Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г. N 20АП-1697/12

г. Тула

26 апреля 2012 г.

Дело N А09-8539/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 23 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дорошковой А.Г., судей Тиминской О.А. и Стахановой В.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шульгач И.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 21 февраля 2012 года по делу N А09-8539/2011 (судья Запороженко Р.Е.).

В заседании приняли участие представители:

ИП Терехов А.В. (паспорт), ИП Абрамеев А.В. (паспорт);

от Брянской городской администрации, Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, МУП ЖКХ Беежицкого района г. Брянска, Управления Росреестра по Брянской области - не явились.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения заявителей, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Индивидуальными предпринимателями Тереховым Андреем Викторовичем и Абрамеевым Александром Владимировичем, каждым - самостоятельно, оспорены действия Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление) по отказу в реализации их преимущественных прав на выкуп арендуемых ими нежилых помещений, расположенных в д. 31, по ул. Литейная, в г. Брянске (с учетом уточнения).

Заявления предпринимателей приняты судом к производству, возбуждены дела N А09-8539/2011 и N А09-8540/2011.

Определением арбитражного суда от 31.01.2012 дела объединены в одно производство N А09-8539/2011.

Решением суда от 21.02.2012 заявленные требования удовлетворены. Производство по заявлению ИП Терехова А.В. и ИП Абрамеева А.В. об оспаривании действий Брянской городской администрации прекращено в связи с отказом заявителей от своих требований.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации подало апелляционные жалобу, в которой просит решение первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управление Росреестра по Брянской области направили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.

МУП ЖКХ Беежицкого района г. Брянска, Брянская городская администрация представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно.

Как следует из материалов дела, 27.08.2004 между Тереховым А.В. и Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (правопредшественником Управления) был заключен договор аренды N 191-БД-2004 нежилого помещения общей площадью 135, 6 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д.31, сроком действия с 17.08.2004 по 22.03.2014 (т. 1, л. д. 12-15)

Данный договор зарегистрирован 18.10.2004 о чем в ЕГРП сделана запись N 32-1/28-34/2004-468.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) 10.12.2010 Терехов А.В. обратился в Управление с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение за плату арендуемого помещения (т. 1, л.д. 18).

Письмом от 21.12.2010 Управление отказало заявителю, указав на то, что спорный объект недвижимости не обособлен и значится в реестре муниципальной собственности города Брянска в составе другого объекта недвижимости - двухэтажного здания общей площадью 698, 5 кв. м (т. 1, л. д. 17).

ИП Абрамеевым А.В. 06.06.2003 и Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (правопредшественником Управления) был заключен договор аренды N 168-БД-2003 двух нежилых помещений общей площадью 64, 2 кв. м, расположенных на втором этаже здания по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31, сроком действия с 01.06.2003 по 15.05.2013 (т. 2, л. д. 12-16).

Указанный договор зарегистрирован 01.09.2003 о чем в ЕГРП сделана запись N 32-1/28-22/2003-739.

ИП Абрамеев А.В. 10.12.2010 обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений площадями 17,1 кв. м и 41,1 кв. м (т. 2, л.д. 20).

Письмом от 23.12.2010 Управление отказало Абрамееву А.В. по тем же основаниям, что и Терехову А.В. (т. 2, л. д. 19).

Не согласившись с указанным отказом, ИП Терехов А.В. и ИП Абрамеев А.В. обратились в арбитражный суд с заявлениями.

Удовлетворив заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 8 Информационного письма N 134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из материалов дела, предприниматели Терехов А.В. и Абрамеев А.В. являются субъектами малого предпринимательства и обладают преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемых ими нежилых помещений.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Исходя из указанных норм, по результатам рассмотрения заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган в случае соответствия заявителя требованиям, установленным законом, в установленный законом срок должен заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости, принять решение об условиях приватизации и направить заявителю проект договора купли-продажи либо, в случае несоответствия заявителя установленным требованиям, направить заявителю мотивированный отказ.

Как установлено судом, ИП Терехов А.В. и ИП Абрамеев А.В. 10.12.2010 обратились в адрес Управления с письмами о возможности выкупа нежилых помещений площадью 135, 6 кв. м и 17,1 кв. м и 41, 1 кв. м, расположенных по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31, указав, что данные помещения арендовались субъектами малого предпринимательства и зарегистрированы как обособленные объекты в УФРС.

Письмами от 21.12.2010 и 23.12.2010 Управление сообщало, что объекты аренды не обособлены и значатся в реестре муниципальной собственности города Брянска как составные части целого здания общей площадью 698,5 кв. м, Управлением проводится работа по регистрации права муниципального образования город Брянск на данный объект недвижимости.

Площадь спорных помещений составляет 135,6 кв. м (ИП Терехов А.В.) и 17,1 кв. м, 41,1 кв. м (ИП Абрамеев А.В.), что не превышает установленное предельное значение 1 000 кв. м, утвержденное Законом Брянской области от 17.11.2008 N 98-З "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Как разъяснено в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134, объектом договора купли-продажи может быть имущество, в отношении которого может быть осуществлен государственный кадастровый учет.

В соответствии с утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 N 32 формой кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровый паспорт выдается на изолированное нежилое помещение.

Согласно рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятым Росжилкоммунсоюзом (введены с 01.01.1991), требование изолированности помещения заключается в том, что оно должно представлять собой конструктивно обособленную функциональную часть строения с помещениями, имеющими обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, не имеющую в своих пределах функциональных частей других помещений (мест общего пользования).

Согласно материалам дела на момент обращения предпринимателей в Управление спорные помещения были конструктивно обособлены и поставлены на учет, что подтверждается свидетельством 32 АБ N 071731 от 22.01.2004 (т. 1, л. д. 70), справкой ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" от 21.01.2010 N 2-7/621 (т. 1, л. д. 64), свидетельством 32 АБ N 038236 от 20.08.2003 (т. 2, л. д. 70), справками ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" от 21.01.2010 N 2-7/611, N 2-7/605 (т. 1, л. д. 109, 115).

Запись в реестре муниципальной собственности о принадлежности городу Брянску здания по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31, не является правовым препятствием для отказа в выкупе арендуемых помещений.

В материалах дела имеется технический паспорт N 11963/02 (т. 1, л.д. 67-69) и выписка из технического паспорта N 11963/02 (т. 2, л.д. 71-72) на спорные нежилые помещения, которые подтверждают, что помещения являются изолированными.

По договорам аренды спорные нежилые помещения по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31, площадью 135, 6 кв. м, 64,2 кв. м были переданы предпринимателям в аренду как самостоятельные объекты

Довод заявителя жалобы о нарушении судом норм процессуального права, выразившемся в восстановлении процессуального срока подачи заявления, не может быть принят во внимание, поскольку в силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ право оценки обстоятельств, повлекших пропуск срока подачи заявления, принадлежит суду.

В обоснование ходатайств о восстановлении процессуального срока на оспаривание действий ответчика предприниматели сослались на то, что в 2011 году они уже обращались в арбитражный суд за защитой своих прав и законных интересов с тождественными требованиями, но по правилам искового производства. Однако определениями Арбитражного суда Брянской области от 03.11.2011 г.. по делу N А09-730/2011 и от 03.11.2011 по делу N А09-731/2011 их иски оставлены без рассмотрения в связи с выбором неверного способа защиты нарушенных прав.

Разрешив ходатайства заявителей, арбитражный суд руководствовался правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 18.11.2004 N 367-О, о возможности восстановления судом пропущенного срока на обращение в суд при наличии на то уважительных причин. Арбитражный суд указал, что предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК Российской Федерации срок для обращения в суд нарушен заявителями при наличии уважительных причин.

Оценив имеющиеся в деле доказательства и фактические обстоятельства дела, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленного ходатайства о восстановлении процессуального срока.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 21.02.2012 по делу N А09-8539/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в двухмесячный срок. Жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

О.А. Тиминская В.Н. Стаханова