Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2012 г. N 19АП-6667/11

город Воронеж

23 апреля 2012 г.

Дело N А35-1751/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Мокроусовой Л.М., Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.,

при участии:

от ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта": 1) Герасимова А.И., представителя по доверенности б/н от 31.08.2011, 2) Полянской И.Н., директора, приказ от 03.10.2011 г..,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курск: Хмелевской Т.В., представителя по доверенности N 07.01-07/1193/11 от 16.03.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта"

на решение Арбитражного суда Курской области от 25.10.2011 г..

по делу N А35-1751/2011 (судья Матвеева О.А.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к Обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, и освобождении занимаемого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (далее - ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды помещения муниципального нежилого фонда N 3158 от 01.01.2007 за период с 01.07.2010 по 31.01.2011 в сумме 122 884 руб. 09 коп., пени за период с 11.08.2010 г.. по 17.02.2011 г.. в сумме 135 391 руб. 69 коп., и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение муниципального нежилого фонда города Курска общей площадью 207,1 кв.м., в том числе: 1 этаж - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 9, 10, 11а, 12, 13 - 123,2 кв.м.; подвал - комнаты 1, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9 - 83,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д.3-б, передав его по акту приема-передачи истцу.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.10.2011 г.. по делу N А35-1751/2011 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 164 909 руб. 72 коп., в том числе долг в сумме 122 884 руб. 09 коп. и 42 025 руб. 63 коп. - пени.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 25.10.2011 г.. по делу N А35-1751/2011 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2012 г.., от 14.02.2012 г.. и от13.03.2012 г..).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 17.04.2012 г.. представители ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта" поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконными необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, в связи с чем просили отменить его и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу (с учетом дополнений к отзыву), просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции судом был объявлен перерыв до 20.04.2012 г..

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, заслушав пояснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия полагает, что решение Арбитражного суда Курской области от 25.10.2011 г.. по делу N А35-1751/2011 подлежит отмене в части удовлетворения требований о взыскании основного долга в сумме 122 884 руб. 09 коп. и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение муниципального нежилого фонда города Курска общей площадью 207,1 кв.м., в том числе: 1 этаж - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 9, 10, 11а, 12, 13 - 123,2 кв.м.; подвал - комнаты 1, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9 - 83,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д.3-б, передав его по акту приема-передачи истцу. В части взыскания пени в сумме 42 025 руб. 63 коп. обжалуемое решение подлежит изменению. Суд при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании договора N 3158 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01 января 2007 года (далее - договор) Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) предоставил ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (арендатор) в аренду помещение муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д. 3-б, общей площадью 176,10 кв.м. (1 этаж, комнаты 1, 1а, 2, 3, 12, 13 и часть комнаты 11 - 7,5 кв.м., площадью - 92 кв.м., подвальное помещение, комнаты 1-5, 7-9 площадью 84,1 кв.м.) для оказания медицинских услуг (лаборатория).

Передача помещения сопровождалась составлением акта приема-передачи от 01.01.2007 г..

Срок действия договора, первоначально установленный с 01.01.2007 г.. по 30.12.2007 г.., в дальнейшем дополнительным соглашением от 15.11.2007 г. был продлен по 15.11.2010 г..

На арендатора возлагалась обязанность ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем вносить установленную сумму арендной платы на счет бюджета города в размере 13 875 руб. 40 коп., в т.ч. НДС 2 116 руб. 59 коп., размер арендной платы в год составляет 166 504 руб. 80 коп., в т.ч. НДС 25 399 руб. 08 коп. (п. 4.1 и 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.04.2008 г.. к договору стороны согласовали внести изменения, касающиеся площади объекта аренды, а также размера арендной платы. С 01.04.2008 г. он увеличился и составил в год - 268 770 руб.07 коп., в т.ч. НДС 40 998 руб. 82 коп., в месяц - 22 397 руб. 51 коп., в т.ч. НДС 3 416 руб. 57 коп. (пункты 1.1. и 4.1. договора)

Договор вместе с дополнительными соглашениями к нему были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 01.08.2008 г.., как того требует пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.2. договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета.

Уведомлением от 02.07.2010 г.. исх. N 4588-07/01-09 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска уведомил ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта" об одностороннем увеличении размера арендной платы за пользование арендованным помещением до 517 347 руб. 00 коп. в год., в месяц - 43 112 руб. 25 коп.

Уведомление получено 07.07.2010 г.., что подтверждается копией почтового уведомления.

Арендатор, тем не менее, вносил арендные платежи, исходя из ставки, установленной договором, и продолжал пользоваться арендованным помещением после истечения срока аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанностей арендатора, истечение срока аренды, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Возражая на иск, ответчик указал, что в спорный период уплачивал арендную плату в размере, установленном соглашением сторон. Одностороннее увеличение арендной платы произведено ответчиком в нарушение договора. Относительно освобождения спорного помещения сослался на то, что поскольку арендные отношения между сторонами после истечения срока аренды были возобновлены на неопределенный срок, он не утратил права пользования объектом аренды.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца в части, отказав во взыскании пени за период с 15.11.2010 г.. по 17.02.2011 г.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции о прекращении арендного обязательства между сторонами, апелляционный суд, не находит также оснований для взыскания задолженности по внесению арендных платежей за спорный период.

При этом суд исходит из следующего.

По смыслу ст. 614 Гражданского кодекса размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

В приложении N 2 к договору аренды N 3158 от 24.08.2001 г., содержащем расчет арендной платы, который в силу п.4.1 является частью договора, сторонами согласована методика определения размера годовой арендной платы по формуле Ап = Бс*Кви*Ктер*S*Кк, где Ап - размер арендной платы в год; Бс - годовая ставка арендной платы за один квадратный метр; Кви - коэффициент по видам использования помещений; Ктер - территориальный коэффициент; S - площадь арендуемого помещения; Кк - коэффициент комфортабельности.

Исходя из содержания пункта 4.2 договора, арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09, увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок публичным собственником арендуемого имущества в силу статьи 450, пункта 3 статьи 614 ГК РФ не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Однако в настоящем деле истец, обосновывая исковые требования о взыскании долга, ссылается на то, что увеличенный размер арендной платы, взыскиваемой им в спорный период, обусловлен не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы, произведенным истцом исходя из рыночной стоимости аренды.

Причиной изменения способа расчета арендной платы послужил пункт 1 раздела I приложения к Положению о порядке предоставления в аренду имущества муниципальной собственности города Курска, утвержденном решением Курского городского Собрания от 29 марта 2006 года N 214-3-РС, в редакции решения Курского городского Собрания от 26.11.2009 N 131-4-РС, вступившей в силу после заключения спорного договора с 05.12.2009 г.

Между тем толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь размер арендной платы, увеличивая или уменьшая показатели, используемые при расчете арендных платежей, и не наделен правом вносить коррективы в порядок их определения.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие нормативного акта органа местного самоуправления само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Таким образом, изменение порядка определения арендной платы, последовавшее за этим одностороннее увеличение такой платы посредством уведомления от 02.07.2010 г.., было допущено администрацией в нарушение условий договора. Оно повлекло существенное увеличение размера арендной платы и, как следствие, нарушение разумного баланса частных и публичных интересов, а также принципа правовой определенности.

Данный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 г. N 1709/11.

Как следует из платежных поручений N 195 от 09.08.2010 г. (т.1, л.д.24); N 222 от 13.09.2010 г. (т.1, л.д.28); N 243 от 10.11.2010 г.; N 244 от 10.11.2010 г.; N 245 от 12.11.2010 г. (т.1, л.д.31-33); N 268 от 13.12.2010 г.; N 21 от 09.02.2011 г. (т.1, л.д.37-38); N 23 от 16.02.2011 г.; N 25 от 16.02.2011 г.; N 27 от 28.02.2011 (т.1, л.д.112-114), ответчиком с июля 2010 г. по январь 2011 г. было уплачено 132 866 руб. 58 коп. арендных платежей.

Исполненное ответчиком в спорный период соответствует размеру арендной платы, установленному договором в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2008 г. (т.1, л.д.18). Поэтому у суда не имеется оснований для взыскания основной задолженности.

Между тем при внесении арендных платежей ответчиком допускалось нарушение сроков платежей. Так, арендная плата за сентябрь 2010 г., в силу п.5.1 договора подлежащая уплате не позднее десятого числа следующего за отчетным месяцем, была внесена 13.09.2010 г.; арендная плата за октябрь 2010 г. уплачена лишь 10.11.2010 г.; арендный платеж за ноябрь 2010 г. внесен 13.12.2010 г. Значительная просрочка допускалась также в декабре 2010 и январе 2011 г.

Обращаясь в суд, истец потребовал взыскать с ответчика пени по договору за период с 11.08.2010 г.. по 17.02.2011 г.. на основании п.1 ст.330 Гражданского кодекса и п. 6.2. договора, которым предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Признавая факт нарушения денежного обязательства, ответчик в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, уплатил 6 448 руб. 67 коп. пени, что подтверждается платежным поручением N 24 от 10.02.2012 г.

Апелляционный суд считает обоснованным исковое требование в части пени за период с 10.09.2010 г. по 17.02.2011 г.. в размере 15 064 руб. 37 коп. Однако с учетом уплаченного ответчиком, взысканию подлежит 8 615 руб. 70 коп.

Относительно требования о выселении ответчика из арендуемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.

Договор аренды согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в соответствии с пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, после 15.11.2010 г.., когда в силу пункта 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2007 г.. истек срок аренды, ответчик продолжал пользоваться спорными нежилыми помещениями.

До истечения срока действия договора арендодатель не уведомлял арендатора о намерении отказаться от продления срока действия договора или о наличии возражений против возобновления договора аренды на неопределенный срок после его истечения.

Из содержания претензии от 03.11.2010 г. (т.1, л.д.29), на основании которой судом первой инстанции сделан вывод о наличии возражений истца против возобновления договора на неопределенный срок, следует, что Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Курска не заявлял о прекращении действия договора аренды, а лишь просил общество погасить задолженность по арендной плате и лишь в случае неисполнения указанного требования предлагал расторгнуть договор аренды.

Следовательно, по окончании срока аренды договор был продлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Данное обстоятельство признавалось истцом, что подтверждается, в частности, письмом комитета от 10.12.2010 г. N 8113-07/01-09 (т.2, л.д.21), претензией от 01.02.2011 г. N 513-07/01-09 (т.2, л.д.22).

Если договор аренды возобновлен на неопределенный срок, каждая из его сторон, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Гражданским кодексом не предусмотрено, что именно должно содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Таким образом, стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок.

Однако, уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Доказательств, свидетельствующих о том, что после истечения срока аренды арендодатель возражал против пользования его имуществом, выражал безусловное намерение прекратить арендные отношения, в материалы дела представлено не было.

Представленное в материалы дела письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 10.12.2010 г.. N 8113-07/01-09 (том 1, л.д. 34-35), имело своей непосредственной целью понудить арендатора исполнить обязательство по внесению арендных платежей. Заявление об отказе от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, рассматриваемое письмо не содержит.

Напротив, по смыслу данного документа, арендодатель не возражал против продолжения арендных отношений, обусловив его оплатой требуемых им денежных сумм. Намерение расторгнуть договор связывалось только с ненадлежащим его исполнением со стороны арендатора.

Таким образом, истец не реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора аренды недвижимого имущества в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса.

Учитывая то, что договор аренды не был расторгнут, судебная коллегия не усматривает оснований для обязания ответчика освободить спорное нежилое помещение, в связи с чем в удовлетворении соответствующих требований надлежит отказать.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене в части удовлетворения требований о взыскании основного долга в сумме 122 884 руб. 09 коп. и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение муниципального нежилого фонда города Курска общей площадью 207,1 кв.м., в том числе: 1 этаж - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 9, 10, 11а, 12, 13 - 123,2 кв.м.; подвал - комнаты 1, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9 - 83,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д.3-б, передав его по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска. В части взыскания пени в сумме 42 025 руб. 63 коп. решение суда первой инстанции подлежит изменению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате госпошлины за рассмотрение иска в сумме 272 руб. 39 коп. относятся на ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта" и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета.

За рассмотрение апелляционной жалобы ответчиком было уплачено 4000 руб. (платежное поручение N 218 от 22.11.2011 г..), 2000 руб. из которых относятся на истца и подлежат взысканию с него в пользу ответчика, а 2000 руб. надлежит вернуть ответчику из федерального бюджета как излишне уплаченные.

Руководствуясь ч. 2 ст. 269, ст. ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 25 октября 2011 г.. по делу N А35-1751/2011 отменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (ОГРН 1034637027798) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853) 122 884 руб. 09 коп. основного долга, а также обязании освободить занимаемое нежилое помещение муниципального нежилого фонда города Курска общей площадью 207,1 кв.м., в том числе: 1 этаж - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 9, 10, 11а, 12, 13 - 123,2 кв.м.; подвал - комнаты 1, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9 - 83,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д.3-б, передав его по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска.

В удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

В части взыскания пени в сумме 42 025 руб. 63 коп. решение Арбитражного суда Курской области от 25 октября 2011 г.. по делу N А35-1751/2011 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (ОГРН 1034637027798) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853) 8 615 руб. 70 коп. - пени.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (ОГРН 1034637027798) в доход федерального бюджета 272 руб. 39 коп. госпошлины по иску.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (ОГРН 1034637027798) 2000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" справку на возврат госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб., уплаченной по платежному поручению N 218 от 22.11.2011 г..

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова В.И. Федоров