Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2012 г. N Ф10-1808/12 по делу N А48-3199/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 06.06.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.06.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Смолко С.И.
Судей:	Ключниковой Н.В.
	Степиной Л.В.
при участии в заседании:
от заявителя	Махачадзе С.В. - директор
от заинтересованного лица	Супонев А.А. - представитель, дов. от 21.12.2011 N 7/6802

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла, г. Орел, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 (судьи Донцов П.В., Протасов А.И., Семенюта Е.А.) по делу N А48-3199/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Надежда" (далее - ООО "Надежда", Общество), ОГРН 1025700789564, г. Орел, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - Управление), ОГРН 1025700826502, изложенного в письме от 01.07.2011 N 4485, в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 167,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 231, и об обязании Управления устранить нарушения прав и законных интересов Общества.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.11.2011 (судья Володин А.В.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 решение отменено, заявление Общества удовлетворено в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление просит отменить постановление апелляционного суда, а решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом второй инстанции норм материального права.

В отзыве на жалобу Общество просит оставить постановление от 22.03.2012 без изменения как законное и обоснованное.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы жалобы.

Представитель Общества поддержал доводы отзыва на жалобу и пояснил, что еще в период действия договора аренды от 18.04.1994 Общество сдало Управлению часть арендуемых помещений и Управление ими распорядилось; к 31.12.2008 у Общества остались в аренде помещения площадью 167,4 кв.м.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 14.11.2011 и постановление от 22.03.2012 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, 18.04.1994 между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ТОО "Надежда" (правопредшественник заявителя - арендатор) был заключен договор N 1929 аренды нежилого помещения площадью 633,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 231, на срок с 01.01.1994 по 31.12.2008.

02.03.2009 между Управлением, МУП "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (арендодатель) и Обществом заключен договор аренды N 19051 на часть указанного выше помещения площадью167,4 кв.м, состоящую из комнат 41 - 13,2 кв.м, 42 - 9,1 кв.м, 43 - 7,4 кв.м, 44 - 28,1 кв.м, 45 - 109,6 кв.м. Срок аренды установлен с 01.01.2009 по 30.06.2010.

Ссылаясь на то, что Общество в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, 30.06.2010 оно обратилось в Управление с заявлением о выкупе нежилого помещения площадью 167,4 кв.м.

Письмом от 01.07.2011 за N 4485 Управление уведомило Общество от отказе в выкупе нежилого помещения в связи с отсутствием арендных отношений с Обществом.

Полагая, что отказ Управления в предоставлении Обществу права на выкуп помещения является незаконным, ООО "Надежда" обратилось с названным заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении заявления Общества, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что срок договора аренды от 02.03.2009 более года, но он не зарегистрирован, а, следовательно, является незаключенным. Нельзя считать возобновленным на неопределенный срок договор аренды от 18.04.1994, так как Общество с 01.01.2009 пользуется иным помещением, чем предусмотрено договором от 18.04.1994.

Отменяя решение суда и удовлетворяя заявление Общества, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда области в той части, что договор аренды от 02.03.2009 является незаключенным, как не прошедший государственной регистрации. Однако, пришел к выводу о том, что между сторонами продолжает действовать договор аренды от 18.04.1994, так как Общество пользуется помещением, являющимся частью помещения, указанного в договоре от 18.04.1994, на это помещение составлены кадастровый и технический паспорта, Общество добросовестно вносит арендную плату.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с состоявшими судебными актами, так как они постановлены при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуется преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с договором (договорами) аренды; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъекта РФ предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пп. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в собственность только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Вывод суда двух инстанций о том, что договор аренды от 02.03.2009 является незаключенным верен.

Верен и вывод суда первой инстанции о том, что если по договору аренды от 18.04.1994 арендатор пользовался помещением площадью 633,1 кв.м, а с 01.01.2009 стал пользоваться помещением площадью 167,4 кв.м согласно договору аренды от 02.03.2009, то договор от 18.04.1994 нельзя считать возобновленным на неопределенный срок и действующим до момента подачи Обществом заявления на выкуп помещения, так как договор аренды от 02.03.2009 заключен на иных условиях (на другую площадь).

Однако, ссылка суда первой инстанции на то, что Общество до 01.01.2009 арендовало помещение площадью 633,1 кв.м, опровергнута в судебном заседании представителем ООО "Надежда" и не оспаривалась представителем Управления. Представитель Общества пояснил, что часть площадей из помещения площадью 633,1 кв.м были сданы Обществом Управлению и Управление продало эти помещения на торгах еще до 31.12.2008; к 31.12.2008 Общество арендовало помещения площадью 167,4 кв.м, которые были указаны в новом договоре аренды при его подписании 02.03.2009. То есть, договор аренды от 18.04.1994 в период его действия фактически изменялся в части площади арендуемого помещения.

Учитывая, что данное обстоятельство имеет существенное значение для дела, но судом оно не исследовалось и не получило оценки, суд кассационной инстанции считает необходимым решение от 14.11.2011 и постановление от 22.03.2012 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 14.11.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 по делу N А48-3199/2011 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

С.И. Смолко

Судьи

Н.В. Ключникова Л.В. Степина