Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2012 г. N 19АП-7103/11

г. Воронеж

22 марта 2012 г.

Дело N А48-3199/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07.03.2012 г..

Постановление в полном объеме изготовлено 22.03.2012 г..

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Донцова П.В.,

судей Протасова А.И.,

Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутыриной Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Надежда": Махачадзе С.В., директора;

от управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: Супонева А.А., заместителя начальника отдела правовой поддержки муниципального сектора экономики правового управления администрации города Орла по доверенности;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Надежда" (ОГРН 1025700789564) на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.11.2011 по делу N А48-3199/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Надежда" (далее также - ООО "Надежда", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее также - УМИЗ администрации города Орла, ответчик) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 01.07.2011 г.. N 4485, в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения общей площадью 166,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Орел, ул. Комсомольская, д.231 и обязании ответчика устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления в адрес Общества проекта договора купли - продажи.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.11.2011 г.. (судья А.В. Володин) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Надежда" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Полагает, что:

? УМИЗ администрации города Орла не предприняло действий по устранению причин, препятствующих проведению государственной регистрации договора аренды, в связи с чем, в государственной регистрации договора аренды N 19051 от 02.03.2009 г.. Обществу было отказано;

? продление арендных отношений УМИЗ администрации города Орла и Общества после окончания срока действия договора аренды N 1929 от 01.01.1994 г.. и возобновление его на неопределенный срок подтверждается размещением Общества в настоящее время в том же помещении, ежемесячной оплатой арендных платежей, письмом УМИЗ администрации города Орла N 2095 от 12.04.2011 г.. о необходимости предоставления Обществом копии договора на техническое обслуживание помещения, со ссылкой на действие договора от 02.03.2009 г..;

? государственная регистрация договора при его продлении не требуется;

? отказ УМИЗ администрации города Орла в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого заявителем помещения при наличии арендных отношений в период с 01.01.1994 г.. нарушает права и законные интересы заявителя, связанные с приватизацией арендуемого имущества.

В судебном заседании законный представитель ООО "Надежда" поддержал требования апелляционной жалобы, просил их удовлетворить по вышеизложенным основаниям.

УМИЗ администрации города Орла с требованиями апелляционной жалобы не согласилось. В представленном отзыве, дополнении к нему и пояснениях, данных его представителем в заседании апелляционной инстанции, ответчик указал, что доводы заявителя жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, исследовались им и были обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в обжалуемом решении.

Судебное заседание откладывалось с 06.02.2012 г.. до 29.02.2012 г..

В судебном заседании объявлялся перерыв с 29.02.2012 г.. до 07.03.2012 г..

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав и обсудив пояснения участвующих в деле лиц, присутствовавших в судебном заседании, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее.

ООО "Надежда" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1025700789564, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей N 469 от 26.08.2011 г.. (т. 1 л.д. 469).

Как следует из материалов дела, 18.04.1994 г.. между Комитетом по управлению имуществом г. Орла и ТОО "Надежда" заключен договор N 1929 аренды нежилого помещения общей площадью 633,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 231, сроком действия с 01.01.1994 г.. по 31.12.2008 г.. (л.д. 12-13).

02.03.2009 г.. между заявителем и ответчиком был подписан договор N 19051 аренды части нежилого помещения общей площадью 167,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 231, сроком действия с 01.01.2009 г.. по 30.06.2010 г.. (л.д. 14-19).

После обращения ООО "Надежда" в Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 167,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Орел, ул. Комсомольская, д. 213, письмом от 01.07.2011 г.. N 4485 (т. 1 л.д. 11) УМИЗ администрации города Орла уведомило заявителя об отказе в выкупе указанного помещения в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 02.03.2009 г.. N 19051 сроком действия с 01.01.2009 г.. по 30.06.2010 г.. и отсутствием действующего договора аренды помещения.

Не согласившись с отказом в выкупе части спорного нежилого помещения, заявитель обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд области счел, что заявителем не соблюдено требование, установленное пп.1 ст.3 ФЗ N 159 - ФЗ.

Суд области указал, что договор на аренду нежилого помещения от 18.04.1994 г.. N 1929 не продлевался и не может считаться возобновленным, поскольку 02.03.2009 г.. сторонами был подписан договор на иных условиях. По новому договору заявитель арендовал не все помещение (633,1 кв. м.), а только его часть общей площадью 167,4 кв. м., арендные платежи уплачивались в соответствии с условиями нового договора. Подписание нового договора, по мнению суда, свидетельствует о достижении сторонами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору.

Суд области также указал, что ООО "Надежда" свою обязанность по государственной регистрации договора на аренду нежилого помещения от 02.03.2009 г.. N 19051 не исполнило, поэтому такой договор следует считать незаключенным. Довод заявителя об отсутствии регистрации договора в связи с бездействием ответчика суд области оценил как не имеющий правового значения для правильного разрешения настоящего спора, поскольку ООО "Надежда" с целью исполнения обязанности по регистрации договора не было лишено права на судебную защиту о понуждении произвести данную регистрацию.

Довод заявителя о его непрерывном пользовании спорным помещением более двух лет судом отклонен с указанием на то, что само по себе фактическое пользование Обществом спорным недвижимым имуществом не может подменять собой юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда области в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом, решения и действия (бездействие) признаются незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Как следует из материалов дела, УМИЗ администрации города Орла в письме N 4485 от 01.07.2011 г.. отказало ООО "Надежда" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (нежилого помещения площадью 166,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, д.231) в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 02.03.2009 г.. N 19051 сроком действия с 01.01.2009 г.. по 30.06.2010 г.. и отсутствием действующего договора аренды помещения (л.д.11 т.1).

Указанный отказ принят УМИЗ администрации города Орла в соответствии с компетенцией, предоставленной ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159 - ФЗ), Постановлением Главы муниципального образования "Город Орел" - мэра г. Орла от 25.02.2009 N 535 "Об утверждении Положения о Комиссии по отчуждению из муниципальной собственности города Орла недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.10.2009 N 53/873-ГС "О Положении "Об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования "Город Орел", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Оспариваемый отказ УМИЗ администрации города Орла, изложенный в письме от 01.07.2011 г.. N 4485, нарушает право ООО "Надежда" как субъекта малого предпринимательства на приватизацию недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с положениями Федерального Закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.07г. N 209-ФЗ и Федерального закона от 22.07.08 г. N 159-ФЗ.

Апелляционная инстанция считает, что оспариваемый отказ УМИЗ администрации города Орла является незаконным в связи со следующим.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г.. N 53 содержится следующее разъяснение: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1.2 договора на аренду нежилого помещения от 02.03.2009 г.. N 19051 срок аренды установлен с 01.01.2009 г.. по 30.06.2010 г.., то есть договор заключен на срок более одного года.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 г.. N 134 судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Поскольку договор на аренду нежилого помещения от 02.03.2009 г.. N 19051 не зарегистрирован в установленном законом порядке, он не может считаться заключенным.

Вместе с тем, апелляционный суд считает установленным факт обладания ООО "Надежда" испрашиваемым нежилым помещением на праве аренды.

Судом установлено, что 18.04.1994 г.. между ТОО "Надежда" и Комитетом по управлению имуществом г.Орла заключен договор аренды N 1929 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, 231, общей площадью 633,1 кв.м. для и использования под предприятие БОН - парикмахерская (л.д.12).

В соответствии с п.1 ст.6 ФЗ от 21.07.1007г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в законную силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Таким образом, право аренды, возникшее у ООО "Надежда" по договору N 1929 от 18.04.1994 г.., не подлежало государственной регистрации.

Поскольку договор аренды нежилого помещения по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, 231 от 02.03.2009 г.. N 19051 считается незаключенным, у суда отсутствуют основания считать, что ранее заключенный договор N 1929 от 18.04.1994 г.. прекратил свое действие.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор N 1929 от 18.04.1994 г.. считается возобновленным на неопределенный срок и действующим на момент отказа ООО "Надежда" в реализации преимущественного права приватизации арендуемого имущества.

Указанное право предоставляется ООО "Надежда" как субъекту малого предпринимательства ст. 3 Федерального закона от 22.07.08г. N 159-ФЗ и может быть реализовано Обществом при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Аналогичные условия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права приватизации арендуемого имущества установлены Положением "Об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования "Город Орел", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" утв. решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.10.09 г. N 53/873- ГС.

В соответствии с п.3 указанного Положения, продавцом муниципального имущества, не переданного в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям, выступает Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.

Апелляционный суд учитывает, что сведения о наличии у ООО "Надежда" задолженности по арендной плате за испрашиваемое имущество на день подачи заявления в материалах дела отсутствуют. Указанное обстоятельство ответчик в ходе судебного разбирательства не оспорил.

Площадь арендуемых ООО "Надежда" помещений не превышает предельные значения (2000 квадратных метров), установленные ч.1 ст.1 Закона Орловской области от 04.08.2010 N 1104-ОЗ "О реализации положений статей 3 и 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Также судом установлено, что спорное имущество не включено в список, утвержденный в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального Закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.07г. N 209-ФЗ. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

В рассматриваемом случае УМИЗ администрации города Орла как продавцом муниципального имущества по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, д.231, и судом первой инстанции сделан неправильный вывод о несоблюдении ООО "Надежда" пп.1 ст.3 ФЗ N 159 - ФЗ. Как указывалось выше, договор аренды N 1929 от 18.04.1994 г.. на момент принятия оспариваемого отказа являлся действующим. При этом УМИЗ администрации города Орла не оспаривается тот факт, что испрашиваемая площадь нежилого помещения (166,7 кв.м.) входит в состав нежилого помещения, предоставленного по договору (л.д.12 т.1).

В п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г.. N134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится указание на то, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В отношении испрашиваемого ООО "Надежда" помещения осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (л.д.85 т.1). Согласно кадастровому и техническим паспортам, выданным ОГУП "Орловский центр "Недвижимость", помещение N 72 площадью 166,7 кв.м. образовано путем выдела из помещения N 52-58 и включает комнаты N N 41, 42, 43, 44, 45 (л.д.85-94 т.1).

Основываясь на указанных доказательствах, апелляционный суд делает вывод о том, что испрашиваемое ООО "Надежда" помещение отвечает признакам обособленного помещения. Доказательств невозможности формирования обособленного помещения Администрацией не представлено.

Апелляционный суд также учитывает, что размер испрашиваемой площади не является основанием принятия оспариваемого отказа.

В связи с изложенным апелляционный суд приходит к выводу о несоответствии выводов суда области фактическим обстоятельствам дела и необходимостью в связи с этим отменить обжалуемое судебное решение, удовлетворив требования ООО "Надежда".

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст.201, ч. 2 ст. 269, 270 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 14.11.2011 по делу N А48-3199/2011 отменить полностью.

Признать незаконным отказ Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла N 4485 от 01.07.2011 г.

Обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Надежда".

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

А.И.Протасов Е.А. Семенюта