Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 апреля 2012 г. N Ф10-368/12 по делу N А14-2613/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 2 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Шуровой Л.Ф.
судей:	Ключниковой Н.В.
	Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бакаевым В.Н. Техническую часть фиксации видеоконференц - связи осуществляли: от Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда - секретарь с/з Сывороткина Е.Е.; от Федерального арбитражного суда Центрального округа - помощник судьи Бакаев В.Н. В порядке п. 2 ч. 2 ст. 153 АПК РФ явка и полномочия лиц, явившихся в судебное заседание установлены судьей Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда Скрынниковым В.А.
При участии в заседании:
от ООО "Пассаж Петровский" 394036, г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, д. 54а, оф. 105 ОГРН 1103668024767	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 394000, г. Воронеж, ул. Донбасская, д. 2 ОГРН 1043600196254	Секирина А.И. - представителя, дов. от 26.12.2011 N 67-д
от ООО "Петровский Пассаж Ренессанс" (третье лицо) 394000, г. Воронеж, ул. Степана Разина, д. 45	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом
от ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" (третье лицо) 394036, г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, д. 54а	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом
от ОАО "Банк Уралсиб" (третье лицо) 119048, г. Москва, ул. Ефремова, д. 8	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц - связи кассационные жалобы ООО "Пассаж Петровский" и ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2011 (судьи Семенюта Е.А., Протасов А.И., Миронцева Н.Д.) по делу N А14-2613/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пассаж Петровский" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости: нежилое встроенное помещение VI в лит. А, площадью 797, 3 кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане 1-87, 107, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, дом 54а, номер регистрации 36-36-01/045/2007-139 от 24.02.2011 и обязании Управления Росреестра по Воронежской области погасить вышеуказанную регистрационную запись об ипотеке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Банк Уралсиб", ООО "Петровский Пассаж Ренессанс", ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.06.2011 (судья Максимович Т.Н.) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2011 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.

ООО "Пассаж Петровский" и ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" обратились с кассационными жалобами на состоявшееся по делу постановление суда апелляционной инстанции, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам спора, просят его отменить, оставив в силе по настоящему делу решение суда первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра по Воронежской области просит кассационную коллегию отказать в её удовлетворении, полагая, что доводы жалобы являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции, опровергаются материалами дела, представленными доказательствами и положениями действующего законодательства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб и отзыва на них, выслушав пояснения представителя Управления, явившегося в судебное заседание, кассационная инстанция не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, 02.03.2007 между ОАО "Банк Уралсиб" и ООО "Петровский пассаж" подписан договор N 2882/КЛ-2007 о кредитной линии, в обеспечение исполнения которого между ОАО "Банк Уралсиб" (Залогодержатель) и ООО "Петровский Пассаж Ренессанс", Луниной З.П., Ситниковым В.О., Черниковым О.В., Котовым А.В., Слабуновой Н.П., Архиповым Г.А. (Залогодатели) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.03.2007 N 2882/ЗН-2007, в соответствии с п. 2.1.3 которого ООО "Петровский Пассаж Ренессанс" передает в ипотеку Залогодержателю нежилое встроенное помещение VI в лит. А, адрес: г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, дом 54а, площадь 797, 3 кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (Приложение N 1). Ипотека зарегистрирована 03.04.2007, номер регистрации 36-36-01/045/2007-139.

Между ООО "Петровский Пассаж Ренессанс" (Продавец) и ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" (Покупатель) 24.04.2008 подписан договор купли-продажи нежилого встроенного помещения VI в лит. А, площадью 797, 3 кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107, адрес: г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, дом 54а, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить поименованное помещение за установленную Договором и согласованную сторонами денежную сумму.

В пункте 1.2 данного договора указано, что недвижимое имущество на момент заключения настоящего договора является предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.03.2007 N 2882/ЗН-2007, заключенного в обеспечение исполнения обязательств ООО "Петровский Пассаж" перед ОАО "Банк Уралсиб" по договору о кредитной линии от 02.03.2007 N 2882/КЛ-2007. С условиями вышеназванных договоров Покупатель ознакомлен и согласен.

ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" полагая, что Управлением Росреестра по Воронежской области неправомерно зарегистрировано (номер регистрации 36-36-01/045/2007-139 от 03.04.2007) право залога ОАО "Банк Уралсиб" на нежилое встроенное помещение VI в лит. А, адрес: г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, дом 54а, площадью 797, 3 кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане: 1-81, 107, оспорило в судебном порядке действия Управления Росреестра по Воронежской области по регистрации ипотеки 03.04.2007 (номер регистрации 36-36-01/045/2007-139).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2010 по делу N А14-3644/2010/124/5 ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 решение суда первой инстанции отменено. Суд признал незаконными действия Управления Росреестра по Воронежской области по регистрации ипотеки в отношении вышеназванного объекта недвижимости и обязал Управление погасить регистрационную запись об ипотеке.

В отношении спорного объекта недвижимости 27.09.2010 заключен договор купли-продажи между ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" (Продавец) и ООО "Пассаж Петровский" (Покупатель).

Управлением 28.09.2010 во исполнение постановления апелляционной инстанции по делу N А14-3644/2010/124/5 на основании заявления ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" была погашена запись об ипотеке номер регистрации 36-36-01/045/2007-139 от 03.04.2007.

Право собственности ООО "Пассаж Петровский" в отношении спорного объекта недвижимости зарегистрировано Управлением Росреестра 05.10.2010 в установленном законом порядке (запись регистрации 36-36-01/281/2010-223, свидетельство о регистрации 36-АВ 992607).

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.12.2010 постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А14-3644/2010/124/5 отменено, оставлено в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2010.

С учетом этого, ОАО "Банк Уралсиб" 25.01.2011 обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о восстановлении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорного объекта недвижимости, указав, что запись об ипотеке нежилого встроенного помещения VI в лит. А, адрес: г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, д. 54а, этаж 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107 в пользу Банка погашена на основании отмененного судебного акта.

Запись об ипотеке в отношении спорного объекта недвижимости 24.02.2011 восстановлена в государственном реестре (номер регистрации 36-36-01/045/2007-139).

Полагая, что действия Управления по государственной регистрации ипотеки в отношении спорного объекта недвижимости являются незаконными, нарушают права заявителя, ООО "Пассаж Петровский" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Воронежской области не соответствуют требованиям закона и нарушают права заявителя, в связи с чем удовлетворил заявление Общества.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционная коллегия обоснованно руководствовалась следующим.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекращение залога возможно по основаниям, предусмотренным в п. 1 ст. 352 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 352 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРПН, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

На основании ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Пунктом 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Из системного толкования указанных норм права следует, что только после прекращения ипотеки по предусмотренным законом основаниям подлежит прекращению (погашение регистрационной записи об ипотеке) обременение.

Апелляционная коллегия правомерно указала, что погашение в реестре регистрационной записи об ипотеке в результате исполнения регистрирующим органом судебного акта, который впоследствии отменен, с учетом положений ст. 352 ГК РФ, нельзя рассматривать в качестве основания прекращения залога.

Материалами дела подтверждено, что в рассматриваемом случае договор залога спорного имущества не признан недействительным либо незаключенным, не расторгнут в установленном законом порядке. Обязательства перед банком по кредитному договору не исполнены.

На момент заключения между ООО "Пассаж Петровский" и ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" договора купли-продажи спорного помещения 27.09.2010, регистрационная запись об ипотеке не была погашена. Договор займа для приобретения спорного объекта недвижимости заключен также ранее - 19.09.2010. Договор купли-продажи содержит ссылку на свидетельство о праве собственности, которое было выдано продавцу, в котором имеются сведения об обременении спорного имущества. Погашение же регистрационной записи об ипотеке состоялось 28.09.2010, т.е. после заключения договора.

Таким образом, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, заявитель не мог не знать о том, что спорное имущество находится в залоге.

Поскольку действия по прекращению регистрационной записи об ипотеке 28.09.2010 были произведены Управлением на основании судебного акта, который был отменен вышестоящей инстанцией, у регистрирующего органа возникла обязанность по восстановлению регистрационной записи после представления судебного акта об отмене соответствующего судебного акта, на основании которого запись была прекращена.

Следовательно, необходимость подачи совместного заявления залогодержателя и залогодателя с соблюдением порядка, установленного ст. 20 Закона о государственной регистрации, в рассматриваемом случае отсутствовала.

С учетом изложенного апелляционная коллегия сделала обоснованный вывод о том, что оспариваемые действия нельзя признать действиями по осуществлению вновь государственной регистрации ипотеки, поскольку фактически регистрационным органом была восстановлена запись об ипотеке, существовавшая ранее до принятия впоследствии отмененного судебного акта, на основании которого данная запись была погашена.

Кроме того, заявляя несогласие с оспариваемыми действиями Управления, ООО "Пассаж Петровский" по существу оспаривает договор ипотеки, зарегистрированный в установленном законом порядке, т.е. в рассматриваемом случае имеется спор о праве, который не может быть разрешен в порядке гл. 24 АПК РФ.

В силу абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Выбор заявителем ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителей кассационных жалоб основаны на ином понимании ими вышеперечисленных норм действующего законодательства, направлены на переоценку выводов апелляционной коллегии, подтвержденных соответствующими доказательствами, а поэтому отклоняются судом кассационной инстанции.

Нарушений требований процессуального законодательства не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2011 по делу N А14-2613/2011 оставить без изменений, а кассационные жалобы ООО "Пассаж Петровский" и ООО Отель "Петровский Пассаж Ренессанс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.Ф. Шурова

Судьи

Н.В. Ключникова В.Н. Шелудяев