Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 апреля 2012 г. N Ф10-1334/12 по делу N А23-1898/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.04.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Толкачевой И.Ю. Смолко С.И. Солодовой Л.В.
от истца:	Рухова В.Н. (дов. б/н от 17.04.2012);
от ответчика:	не явился, извещен надлежаще;
от третьего лица:	не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 28.10.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2012 по делу N А23-1898/2011,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Никитин Анатолий Григорьевич (далее - ИП Никитин А.Г.), ОГРНИП 304402724500074, г. Калуга, обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Управление комплексного обслуживания населения" г. Калуги (далее - МУП "Управление комплексного обслуживания населения"), ОГРН 1024001188925, о понуждении к заключению договора купли-продажи муниципального нежилого помещения общей площадью 439,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д. 1, на условиях предоставленного проекта договора по цене 5 049 100 рублей, в том числе НДС 770 202 рубля.

Решением от 28.10.2011 (судья Шатская О.В.) Арбитражный суд Калужской области обязал МУП "Управление комплексного обслуживания населения" заключить с ИП Никитиным А.Г. договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 427,6 кв.м. в двухэтажном кирпичном здании фабрики-прачечной (на первом этаже комнаты по плану N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; на втором этаже комнаты по плану N N 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, антресоль 16, 17), расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д. 1, на условиях предоставленного МУП "Управление комплексного обслуживания населения" проекта договора по цене 6 069 000 рублей, включая НДС 18%.

На основании определения Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2012 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для суда первой инстанции. Городская Управа городского округа город Калуга (далее - Городская Управа г. Калуги) привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2012 (судьи Дайнеко М.М., Сентюрина И.Г., Токарева М.В.) решение от 28.10.2011 отменено. Суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 427,6 кв.м в двухэтажном кирпичном здании фабрики-прачечной (на первом этаже комнаты по плану N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; на втором этаже комнаты по плану N N 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, антресоль 16, 17), расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д. 1, на условиях предоставленного МУП "Управление комплексного обслуживания населения" проекта договора по цене 6 069 000 рублей, включая НДС 18%.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции от 17.01.2012, Городская Управа г. Калуги подала кассационную жалобу, в которой просит названный судебный акт отменить, в удовлетворении иска отказать. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель истца просил оставить в силе постановление апелляционной инстанции от 17.01.2012.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, с учетом положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как усматривается из материалов дела, 15.05.2008 между МУП "Управление комплексного обслуживания населения" (арендодатель) и ИП Никитиным А.Г. (арендатор) на основании распоряжения Городского Головы городского округа город Калуга N 5544-р от 15.05.2008 был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества от 15.05.2008 (т.1 л.д.22-27), по условиям которого арендатору предоставлено в аренду на срок до 31.12.2012 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, 1, на первом и втором этажах площадью 439,3 кв.м (на первом этаже комнаты по плану N N 36, 37, 38, 39, 40, 41 и 42; на втором этаже - N N 30, 31, 32, 33, 34 и 35, антресоль 1), для использования под мойку автомобилей.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2009 по делу N А23-2305/09А-18-109 (т.1 л.д.21) признан незаконным отказ Городской Управы г. Калуги, оформленный письмом от 03.06.2009 N 624, в согласовании отчуждения арендуемого ИП Никитиным А.Г. по договору аренды от 15.05.2008 вышеуказанного нежилого помещения в порядке реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Суд обязал Городскую Управу г. Калуги согласовать отчуждение арендуемого помещения в порядке указанного закона.

02.11.2010 МУП "Управление комплексного обслуживания населения", владеющим спорным имуществом на праве хозяйственного ведения, был издан приказ N 53 о возмездном отчуждении нежилого помещения общей площадью 427,6 кв.м. в двухэтажном кирпичном здании (на первом этаже комнаты по плану N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; на втором этаже комнаты по плану N N 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, антресоль 16, 17), расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д. 1, по нормативной цене 10 957 500 рублей в порядке реализации преимущественного права приобретения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (т.1 л.д.29).

Письмом N 229 от 02.11.2010 (т.1 л.д.28) МУП "Управление комплексного обслуживания населения" направило в адрес ИП Никитина А.Г. копию приказа N 53 от 02.11.2010 и проект договора купли-продажи помещения (т.1 л.д.30), указав, что подписанный договор должен быть направлен в адрес предприятия в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2.1 данного проекта договора цена приобретаемого покупателем помещения составляет 10 957 500 рублей, в том числе НДС 18% - 1 671 483,05 руб.

Распоряжением Городской Управы г. Калуги от 09.11.2010 N 14183-р было согласовано возмездное отчуждение ИП Никитину А.Г. нежилого помещения общей площадью 427,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д. 1, по цене, определенной независимым оценщиком (л.д.41-43 т.1).

02.12.2010 МУП "Управление комплексного обслуживания населения" было получено письмо от ИП Никитина А.Г. (т.1 л.д.36), в котором последний выразил свое согласие на заключение договора купли-продажи арендуемого им муниципального нежилого помещения. Одновременно арендатор сообщил, что подписать и вернуть договор купли-продажи не представляется возможным, поскольку в проекте договора площадь и описание арендуемого объекта не соответствуют указанным в письме от 02.11.2010 N 229; в проекте договора не указана точная площадь помещения, не приложен план помещения; отсутствует согласие собственника имущества на отчуждение данного имущества; цена отчуждения должна быть рыночной, а не нормативной. В заключении арендатор просил направить ему надлежащее предложение о купле-продаже арендуемого помещения.

Письмом от 30.12.2010 N 274 (т.1 л.д.37) МУП "Управление комплексного обслуживания населения" повторно предложило ИП Никитину А.Г. подписать проект договора купли-продажи арендуемого им помещения, разъяснив, что указанная в проекте договора купли-продажи общая площадь помещения 427,6 кв.м соответствует техническому паспорту КП "БТИ" от 05.03.2010 N 9014, а допущенная в сопроводительном письме от 02.11.2010 N 229 опечатка в площади объекта отчуждения (указано 439,3 кв.м) не является препятствием для подписания договора. Кроме того, арендодатель сообщил, что стоимость отчуждаемого помещения, указанная в договоре купли-продажи, является рыночной, определенной ООО "Росэкспертиза Консалтинг" в отчете N КД-1906/0910.

Судами установлено, что данное письмо было получено ИП Никитиным А.Г. 11.01.2011.

Поскольку арендодатель не представил арендатору отчет об определении рыночной стоимости отчуждаемого имущества, ИП Никитин А.Г. заключил договор об определении рыночной стоимости арендованного им имущества с независимым оценщиком - ООО "Центр оценки и управления собственностью "КАПИТАЛ".

Согласно отчету N 02/11 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, составленному ООО "Центр оценки и управления собственностью "КАПИТАЛ" (т.1 л.д.46-90) реальная рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 439,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д. 1, по состоянию на 18.01.2011 составляет 5 049 100 руб. с учетом НДС, 4 278 898 руб. без учета НДС.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и полагая, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу заключения договора купли-продажи арендуемого помещения, ИП Никитин А.Г. обратился в арбитражный суд с вышеназванным иском.

Письмом от 18.02.2011 N 32 (т.1 л.д.38) МУП "Управление комплексного обслуживания населения" направило в адрес ИП Никитина А.Г. приказ N 12 от 16.02.2011 (т.1 л.д.39) об отмене приказа N 53 от 02.11.2010 в связи с утратой ИП Никитиным А.Г. преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

22.02.2011 МУП "Управление комплексного обслуживания населения" направило в адрес ИП Никитина А.Г. письмо N 36 (т.1 л.д.44), в котором сообщило об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение спорного имущества на том основании, что арендатор в тридцатидневный срок не направил арендодателю подписанный договор купли-продажи или протокол разногласий. Кроме того, в письме сообщалось о том, что в ближайшее время будет проведен аукцион по продаже данного объекта, в котором ИП Никитин А.Г. может принять участие на общих основаниях.

Удовлетворяя уточненные исковые требования предпринимателя, суд апелляционной инстанции, рассмотревший дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судом, ИП Никитин А.Г. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В этой связи МУП "Управление комплексного обслуживания населения", которому арендуемое предпринимателем помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения, обоснованно признано лицом, в силу закона обязанным заключить с ИП Никитиным А.Г. договор купли-продажи спорного имущества.

Исходя из положений ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае, если при заключении договора, заключение которого является обязательным в силу закона, возникли разногласия, не разрешенные по соглашению сторон, такие разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда и в этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения выкупной стоимости отчуждаемого имущества.

В подтверждение своей позиции по вопросу определения выкупной цены спорного имущества истцом в материалы дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости N 02/11, составленный ООО "Центр оценки и управления собственностью "КАПИТАЛ" (т.1 л.д.46-90), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 439,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д. 1, по состоянию на 18.01.2011 составляет 5 049 100 руб. с учетом НДС, 4 278 898 руб. без учета НДС.

В проекте договора купли-продажи, направленного истцу, ответчик указал выкупную цену имущества в размере 10 957 500 рублей в том числе НДС 18% - 1 671 483,05 руб. Данная выкупная цена определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения N КД-1906/0910 от 22.09.2010, составленного ООО "Росэкспертиза консалтинг" (т.2 л.д.129-166).

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Ввиду оспаривания истцом данных, содержащихся в отчете оценщика N КД-1906/0910 от 22.09.2010, и несогласия ответчика с отчетом оценщика N 02/11, судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости вышеназванного помещения, производство которой поручено ООО "Экспертиза плюс".

Согласно экспертному заключению от 01.06.2011 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 29.06.2011 составляет 6 069 000 рублей с учетом НДС 18% (т.2 л.д.51-85).

В этой связи, оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ имеющиеся в материалах дела документы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что МУП "Управление комплексного обслуживания населения" следует обязать заключить с ИП Никитиным А.Г. договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 427,6 кв.м в двухэтажном кирпичном здании фабрики-прачечной (на первом этаже комнаты по плану N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; на втором этаже комнаты по плану N N 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, антресоль 16, 17), расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д. 1, на условиях предоставленного МУП "Управление комплексного обслуживания населения" проекта договора по цене 6 069 000 рублей, включая НДС 18%.

Доводы, приведенные в кассационной жалобы, в том числе об отсутствии согласия собственника имущества на его отчуждение, а также относительно утраты истцом преимущественного права на приобретение спорного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, были известны суду апелляционной инстанции, оценивались им и обоснованно отклонены по мотивам, указанным в обжалуемом судебном акте.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального права, допущенных апелляционным судом при вынесении обжалуемого постановления и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2012 по делу N А23-1898/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

С.И. Смолко Л.В. Солодова