет" была проведена технико-строительная экспертиза "Исследование объёмов и стоимости строительных работ по капитальному ремонту нежилого помещения. (г. Воронеж, проспект Революции, 56)" и дано Заключение N 54.08-Т, согласно которому стоимость строительных работ, выполненных по капитальному ремонту указанного нежилого помещения составила 10224625 руб. в ценах на октябрь 2008 года (т.1, л.д.23-145). Дата утверждения заключения - 25.02.2009 (т.5, л.д.72).

16.03.2009 Общество направило в адрес Управления Росимущества письмо за исх. N 8 с просьбой зачесть затраты на сумму 10224625 руб. в счёт арендных платежей (т.1, л.д.22).

Письмом от 05.05.2009 за N 6-3592 Управление Росимущества направило в адрес ООО "Лада" претензию, в которой уведомило Общество о необходимости перечисления в федеральный бюджет арендной платы в полном объёме не позднее 10 числа оплачиваемого месяца в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды N 15/104/1; о размере ежемесячной арендной платы, составляющей 667971,75 руб.; о наличии задолженности по арендной плате в сумме 1182603,88 руб., которую необходимо погасить в срок до 15.05.2009. Здесь же Управление предложило в соответствии со ст. 614 ГК РФ расторгнуть договор аренды в добровольном порядке и сообщить о своём решении до 15.05.2009 (т.5, л.д.19-20).

Письмом от 08.09.2009 за N 6-6741 Управление Росимущества отказало Обществу в зачёте затрат по капитальному ремонту в счёт арендных платежей по причине отсутствия в представленных документах копий лицензий ООО "НАВИВ" и ООО "ГАИА" на производство реставрационных работ зданий, относящихся к памятникам истории и архитектуры, со ссылкой на пункт 3.1.8 Положения о порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в федеральной собственности. Согласно данному пункту проведение ремонтных работ арендуемых объектов-памятников истории и архитектуры предусмотрено организациями, имеющими лицензию на производство ремонтно-реставрационных работ зданий, относящихся к памятникам истории и архитектуры (т.1, л.д.146).

Ссылаясь на то, что ООО "Лада", как арендатор, за свой счёт произвело ремонт арендуемых помещений на сумму 10224625 руб. с целью сохранения памятника, но арендодатель отказал Обществу зачесть стоимость ремонта в счёт арендных платежей, последнее обратилось в арбитражный суд с указанным иском.

Суд двух инстанций всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришёл к выводу о необходимости удовлетворения иска Общества.

Пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия) арендаторам объектов культурного наследия, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обеспечившим выполнение работ по сохранению такого объекта в соответствии с настоящим Законом предоставлено право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведённых затрат или части затрат.

Указанной нормой права предусмотрена компенсация не всех произведённых арендатором затрат по капитальному ремонту арендуемого памятника истории и культуры, а только за работы по его сохранению, предусмотренные ст.ст. 40-45 Закона об объектах культурного наследия.

Так, согласно ст. 40 Закона об объектах культурного наследия сохранение объекта культурного наследия есть направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе, консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

Факт выполнения Обществом "Лада" работ по капитальному ремонту арендуемых нежилых помещений здания-памятника "Здание кинематографа "Увечный воин", расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, д. 56, судом установлен.

Согласно результатам экспертного заключения от 06.06.2011 N 1434/6-3, данного экспертами Государственного учреждения "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации, часть работ, указанных в пунктах 1-5 по Объектному сметному расчёту N 02-001 "Переоборудование и ремонт помещений под казино и бар по пр. Революции, 56", составленному Региональным центром ценообразования и экономики в строительстве Воронежской области по состоянию на 01.10.2008, относится к работам, направленным на ремонт и обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия, остальная часть работ, указанных в пунктах 6-7, направлена на приспособление объекта культурного наследия для современного использования, в том числе, проектные работы.

Таким образом, суд по праву удовлетворил иск Общества "Лада" на общую сумму 10006704,56 руб. (с учётом НДС 18%).

Отсутствие прописанного в договоре аренды механизма возмещения арендатору таких затрат не может служить основанием к отказу в их зачёте, поскольку право арендатора на такую компенсацию установлено законом.

Доводы кассационной жалобы о несоблюдении Обществом "Лада" установленного Законом об объектах культурного наследия порядка проведения работ по сохранению объекта культурного наследия по существу выражают несогласие с выводами суда предыдущих инстанций, однако переоценка исследованных им доказательств в силу ст. 286 АПК РФ выходит за пределы компетенции суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 по делу N А14-19146/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

С.И. Смолко

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова