Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2012 г. N 20АП-6278/11

г. Тула

17 января 2012 г.

Дело N А23-3269/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дайнеко М.М.,

судей Сентюриной И.Г.,

Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Прониной О.М.,

с участием в судебном заседании:

от истца (ИП Никитин А.Г.):	Рухова В.Н. - представителя по доверенности от 17.02.2011;
от ответчика (МУП "Управление комплексного обслуживания населения"):	Белла В.Н. - представителя по доверенности от 07.11.2011;
от Городской управы города Калуги:	Белла В.Н. - представителя по доверенности;

рассмотрев в открытом судебном заседании иск индивидуального предпринимателя Никитина Анатолия Григорьевича (ОГРН 304402724500074) к муниципальному унитарному предприятию "Управление комплексного обслуживания населения" (ОГРН 1024001188925), третье лицо: Городская управа города Калуги, о понуждении заключить договор,

установил:

индивидуальный предприниматель Никитин Анатолий Григорьевич обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к МУП "Управление комплексного обслуживания населения" о понуждении к заключению договора купли-продажи муниципального нежилого помещения общей площадью 439,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д.1, на условиях предоставленного проекта договора по цене 5 049 100 рублей, в том числе НДС 770 202 рубля.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 28 октября 2011 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ответчик и Городская управа города Калуги обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами о его отмене.

Доводы апелляционных жалоб сводятся к тому, что ответчик не является собственником имущества, следовательно, не вправе его продавать. Кроме того, управа не была привлечена к участию в деле как собственник спорного имущества.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2012 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для суда первой инстанции. Городская Управа города Калуги привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, как представитель собственника муниципального имущества.

В судебном заседании истец поддержал иск в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица возражали против заявленных доводов. В обоснование своих возражений на иск ответчик и третье лицо выразили свое несогласие с решением Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2009 по делу N А23-2305/09.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, суд приходит к следующему.

Согласно договору аренды недвижимого муниципального имущества от 15.05.2008, заключенному между ответчиком (Арендодателем) и истцом (Арендатором) на срок по 31.12.2012 (п.7.1. договора) и зарегистрированному в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.09.2008, ИП Никитин А.Г. является арендатором нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью и расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, 1, на первом и втором этажах площадью 439,3 кв.м (на первом этаже комнаты по плану N N 36,37, 38, 39, 40, 41 и 42; на втором этаже - N N 30, 31, 32, 33, 34 и 35, антресоль 1), для использования под мойку автомобилей.

Вступившим в законную силу 29.09.2009 решением Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2009 по делу N А23-2305/09А-18-109 (т.1, л.д.21) был признан незаконным отказ Городской Управы (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Калуга", оформленный письмом от 03.06.2009 N 624, в согласовании отчуждения арендуемого ИП Никитиным А.Г. по договору аренды от 15.05.2008 помещения общей площадью 439,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, 1, в порядке реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Вышеназванным решением суд также обязал Городскую Управу (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" согласовать истцу отчуждение арендуемого им помещения в порядке указанного Закона.

Поскольку арендуемое истцом имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за ответчиком, последним 02.11.2010 был издан приказ N 53 о возмездном отчуждении данного имущества по нормативной цене 10 957 500 рублей в порядке реализации преимущественного права приобретения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Письмом N 229 от 02.11.2010 ответчик со ссылкой на Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества направил истцу копию указанного приказа и проект договора купли-продажи арендуемого им помещения общей площадью 439,30 кв.м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д.1, разъяснив, что подписанный договор должен быть направлен в адрес ответчика в тридцатидневный срок.

Возмездное отчуждение указанного помещения ИП Никитину А.Г. по цене, определенной независимым оценщиком, было согласовано распоряжением Городской Управы города Калуги от 09.11.2010 N 1485-р.

Письмом от 02.12.2010, полученным ответчиком 02.12.2010, истец сообщил о своем согласии на заключение договора купли-продажи арендуемого им муниципального нежилого помещения, одновременно указав, что не может подписать и вернуть предложенный договор, поскольку в проекте договора площадь и описание арендуемого объекта не соответствует тексту в письме от 02.11.2010 N 229; в проекте договора не указана точная площадь помещения, не приложен план помещения; отсутствует согласие собственника имущества на отчуждение данного имущества; цена отчуждения должна быть рыночной, а не нормативной. Одновременно истец просил направить ему надлежащее предложение о купле-продаже арендуемого им помещения.

В ответ на вышеуказанное письмо ИП Никитина А.Г. ответчик письмом от 30.12.2010 N 274 повторно предложил истцу подписать проект договора купли- продажи арендуемого им помещения, разъяснив, что указанная в проекте договора купли-продажи общая площадь помещения 427,6 кв.м соответствует техническому паспорту КП "БТИ" от 05.03.2010 N 9014, а допущенная в сопроводительном письме от 02.11.2010 N 229 опечатка в площади объекта отчуждения не является препятствием для подписания договора. Также ответчик сообщил, что стоимость отчуждаемого помещения, указанная в договоре купли-продажи, является рыночной, определенной ООО "Росэкспертиза Консалтинг" в отчете N КД-1906/0910.

Указанное письмо, как следует из искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании, было получено истцом 11.01.2011, при этом, поскольку ответчик не представил истцу отчет об определении рыночной стоимости отчуждаемого имущества, ИП Никитин А.Г. заключил договор об определении рыночной стоимости арендованного им имущества с независимым оценщиком.

Независимыми оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и управления собственностью "КАПИТАЛ" 20.01.2011 была проведена оценка определения реальной рыночной стоимости арендуемого истцом помещения в целях выкупа данного помещения. Согласно отчету N 02/11 от 20.01.2011 реальная рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 439,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д.1, стр. 1, по состоянию на 18.01.2011 составила 5 049 100 рублей, включая НДС.

Считая, что предложенная ответчиком в проекте договора купли-продажи арендуемого истцом помещения стоимость данного помещения является недостоверной, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 3 Федерального закона т 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу ст. 4 приведенного Закона государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, у сторон договора возникли разногласия в цене приобретаемого имущества.

Согласно проведенной в рамках арбитражного дела N А23-319/2011 судебной экспертизы, рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 6 069 000 рублей с учетом НДС 18% по состоянию на 29.06.2011.

Установленные по делу N А23-319/2011 обстоятельства на основании ст. 69 АПК РФ признаются не требующими доказательств.

Истец до настоящего времени является арендатором спорного имущества и не имеет задолженности по арендным платежам.

Поскольку истец вправе выкупить спорное имущество и договор до настоящего времени не заключен по вине третьего лица, то заявленные требования подлежат удовлетворению.

Доводы о том, что ответчик утратил право выкупа спорного помещения несостоятельны, поскольку единственным препятствием для заключения истцом в установленный срок договора послужила предложенная истцу выкупная цена, не соответствующая требованиям закона о ее рыночном размере.

В соответствии со ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Поскольку к участию в деле не была привлечена Городская управа города Калуги, то обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 28 октября 2011 года по делу N А23-1898/2011 отменить.

Обязать муниципальное унитарное предприятие "Управление комплексного обслуживания населения", г. Калуга заключить с индивидуальным предпринимателем Никитиным Анатолием Григорьевичем, г. Калуга, договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 427,6 кв.м в двухэтажном кирпичном здании фабрики-прачечной (на первом этаже комнаты по плану N 1,2,3,4,5,6,7; на втором этаже комнаты по плану N 8,9,10,11,12,13,14,15, антресоль 16,17), расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Тарутинская, д.1, на условиях предоставленного муниципальным унитарным предприятием "Управление комплексного обслуживания населения", г. Калуга, проекта договора, по цене 6 069 000 (шесть миллионов шестьдесят девять тысяч) рублей, включая НДС 18%.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Управление комплексного обслуживания населения" в пользу индивидуального предпринимателя Никитина Анатолия Григорьевича расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Никитину Анатолию Григорьевичу из федерального бюджета излишне уплаченную по квитанции СБ8608/0051 от 20.04.2011 государственную пошлину в сумме 4 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

И.Г. Сентюрина М.В. Токарева