Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 июня 2012 г. N Ф10-2001/12 по делу N А09-8539/2011

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Смолко С.И.
Судей:	Ключниковой Н.В.
	Степиной Л.В.
при участии в заседании:
от заявителей: ИП Терехова А.В. ОГРНИП 304325518300172 ИП Абрамеева А.В. ОГРНИП 304325527400432	Терехов А.В. - предприниматель Абрамеев А.В. - предприниматель
от заинтересованных лиц: Управления имущественных и земельных отношений ОГРН 1093254008858 Брянской городской администрации ОГРН 1093254008858 от третьих лиц	не явились не явились не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.02.2012 (судья Запороженко Р.Е.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 (судьи Дорошкова А.Г., Тиминская О.А., Стаханова В.Н.) по делу N А09-8539/2011,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели Терехов Андрей Викторович и Абрамеев Александр Владимирович, г. Брянск, обратились в Арбитражный суд Брянской области с заявлениями о признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление) в реализации их преимущественных прав на выкуп арендуемых ими нежилых помещений, расположенных в д. 31, по ул. Литейная, в г. Брянске (уточненные требования).

Третьими лицами без самостоятельных требований по делу выступали МУП ЖКХ Бежицкого района, г. Брянск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра), г. Брянск.

Заявления предпринимателей приняты к производству суда, возбуждены дела N А09-8539/2011 и N А09-8540/2011. Определением суда от 31.01.2012 дела объединены в одно производство за N А09-8539/2011.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.02.2012, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012, требования Терехова А.В. и Абрамеева А.В. удовлетворены.

Производство по делу по заявлению предпринимателей к Брянской городской администрации (далее - Администрация) прекращено в связи с отказом заявителей от требований к Администрации.

В кассационной жалобе Управление просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении требований заявителей отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу Терехов А.В. и Абрамеев А.В. просят принятые судебные решения оставить без изменения как законные и обоснованные.

Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но представители заинтересованных лиц и третьих лиц в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

В судебном заседании предприниматели Терехов А.В. и Абрамеев А.В. поддержали доводы своего отзыва на жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав пояснения предпринимателей, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 21.02.2012 и постановление от 26.04.2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, 27.08.2004 между Тереховым А.В. и Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (правопредшественник Управления) был заключен договор аренды N 191-БД-2004 нежилого помещения общей площадью 135,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31, сроком действия с 17.08.2004 по 22.03.2014.

18.10.2004 договор зарегистрирован в ЕГРП, запись регистрации N 32-1/28-34/2004-468.

10.12.2010 Терехов А.В. обратился в Управление с заявлением на выкуп арендуемого нежилого помещения (т.1, л.д.18).

Письмом от 21.12.2010 N 29.09.9559 Управление отказало заявителю в выкупе помещения со ссылкой на то что в реестре муниципальной собственности значится объект недвижимости - 2-х этажное здание общей площадью 698,5 кв.м, право муниципальной собственности на которое будет зарегистрировано (т. 1, л.д. 17).

06.06.2003 между Абрамеевым А.В. и Комитетом по управлению собственностью г. Брянска был заключен договор аренды N 168-БД-2003 двух нежилых помещений общей площадью 64,2 кв. м, расположенных на втором этаже здания по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31, сроком действия с 01.06.2003 по 15.05.2013.

01.09.2003 договор зарегистрирован в ЕГРП, запись регистрации N 32-1/28-22/2003-739.

10.12.2010 Абрамеев А.В. также обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений площадями 17,1 кв. м и 41,1 кв. м (т. 2, л.д. 20).

Письмом от 23.12.2010 за N 29.09.9610 Управление отказало Абрамееву А.В. в выкупе арендуемых помещений по тем же основаниям, что и Терехову А.В. (т. 2, л.д. 19).

Не соглашаясь с отказом Управления, предприниматели обратились в арбитражный суд с названными заявлениями.

Суд первой и апелляционной инстанций исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований заявителей.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из материалов дела, предприниматели Терехов А.В. и Абрамеев А.В. являются субъектами малого предпринимательства и обладают преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемых ими нежилых помещений.

Судом установлено, что спорные нежилые помещения площадью 135,6 кв.м, 17,1 кв. м и 41,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31, являются самостоятельными объектами недвижимости, так как каждое из трех помещений зарегистрировано в ЕГРП как самостоятельный объект недвижимости. В отношении помещения площадью 135,6 кв.м, арендуемого Тереховым А.В., право собственности муниципального образования зарегистрировано в ЕГРП 22.01.2004, запись регистрации N 32-1/28-2/2004-192 (т.1, л.д.70). В отношении двух помещений, арендуемых Абрамеевым А.В., первоначально в ЕГРП было зарегистрировано право собственности муниципального образования как на одно помещение площадью 64,2 кв.м, запись регистрации в ЕГРП сделана 20.08.2003 за N 32-1/28-22/2003-541 (т.2, л.д.70). На основании распоряжения Управления от 21.07.2010 N 406-р были составлены кадастровые паспорта на каждое из двух помещений и в итоге 02.11.2010 в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования отдельно на помещение площадью 41,1 кв.м и помещение площадью 17,1 кв.м, с обременением - аренда с 01.09.2003 по 15.05.2013, регистрация договора аренды за N 32-1/28-22/2003-739 (т1,л.д.126; т.2, л.д.17,18).

Площадь названных помещений не превышает установленное предельное значение (1000 кв. м), утвержденное Законом Брянской области от 17.11.2008 N 98-З "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В соответствии с утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 N 32 формой кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровый паспорт выдается на изолированное нежилое помещение.

Согласно рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятым Росжилкоммунсоюзом (введены в действие с 01.01.1991), требование изолированности помещения заключается в том, что оно должно представлять собой конструктивно обособленную функциональную часть строения с помещениями, имеющими обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, не имеющую в своих пределах функциональных частей других помещений (мест общего пользования).

Спорные помещения конструктивно обособлены и поставлены на учет, что подтверждается техническими паспортами по состоянию от 13.01.2010 (т.1, л.д.67, 68, 106, 107, 112, 113), кадастровыми паспортами, справками ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" от 21.01.2010 N 2-7/621, N 2-7/611, N 2-7/605 (т. 1, л.д. 64, 109, 115), фактом регистрации в ЕГРП права на данные объекты как на самостоятельные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления предпринимателям Терехову А.В. и Абрамееву А.В. в реализации их преимущественного права на приобретение арендуемых ими помещений в собственность за плату противоречит Федеральному закону N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы предпринимателей.

Довод заявителя жалобы о том, что в 2010 году здание по ул. Литейной, д. 31, было внесено в реестр муниципальной собственности как единый объект недвижимости площадью 698,2 кв.м и 03.02.2011 в ЕГРП зарегистрировано право муниципальной собственности на всё здание площадью 698,2 кв.м, как на единый объект недвижимости, был предметом исследования суда двух инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка.

Предметом исследования суда второй инстанции был и довод Управления о том, что суд незаконно восстановил заявителям срок для обращения в суд, и этот довод по праву отклонен как несостоятельный.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 21.02.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А09-8539/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

С.И. Смолко

Судьи

Н.В. Ключникова Л.В. Степина