Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 июля 2012 г. N Ф10-2347/12 по делу N А35-1751/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2012 г.

Мотивированное постановление изготовлено 18 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Маненкова А.Н.
судей	Солодовой Л.В.
	Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853)	Масалова Е.М. - начальник отдела правового обеспечения (доверенность от 12.04.10 N 2456-07/01-07)
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (ОГРН 1034637027798)	Герасимов А.И. - представитель (доверенность от 31.08.11) Полянская И.Н. - генеральный директор, приказ от 03.10.2011

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, г. Курск, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2012 по делу N А35-1751/2011 (судьи Поротиков А.И., Мокроусова Л.М., Федорова В.И.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - истец), г. Курск, обратился в Арбитражный суд Курской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (далее - ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта", ответчик), г. Курск, о взыскании задолженности по договору аренды помещения муниципального нежилого фонда N 3158 от 01.01.2007 за период с 01.07.2010 по 31.01.2011 в сумме 122 884 руб. 09 коп., пени за период с 11.08.2010 г. по 17.02.2011 г. в сумме 135 391 руб. 69 коп., и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение муниципального нежилого фонда города Курска общей площадью 207,1 кв. м., в том числе: 1 этаж - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 9, 10, 11а, 12, 13 - 123,2 кв. м.; подвал - комнаты 1, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9 - 83,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д.3-б, передав его по акту приема-передачи истцу.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.10.2011 (судья Матвеева О.А.) с ответчика в пользу истца взыскано 164 909 руб. 72 коп., в том числе долг в сумме 122 884 руб. 09 коп. и 42 025 руб. 63 коп. - пени, и удовлетворены требования об освобождении нежилого помещения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении требований о взыскании 122 884 руб. 09 коп. основного долга и об обязании освободить занимаемое нежилое помещение муниципального нежилого фонда отказано, требования о взыскании пени удовлетворены в сумме 8 615 руб.70 коп.

Не согласившись с указанным судебным актом Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска подал кассационную жалобу, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, а исковые требования удовлетворить в полном объеме. В жалобе указывает, что изменение размера арендной платы представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не является соглашением об изменении условий договора, считает, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, кроме того, поскольку срок действия договора аренды истек 15 ноября 2011 г., то у общества отсутствуют правовые основания для использования спорного нежилого помещения. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта" указало, что пунктом 4.1 договора сторонами согласован размер арендной платы, при заключении договора аренды N 3158 от 01.01.2007 г. с учетом дополнительного соглашения от 01.04.2008 г., стороны согласовали методику определения размера арендной платы за объект по определенной формуле с учетом коэффициентов, поэтому изменение методики арендной платы возможно только в порядке, установленном статьей 452 ГК РФ, считает, что комитет не направлял в адрес ООО "МЭО Дельта" расчет арендной платы. ООО "МЭО Дельта" просит постановление суда оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. В заседании представитель ответчика просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями на основании договора N 3158 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.01.2007 (далее - договор) Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) предоставил ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (арендатор) в аренду помещение муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д. 3-б, общей площадью 176,10 кв. м. (1 этаж, комнаты 1, 1а, 2, 3, 12, 13 и часть комнаты 11 - 7,5 кв. м., площадью - 92 кв. м., подвальное помещение, комнаты 1-5, 7-9 площадью 84,1 кв. м.) для оказания медицинских услуг (лаборатория).

На арендатора возлагалась обязанность ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем вносить установленную сумму арендной платы на счет бюджета города в размере 13 875 руб. 40 коп., в т.ч. НДС 2 116 руб. 59 коп., размер арендной платы в год составляет 166 504 руб. 80 коп., в т.ч. НДС 25 399 руб. 08 коп. (п. 4.1 и 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.04.2008 г. к договору стороны согласовали внести изменения, касающиеся площади объекта аренды, а также размера арендной платы. С 01.04.2008 г. он увеличился и составил в год - 268 770 руб.07 коп., в т.ч. НДС 40 998 руб. 82 коп., в месяц - 22 397 руб. 51 коп., в т.ч. НДС 3 416 руб. 57 коп. (пункты 1.1. и 4.1. договора). Договор вместе с дополнительными соглашениями зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 01.08.2008 г.

Пунктом 4.2. договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета.

Уведомлением от 02.07.2010 г. исх. N 4588-07/01-09 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска уведомил ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта" об одностороннем увеличении размера арендной платы за пользование арендованным помещением до 517 347 руб. 00 коп. в год., в месяц - 43 112 руб. 25 коп.

Арендатор вносил арендные платежи, исходя из ставки, установленной договором, и продолжал пользоваться арендованным помещением после истечения срока аренды.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего: размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Расчет арендной платы (п. 4.1) содержится в приложении N 2 к договору аренды N 3158 от 24.08.2001 г. Сторонами согласована методика определения размера годовой арендной платы.

Суд апелляционной инстанции, принимая судебный акт, обоснованно сослался на правовую позицию, выраженную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09 - увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок публичным собственником арендуемого имущества в силу статьи 450, пункта 3 статьи 614 ГК РФ не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

При этом, суд апелляционной инстанции, рассмотрев позицию истца который обосновывал исковые требования о взыскании долга ссылался на то, что увеличенный размер арендной платы, взыскиваемой им в спорный период, обусловлен не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы, произведенным истцом исходя из рыночной стоимости аренды. Условия договора аренды указывают на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь размер арендной платы, увеличивая или уменьшая показатели, используемые при расчете арендных платежей, но не наделен правом вносить коррективы в порядок их определения. Апелляционная инстанция сделала правильный вывод, что положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие нормативного акта органа местного самоуправления само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. Изменение порядка определения арендной платы, последовавшее за этим одностороннее увеличение такой платы посредством уведомления от 02.07.2010 г., было допущено администрацией в нарушение условий договора, что повлекло существенное увеличение размера арендной платы.

Исполненное ответчиком в спорный период соответствует размеру арендной платы, установленному договором в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2008 г. (т. 1, л.д. 18). Суд не имел оснований для взыскания основной задолженности.

Между тем при внесении арендных платежей ответчиком допускалось нарушение сроков платежей. Расчет пени соответствует п. 6.2 договора, согласно которому сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требований об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, исходил из следующего.

Договор аренды согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в соответствии с пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу предписаний статья 610 ГК РФ.

После 15.11.2010 г., когда в силу пункта 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2007 г. истек срок аренды, ответчик продолжал пользоваться спорными нежилыми помещениями.

До истечения срока действия договора арендодатель не уведомлял арендатора о намерении отказаться от продления срока действия договора или о наличии возражений против возобновления договора аренды на неопределенный срок после его истечения. Следовательно, по окончании срока аренды договор был продлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Если договор аренды возобновлен на неопределенный срок, каждая из его сторон, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Апелляционная инстанция, отказывая в удовлетворении требований об обязании освободить помещение, установила, что доказательств, свидетельствующих о том, что после истечения срока аренды арендодатель возражал против пользования его имуществом, выражал безусловное намерение прекратить арендные отношения, в материалы дела не представлено.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.

В силу положения части 1 статьи 288 АПК Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции правильно, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ возложил судебные расходы на лиц, участвующих в деле, в пользу которых принят судебный акт.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2012 по делу N А35-1751/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Маненков

Судьи

Л.В. Солодова Л.В. Леонова