Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 октября 2012 г. N Ф10-3494/12 по делу N А23-61/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "08" октября 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "15" октября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Гриднева А.Н.
судей:	Сорокиной И.В.
	Леоновой Л.В.
при участии в заседании от истца
Общество с ограниченной ответственностью "Диар" (ОГРН 1024000631225) от ответчика: Территориальное управление Росимущества в Калужской области (ОГРН 10940227005071)	Сенин А.В. - представитель (доверенность N 13-09/10 от 13.09.2010) Леонов В.А. - представитель (доверенность N 21 от 18.01.2012) Гаврикова М.Н. - представитель (доверенность N 4 от 10.01.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Росимущества в Калужской области, г. Калуга, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 (судьи Можеева Е.И., Мордасова Е.В., Токарева И.Г.) по делу N А23-61/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Диар" (далее - ООО "Диар", общество, истец), д. Доброе Жуковского района Калужской области, обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области (далее - ТУ Росимущества в Калужской области, территориальное управление, ответчик), г. Калуга, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 10 000 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 40:07:102803:0021 в связи с уклонением ответчика от исполнения решения Арбитражного суда Калужской области от 05.08.2011 по делу N А23-1951/2011.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец изменил основание иска, просил удовлетворить исковые требования в связи с отказом ответчика заключить договор на условиях, предложенных истцом.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 23.03.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 решение отменено, исковые требования ООО "Диар" удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права ТУ Росимущества в Калужской области, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по делу N А23-61/2012 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Калужской области от 23.03.2012 по делу N А23-61/2012.

В заседании кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы, представитель истца в заседании кассационной инстанции изложил возражения против кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда Калужской области от 05.08.2011 по делу N А23-1951/2011, оставленным без изменения арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций, отказ ответчика в приватизации арендуемого истцом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 40:07:102803:0021 признан незаконным. Суд обязал ответчика в тридцатидневный срок направить в адрес ООО "Диар" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 40:07:102803:0021.

По состоянию на 12.01.2012 ответчиком проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 40:07:102803:0021 в адрес истца направлен не был.

ООО "Диар" 29.12.2011 был подготовлен и вручен ответчику для подписания проект договора купли-продажи указанного земельного участка, предложен срок для его подписания - 31.12.2011. Однако ответчиком указанный договор подписан не был.

Письмом от 16.02.2012 ответчик направил истцу свой проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 40:07:102803:0021, условия которого истец посчитал неприемлемыми.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства (с учетом уточнения основания исковых требований) истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции, отказал в удовлетворении исковых требований. Свой вывод мотивировал тем, что факт нарушения прав истца со стороны ответчика, выраженный в отказе направить истцу проект договора, отсутствует. Рассмотрение в настоящем деле спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора невозможно в силу отсутствия оснований, предусмотренных статьей 49 АПК РФ.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012, решение суда было отменено, заявленные исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции правомерно установил, что территориальное управление было обязано совершить действия, направленные на заключение договора купли-продажи земельного участка. Данная обязанность основана на нормах закона и подтверждена вступившим в законную силу судебным актом.

В соответствии с положениями статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - ФЗ от 24.10.2002 N 101-ФЗ), статьи 29, пункта 2 статьи 34 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, праве приобрести указанный земельный участок в собственность по рыночной стоимости, для чего необходимо обратиться с соответствующим заявлением в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Материалы дела свидетельствуют, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N 40:07:10 28 03:0021, находящийся по адресу: Калужская область, Жуковский район, в районе д. Доброе, общей площадью 10 000 кв.м, был передан ответчиком ООО "Диар" в аренду для сельскохозяйственного производства в соответствии с договором аренды N 07/2006-007 от 23.11.2006.

ООО "Диар" 18.03.2011 обратилось к ответчику с заявлением о приватизации находящегося у него в аренде земельного участка.

Указанное заявление территориальным управлением было рассмотрено и заявителю отказано в выкупе земельного участка в связи с нецелевым использованием и отсутствием правовых документов на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке.

Решением Арбитражного суда Калужской области суда от 05.08.2011 (оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011) отказ Территориального управления в приватизации ООО "Диар" земельного участка площадью 10 000 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 40:07:10 28 03:0021, находящийся по адресу: Калужская область, Жуковский район, деревня Доброе, признан незаконным. Суд обязал ответчика в тридцатидневный срок направить в адрес ООО "Диар" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 40:07:10 28 03:0021.

Вместе с тем материалы дела свидетельствуют, что данная обязанность в нарушение статьи 16 АПК РФ ответчиком исполнена не была. Поэтому общество, не получив от обязанной стороны проект договора, направило (29.12.2011) в адрес территориального управления проект договора купли-продажи спорного земельного участка (квитанция ООО "СПСП-ЭСПРЕСС" N 795 137268). В сопроводительном письме N 28/12-1 ответчику было предложено подписать договор в срок до 31.12.2011 и вручить подписанный договор представителю истца 10.01.2012, который прибудет по месту нахождения ТУ Росимущества по Калужской области.

Направленный ответчику проект договора фактически получен им 10.01.2012, что подтверждается почтовой квитанцией N 795 137268 ООО "СПСР-ЭКСПРЕСС".

Однако территориальное управление в течение срока, установленного в оферте, и в законе (тридцать дней) не направило ООО "Диар" подписанный договор, либо отказ от его подписания, либо акцепт на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Представленный ответчиком в материалы дела договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 40:07:10 28 03:0021, направленный в адрес истца 16.02.2012, был правомерно не принят во внимание судом апелляционной, поскольку на 16.02.2012 истек срок для урегулирования ответчиком разногласий с истцом. Кроме того, данный договор территориальным управлением не подписан, что не позволяет признать его офертой (пункт 2 статьи 160, пункт 2 статьи 434, пункт 1 статьи 435 Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что факт уклонения ответчика от заключения договора подтвержден материалами дела, и, соответственно, требования общества являются обоснованными.

Вместе с тем, судебная коллегия кассационной инстанции не может согласиться выводом суда апелляционной инстанции при определении рыночной стоимости земельного участка по спорному договору в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 3 ст. 71 АПК РФ).

В силу п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК РФ в судебном акте должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Данных требований закона суд апелляционной инстанции не выполнил.

Исходя из положений пункта 4 статьи 10 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ и Законом Калужской области от 03.07.2003 N 234-ОЗ "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области", переданный в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность только по рыночной стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка истец и ответчик суду апелляционной инстанции представили четыре отчета: ООО "Центр оценки и управления собственностью "КАПИТАЛ" N 109/12 и N 201/11 об определении рыночной стоимости земельного участка и ООО Центр недвижимости "Ваш дом" N 80-11/11 и N 30-06/12.

Первые три отчета суд апелляционной инстанции не признал надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, при этом указывая на их недостатки. Однако, надлежащей правовой оценки представленному отчету ООО Центр недвижимости "Ваш дом" N 30-06/12, положенному в основу определения рыночной стоимости земельного участка по спорному договору, дано не было.

Доводы ответчика о наличии существенных недостатков в отчете N 30-06/12 судом апелляционной инстанции не были рассмотрены. В частности, ТУ Росимущества в Калужской области указывало на тот факт, что оценщик в нарушение п. 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (далее - Федеральный стандарт оценки) не произвел осмотр земельного участка. В подтверждение своего довода ответчик сообщил, что описательной части представленного отчета указаны всего два строения, однако всего строений на земельном участке пять.

Суд кассационной инстанции считает данный довод заслуживающим внимания, так как на момент рассмотрения настоящей жалобы в Арбитражном суде Калужской области находится дело N А23-3062/2011 (переданное на новое рассмотрение постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12.09.2012), по иску ТУ Росимущества по Калужской области к ООО "Диар" о сносе самовольных построек.

Не была дана оценка доводу ответчика о необоснованности примененного оценщиком метода "Расчет рыночной стоимости земельного участка методом капитализации чистого операционного дохода". Суд апелляционной инстанции не принял во внимание и то, что рыночная стоимость объекта оценки (спорного земельного участка) по представленным отчетам имеет значительную разницу от 800 000 рублей до 5 000 000 рублей, и не выяснил чем это вызвано.

ТУ Росимущества по Калужской области, при рассмотрении апелляционной жалобы, заявлял ходатайство о назначении экспертизы отчета ООО Центр недвижимости "Ваш дом" N 30-06/12. Однако, в удовлетворении заявленного ходатайства было отказано и экспертиза отчета не была проведена.

С учетом указанных обстоятельств оспариваемый судебный акт не может считаться обоснованным и законным, и подлежит отмене.

Учитывая тот факт, что заявленные исковые требования по существу не рассматривались судом первой инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, и всем, имеющимся в деле доказательствам, проверив их законность и обоснованность, после чего при правильном применении норм материального и процессуального права рассмотреть заявленные исковые требования, и на основании полного и всестороннего исследования представленных в дело доказательств принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 23.03.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по делу N А23-61/2012 отменить. Дело N А23-61/2012 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Леонова