Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 апреля 2012 г. N Ф10-1396/12 по делу N А23-3623/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19.04.2012.

Постановление изготовлено в полном объёме 23.04.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Солодовой Л.В. Толкачевой И.Ю.
от истца	представитель не явился, извещен надлежаще;
от ответчика	представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Строительная Компания "Евро Строй", г. Москва, на решение Арбитражного суда Калужской области от 05.12.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 по делу N А23-3623/2011,

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги, ОГРН 1024001179113, г. Калуга, обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Евро Строй" (далее - ООО "Строительная Компания "Евро Строй", ОГРН 1047796723260, ИНН 7743539331), г. Москва, о взыскании 32 272 445 руб. 10 коп., в том числе 28 286 621 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 19.01.2010, 590 653 руб. 13 коп. пени за период с 25.12.2009 по 19.01.2010 и 3 395 170 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.01.2010 по 14.07.2011.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 05.12.2011 (судья Архипов Ю.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 (судьи Рыжова Е.В., Дайнеко М.М., Юдина Л.А.), исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 31 831 791 руб. 97 коп., в том числе 28 286 621 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате, 150 000 руб. пени и 3 395 170 руб. 78 коп. процентов за пользовании чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, ООО "Строительная Компания "Евро Строй" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Стороны о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили.

Ответчик заявил ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с необходимостью предоставления времени для подписания мирового соглашения.

Суд кассационной инстанции находит данное ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку заявителем не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих намерение Городской Управы города Калуги заключить с ответчиком мировое соглашение, проект самого мирового соглашения также не представлен. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 139 АПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса, в том числе и при исполнении судебного акта.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции находит возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 11.06.2008 между Городской Управой городского округа "Город Калуга" (арендодатель) и ЗАО "Мосстройинвест-Калуга" (арендатор) заключен договор аренды N 231/08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 89 833 кв.м для строительства многоквартирных домов по проекту планировки территории района д. Верховая, д. Квань, состоящего из земельных участков: площадью 23 086 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000384:35 для строительства многоквартирных домов N 20, 21; площадью 24 914 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000384:33 для строительства многоквартирных домов N 22, 23, 24, 79; площадью 41 833 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000384:36 для строительства многоквартирных домов N 25, 75, 76, 77, 78 в границах, указанных в кадастровых паспортах.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен сторонами на пять лет.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ действие условий об арендной плате договора распространяются на отношения, фактически сложившиеся с 11.06.2008 (п. 2.2. договора).

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что арендная плата является годовой. Размер арендной платы за календарный год составляет 202 930 000 руб.

Арендная плата вносится следующим образом: за первый квартал - до 1 апреля, за второй квартал - до 01 июля, за третий квартал - до 1 октября, за четвертый квартал - до 25 декабря текущего года (п. 3.6. договора).

Согласно п. 5.2 договора аренды N 231/08 от 11.06.2008 в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор аренды N 231/08 от 11.06.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области.

В соответствии с условиями заключенного договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 16.06.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды N 231/08 от 11.06.2008 были переданы ООО "Строительная Компания "Евро Строй".

23.12.2009 между Городской Управой городского округа "Город Калуга" (продавец) и ООО "Строительная Компания "Евро Строй" (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобретает в собственность застроенный земельный участок общей площадью 41 833 кв.м. с кадастровым номером 40:26:000384:36, расположенный по адресу: г. Калуга, д. Верховая, д. Квань, д.б/н на землях населенных пунктов, предоставленный под незавершенные строительством объекты: многоквартирный жилой дом (инв. N 33881, лит.А, А1, А2), многоквартирный жилой дом (инв. N 33882, лит. А, А1, А2).

По акту приема-передачи от 23.12.2009 земельный участок передан покупателю.

Право собственности ООО "Строительная Компания "Евро Строй" на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.01.2010 (свидетельство о государственной регистрации права 40-КЯ 595984).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком в период с 01.10.2009 по 19.01.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 607, 614 ГК РФ, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы, а также порядок и сроки ее внесения были согласованы сторонами в разделе 3 договора аренды N 231/08 от 11.06.2008.

Материалами дела подтверждается наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 28 286 621 руб. 19 коп. за период с 01.10.2009 по 19.01.2010. При этом доказательств оплаты задолженности ответчиком в суд представлено не было.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 АПК РФ, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскания с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 19.01.2010.

При этом суды первой и апелляционной инстанций правомерно отклонили довод заявителя жалобы о том, что обязательства ответчика по внесению арендной платы прекратились с даты подписания акта приема-передачи от 23.12.2009, в связи с чем истцом заявлен необоснованный период для взыскания задолженности по арендной плате.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Пунктом 6.2 договора купли-продажи N 691 от 23.12.2009 предусмотрено, что ранее действовавший правовой режим и договор аренды земельного участка N 231/08 от 11.06.2008 утрачивает силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8472/11 от 10.11.2011.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций верно указали на то, что истцом заявлен обоснованный период для взыскания задолженности по арендной плате за земельный участок с 01.10.2009 по 19.01.2010.

Кроме того, поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для применения штрафных санкций, предусмотренных п. 5.2. договора и ст.ст. 330, 331 ГК РФ в виде взыскания с ответчика пени за период с 25.12.2009 по 19.01.2010, размер которой снизили до 150 000 руб. в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Поскольку со стороны ответчика имела место просрочка исполнения обязательства по внесению арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанций также обоснованно, с учетом вышеназванных норм права, взыскали с последнего 3 395 170 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.01.2010 по 14.07.2011, правомерно начисленных на сумму задолженности на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 05.12.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 по делу N А23-3623/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.В. Солодова И.Ю. Толкачева