Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 мая 2012 г. N Ф10-1273/12 по делу N А14-4283/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.05.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Шильненковой М.В.
судей:	Чистовой И.В.
	Сладкопевцевой Н.Г.
при участии в заседании:
от истца	Пак Б.В. - предприниматель (свидетель-
	ство 36 N 002946994 от 02.02.2011),
от ответчика от третьего лица	Анучин А.М.-представитель (дов. N 2- 4/249 от 16.06.2011), не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП Пак Б.В. на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.10.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 по делу N А14-4283/2011,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Пак Борис Владиславович (далее - ИП Пак Б.В.) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Тандер", ОГРН 1022301598549, (далее - ЗАО "Тандер") о взыскании 640 705 руб. 65 коп. основного долга по договору участия в долевом строительстве и 139 902 руб. 80 коп. неустойки за период с 05.06.2009 по 29.08.2011 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Титульная компания" (далее - ООО "Титульная компания").

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.10.2011 (судья Стеганцев А.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 (судьи Афонина Н.П., Алферова Е.Е., Яковлев А.С.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов арбитражного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, ИП Пак Б.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене принятых судебных актов.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель ответчика доводы кассационной жалобы отклонил, считая принятые судебные акты законными и обоснованными.

Представители третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 06.03.2008 между ООО "Титульная компания" (заказчик-застройщик) и ЗАО "Тандер" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве нежилого здания торгового центра N ВрФ-1/016/08, согласно условиям которого заказчик-застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением иных лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: Воронежская область, Таловский район, пгт Таловая, улица Советская, 171, капитальное нежилое здание торгового центра для организации розничной торговли смешанными группами товаров общей площадью 2000 кв.м. (площадь является ориентировочной и подлежит уточнению после получения данных технического учета при окончании строительства), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи часть капитального нежилого здания торгового центра площадью 540 кв.м., а участник долевого строительства - оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Дополнительным соглашением от 05.06.2009 к договору стороны внесли изменения в указанный договор, изложив пункты 1.5, 1.6, 2.1, 3.1,4.1.8 договора в новой редакции.

В соответствии с п. 2.1 дополнительного соглашения стоимость одного квадратного метра в общей площади объекта долевого строительства по данному договору составила 22480,90 руб., стоимость объекта долевого строительства - 12139684,80 руб.

Пунктом 3.1 соглашения стороны определили поэтапный расчет общей стоимости объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1 договора.

Согласно пункту 3.3 договора N ВрФ-1/016/08 фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от площади, указанной в п. 1.1 данного договора. Фактическая площадь объекта, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания торгового центра в соответствии с обмерами, произведенными соответствующим органом технического учета и инвентаризации.

Во исполнение условий договора ООО "Титульная компания" на основании акта приема-передачи от 05.06.2009 передала ЗАО "Тандер" в собственность часть капитального нежилого здания торгового центра площадью 568,5 кв.м., расположенного по указанному адресу.

Выставленные ООО Титульная компания" ответчику счета-фактуры N 00000029 от 05.06.2009 (1 896 890 руб. 80 коп.), N 00000030 от 05.06.2009 (242794 руб.) оплачены ЗАО "Тандер" в полном объеме.

15.03.2011 между ООО "Титульная компания" (цедент) и ИП Пак Б.В. (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым ООО "Титульная компания" уступило ИП Паку Б.В. право требования по договору участия в долевом строительстве нежилого здания торгового центра N ВрФ-1/016/08 от 06.03.2008. Сумма уступаемого в соответствии с п. 1.1. данного договора требования составила 640705 руб. 65 коп. К цессионарию переходят также права, обеспечивающие исполнение основного обязательства, а также другие связанные с переданным требованием права, в том числе права на неуплаченную пеню и проценты за пользование чужими денежными средствами (пункты 1.1.-1.3.).

О состоявшейся уступке права требования ЗАО "Тандер" было уведомлено.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 21.03.2011 с требованием оплатить основной долг в сумме 640705 руб. 65 коп., составляющий стоимость 28,5 кв.м. (разница между фактически переданной ответчику по акту от 05.06.2009 площади (568,5 кв.м.) и площадью, предусмотренной в договоре N ВрФ-1/016/08 (540 кв.м.) оставлена последним без удовлетворения.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ИП Пак Б.В. в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, указали на отсутствие внесения изменений по инициативе участника строительства в порядке п. 2.2 договора в проектно-сметную документацию, влекущих изменение общей площади объекта долевого строительства, признав исполненными ЗАО "Тандер" в полном объеме обязательства по оплате стоимости подлежащей передаче площади, определенной сторонами в дополнительном соглашении к договору, что свидетельствует о передаче ООО "Титульная компания" ИП Паку Б.В. несуществующего права требования по договору уступки от 15.03.2011.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов недостаточно обоснованными, сделанными без учета ряда обстоятельств, имеющих существенное значения для правильного разрешения спора.

Материалы дела свидетельствуют, что рассматриваемый спор возник из правоотношений сторон, сложившихся в рамках исполнения договора участия в долевом строительстве N ВрФ-1/016/08.

Исходя из правовой природы отношений сторон к возникшему спору подлежат применению нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительства многоэтажных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Положения Закона об участии в долевом строительстве направлены на регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Как усматривается из материалов дела, предметом спорного договора являлось строительство капитального нежилого здания торгового центра с последующей передачей участнику долевого строительства на основании акта приема-передачи части указанного нежилого здания торгового центра площадью 540 кв.м.

Пунктом 2.1 договора стороны согласовали стоимость 1 кв.м. в размере 24707 руб. 11 коп. и общую стоимость объекта - в размере 13399684 руб. 80 коп.

Дополнительным соглашением от 05.06.2009 внесены изменения в договор, в том числе, определена стоимость одного квадратного метра строительства и общая стоимость объекта - 12139684 руб.

В силу п. 4 настоящего дополнительного соглашения условия договора, не затронутые данным соглашением, остаются неизменными.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как усматривается из материалов дела, изменив условия договора от 06.03.2008 в части стоимости объекта строительства, стороны, вместе с тем, размер подлежащей передаче участнику долевого строительства площади не изменили.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 05.06.2009 ООО "Титульная компания" во исполнение условий договора от 06.03.2008 передала ЗАО "Тандер" в собственность часть капитального нежилого торгового центра площадью 568,5 кв.м., что превышает площадь, определенную сторонами в договоре на 28,5 кв.м. Факт передачи ЗАО "Тандер" большей по размеру площади сторонами не оспаривается.

Согласно п. 2.2 договора участия в долевом строительстве торгового центра стоимость объекта долевого строительства, определенная в п. 2.1 договора, установлена соглашением сторон и может изменяться только по согласованию сторон в случае внесения в проектно-сметную документацию изменений и дополнений по инициативе участника долевого строительства, влекущих изменения общей площади объекта строительства.

Отклонение площади до одного кв.м. в сторону уменьшения или увеличения не влияет на изменение цены договора.

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что фактическая площадь может отличаться от договорной в сторону увеличения (уменьшения).

Из совокупного толкования условий договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему усматривается возможность изменения общей стоимости объекта в случае отклонения площади объекта долевого строительства свыше одного квадратного метра в сторону увеличения (уменьшения).

Однако арбитражный суд, отказывая в удовлетворении настоящего иска, надлежащей правовой оценки данным обстоятельства с учетом толкования условий договора и дополнительного соглашения в их совокупности не дал.

В материалах дела имеются письма ЗАО "Тандер" от 08.04.2011, от 21.04.2011, направленные в адрес истца в ответ на претензию от 21.03.2011, с требованием погасить сумму долга, вызванную передачей ответчику спорного объекта площадью 568,5 кв.м., превышающей согласованную в договоре долевого строительства, из которых определенно усматривается, что ЗАО "Тандер" принято решение об оплате лишней площади переданного ему объекта.

Однако данная переписка, свидетельствующая о волеизъявлении ответчика, направленном на урегулирование вопроса о погашении стоимости излишне полученной площади торгового центра путем её оплаты, также не была принята во внимание арбитражным судом и оценка данным обстоятельствам также не дана.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку арбитражным судом в нарушение указанных процессуальных норм дана неполная оценка представленным доказательствам в их совокупности с условиями спорного договора участия в долевом строительстве от 06.03.2008 в редакции дополнительного соглашения к нему от 05.06.2009, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить допущенные противоречия, установить действительное право истца на возмещение стоимости фактически переданной ЗАО "Тандер" площади торгового центра, дать надлежащую оценку доводам и возражениям сторон и разрешить спор по существу заявленных требований, применив соответствующие нормы права.

Руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 3, ст.ст. 288 ч.ч. 1-3, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.10.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 по делу N А14-4283/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

М.В. Шильненкова

Судьи

И.В. Чистова Н.Г. Сладкопевцева