Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. N 20АП-159/12

город Тула

13 февраля 2012 г.

Дело N А23-3623/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Рыжовой Е.В.,
Судей	Дайнеко М.М.,
	Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Ганюхиным М.И.,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле:

не явились, извещены судом надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-159/2012) общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Евро Строй" (г. Москва, ОГРН 1047796723260) на решение Арбитражного суда Калужской области от 05 декабря 2011 года по делу N А23-3623/2011 (судья Архипов Ю.В.), принятое по иску Городской Управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Евро Строй" (г. Москва, ОГРН 1047796723260) о взыскании 32 272 445 рублей 10 копеек,

установил:

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Евро Строй" (далее - ООО "СК "Евро Строй") о взыскании по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка для строительства многоквартирных домов N 231/08 от 11.06.2008 задолженности по арендным платежам за период с 01.10.2009 по 19.01.2010 в сумме 28 286 621 рублей 19 копеек, пени за период с 25.12.20098 по 19.01.2010 в сумме 590 653 рублей 13 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.01.2010 по 14.07.2011 в сумме 3 395 170 рублей 78 копеек, а всего 32 272 445 рублей 10 копеек (л.д. 4-7).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 05 декабря 2011 года заявленные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "СК Евро Строй" в пользу Городской Управы города Калуги взыскана задолженность в сумме 28 286 621 рубля 19 копеек, пени в сумме 150 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 395 170 рублей 78 копеек, а всего - 31 831 791 рубль 97 копеек. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО "СК "Евро Строй" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 184 362 рублей 22 копеек (л.д. 94-98).

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, ООО "СК "Евро Строй" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Калужской области от 05 декабря 2011 года отменить полностью и принять по делу новый судебный акт (л.д. 110-113).

Заявитель апелляционной жалобы указал, что суд первой инстанции признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика основной задолженности по внесению арендной платы за период с 01.10.2009 по 19.01.2010 в сумме 28 286 621 рубля 19 копеек.

Вместе с тем, по мнению ответчика, расчет истца по арендной плате неверен, так как сумма задолженности должна рассчитываться за период с 01.10.2009 по 23.12.2009, поскольку 23.12.2009 между сторонами подписан договор купли-продажи спорного земельного участка N 691 и в силу статей 432, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, 23.12.2009 прекратилось обязательство арендатора по перечислению арендной платы арендодателю.

По мнению ответчика, суд первой инстанции неправильно установил период пользования ответчиком земельным участком на праве аренды, не оценил договор купли-продажи и не проверил расчет взыскиваемых сумм по арендной плате, договорной неустойке и процентов за пользование чужими денежными средствами.

ООО "СК "Евро Строй" не согласно с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.01.2010 по 14.07.2011 в сумме 3 395 170 рублей 78 копеек, поскольку судом уже применена к ответчику ответственность за просрочку платежа в виде пеней (неустойки) и взыскано 150 000 рублей.

По мнению ответчика, суд первой инстанции за одно правонарушение применил две меры ответственности, взыскав пени за просрочку арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами, в то время как оснований для одновременного взыскания с ответчика пени (неустойки) и процентов за пользование чужими денежными средствами не имелось.

От Городской Управы города Калуги в суд апелляционной инстанции поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, содержащий возражения относительно ее доводов, в котором истец просит решение Арбитражного суда Калужской области от 05 декабря 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (л.д. 126-127).

В отзыве истец указал, что право собственности на земельный участок у ООО "СК "Евро Строй" возникло только после государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 N 691, то есть после 19.01.2010.

Отметил, что согласно пункту 6.2 договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 N 691 ранее действовавший правовой режим и договор аренды земельного участка от 11.06.2008 N 231/08 утрачивает силу с момента возникновения у ООО "СК "Евро Строй" права собственности на земельный участок, следовательно, в период с 01.10.2009 по 19.01.2010 существовал правовой режим арендных отношений.

Истец обратил внимание, что штрафные санкции, предусмотренные пунктом 5.2 договора аренды земельного участка от 11.06.2008 N 231/08, начисляются в рамках действия договора аренды, но поскольку погашение задолженности и уплата неустойки ответчиком не осуществлялись, истцом были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом они были начислены за период, не входящий в период действия договора аренды.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

От ООО "СК "Евро Строй" в суд апелляционной инстанции поступило письменное ходатайство об отложении судебного заседания на более поздний срок в связи с необходимостью предоставления времени для обсуждения сторонами условий мирового соглашения и его подписания (л.д. 131).

Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 41, 138-142, 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку заявитель апелляционной жалобы не представил суду доказательств, подтверждающих намерение Городской Управы города Калуги на заключение мирового соглашения, проект самого мирового соглашения. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте его проведения, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 05 декабря 2011 года проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражения, изложенные в письменном отзыве истца на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения Арбитражного суда Калужской области от 05 декабря 2011 года в силу следующего.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов N 4.3 от 11.06.2008 (л.д. 11-12) между Городской Управой (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Мосстройинвест-Калуга" (Арендатор) был заключен договор аренды N 231/08 от 11.06.2008, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 89 833 кв.м для строительства многоквартирных домов по проекту планировки территории района д. Верховая, д. Квань, состоящего из земельных участков: площадью 23 086 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000384:35, для строительства многоквартирных домов N 20, 21; площадью 24 914 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000384:33, для строительства многоквартирных домов N 22, 23, 24, 79; площадью 41 833 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000384:36, для строительства многоквартирных домов N 25, 75, 76, 77, 78 в границах, указанных в кадастровых паспортах (л.д. 13-15).

Договором аренды от 11.06.2008 N 231/08 предусмотрен срок аренды - пять лет.

Стороны также пришли к соглашению, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации действие условий об арендной плате договора распространяются на отношения, фактически сложившиеся с 11.06.2008 (пункт 2.2. договора).

В установленном законом порядке договор аренды от 11.06.2008 N 231/08 прошел государственную регистрацию 25.08.2008, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области (л.д.15).

Разделом 3 договора аренды от 11.06.2008 N 231/08 стороны предусмотрели, что арендная плата является годовой и ее размер составляет 202 930 000 рублей. Арендная плата вносится следующим образом: за первый квартал - до 1 апреля, за второй квартал - до 01 июля, за третий квартал - до 1 октября, за четвертый квартал - до 25 декабря текущего года.

По дополнительному соглашению от 16.09.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.06.2008 N 231/08 были переданы ООО "СК "Евро Строй" (л.д. 21).

Дополнительным соглашением от 02.12.2009 N 550/09 договор аренды N 231/08 от 11.06.2008 дополнен пунктами 3.8-3.10 (л.д. 22-23).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 40-КЯ N 595984 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, под не завершенные строительством объекты: многоквартирный жилой дом (инвентарный номер 33881, лит. А, А1, А2), многоквартирный жилой дом (инвентарный номер 33882, лит. А, А1, А2) общей площадью 41 833 кв.м, расположенный по почтовому адресу: г. Калуга, д. Верховая, д. Квань, принадлежит на праве собственности ООО "СК "Евро Строй" на основании договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 N 691 (л.д.31-34).

Ссылаясь на то обстоятельство, что в период с 01.10.2009 по 19.01.2010 ООО "СК "Евро Строй" не производит арендные платежи по договору аренды N 231/08 от 11.06.2008, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 28 286 621 рублей 19 копеек, Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с настоящим исковым заявлением (л.д. 4-7).

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 333, 395, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, пришел к выводам о том, что заявленные исковые требования о взыскании основного долга по внесению арендной платы за период с 01.10.2009 по 19.01.2010 в сумме 28 286 621 рублей 19 копеек являются обоснованными.

При этом суд первой инстанции посчитал необходимым уменьшить размер взыскиваемой за период с 25.12.2009 по 19.01.2010 неустойки с 590 653 рублей 13 копеек до суммы 150 000 рублей. Кроме того, Арбитражный суд Калужской области взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.01.2010 по 14.07.2011 в сумме 3 395 170 рублей 78 копеек (л.д. 94-98).

Данные выводы суд апелляционной инстанции находит соответствующими законодательству и материалам дела.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В суде первой инстанции ответчик требования истца не оспаривал, возражений относительно суммы заявленных требований не заявил.

Обращаясь с апелляционной жалобой, ООО "СК "Евро Строй" указало, что расчет истца по арендной плате неверен, так как сумма задолженности должна рассчитываться за период с 01.10.2009 по 23.12.2009, поскольку 23.12.2009 между сторонами подписан договор купли-продажи спорного земельного участка N 691, и в силу статей 432, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, 23.12.2009 прекратилось обязательство арендатора по перечислению арендной платы арендодателю, в связи с чем задолженность по основному долгу должна быть рассчитана за период с 01.10.2009 по 23.12.2009.

Указанные доводы суд апелляционной инстанции находит ошибочными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Пунктом 6.2 договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 N 691 предусмотрено, что ранее действовавший правовой режим и договор аренды земельного участка от 11.06.2008 N 231/08 утрачивает силу с момента государственной регистрации перехода права собственности и возникновения у ООО "СК "Евро Строй" права собственности на земельный участок (л.д. 31).

В постановлении от 10.11.2011 N 8472/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом заявлен обоснованный период для взыскания задолженности по арендной плате за земельный участок с 01.10.2009 по 19.01.2010.

Расчет задолженности проверен судом первой инстанции, арифметических ошибок и неточностей не содержит, в связи с чем Арбитражный суд Калужской области пришел к правильному выводу о том, что заявленные исковые требования о взыскании основного долга по внесению арендной платы за период с 01.10.2009 по 19.01.2010 в сумме 28 286 621 рубля 19 копеек подлежат удовлетворению.

Более того, контррасчет заявленных исковых требований ответчиком ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представлен.

В связи с допущенной ответчиком просрочкой внесения арендных платежей истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора начислена неустойка за период с 25.12.2009 по 19.01.2010 в сумме 590 653 рублей 13 копеек.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд первой инстанции, принимая во внимание чрезмерно высокую ответственность, установленную сторонами в договоре, в том числе по отношению к действующей ставке рефинансирования, периоды просрочки и отсутствие доказательств каких-либо существенных негативных последствий для истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательства, обоснованно уменьшил заявленную истцом неустойку по просроченной задолженности до 150 000 рублей.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.01.2010 по 14.07.2011 в сумме 3 395 170 рублей 78 копеек.

Арбитражный суд Калужской области, руководствуясь статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал правильный вывод о том, что названные требования также являются законными и обоснованными.

В апелляционной жалобе ООО "СК "Евро Строй" не согласилось с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.01.2010 по 14.07.2011 в сумме 3 395 170 рублей 78 копеек, поскольку судом уже применена к ответчику ответственность за просрочку платежа в виде пеней (неустойки) и взыскано 150 000 рублей. По мнению ответчика, суд первой инстанции за одно правонарушение применил две меры ответственности, взыскав пени за просрочку арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами, в то время как оснований для одновременного взыскания с ответчика пени (неустойки) и процентов за пользование чужими денежными средствами не имелось.

Указанные доводы суд апелляционной инстанции признает несостоятельными, поскольку судом первой инстанции удовлетворены требования истца о взыскании неустойки за период с 25.12.2009 по 19.01.2010 и о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.01.2010 по 14.07.2011.

При этом двойного взыскания за одно и то же правонарушение не произошло, поскольку истцом заявлялись различные периоды по вышеназванным требованиям.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, по существу, направлены на переоценку доказательств, которые Арбитражный суд Калужской области оценил с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого законного и обоснованного судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Доводы апелляционной жалобы изучены апелляционным судом, однако они подлежат отклонению, как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на заявителя - ООО "СК "Евро Строй".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 05 декабря 2011 года по делу N А23-3623/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Евро Строй", г. Москва, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Юдина