Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 октября 2012 г. N Ф10-3312/12 по делу N А36-3429/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 11.10.2012.

Постановление изготовлено в полном объёме 17.10.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Леоновой Л.В.
Судей:	Сорокиной И.В. Нарусова М.М.
при участии в заседании: от истца: ТУ Росимущества В Липецкой области ОГРН 1094823005881 ИНН 4826067736	не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом;
от ответчика: ОАО "Стагдок" ОГРН 1024800824300 ИНН 48250008800	не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Студеновская акционерная горнодобывающая компания" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.01.2012 (судья Щедухина Т.М.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 (Поротиков А.И., Шеин А.Е., Афонина Н.П.) по делу N А36-3429/2010,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (далее - ТУ Росимущества в Липецкой области, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к открытому акционерному обществу "Студеновская акционерная горнодобывающая компания" (далее - ОАО "Стагдок", ответчик) о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 06.08.2004 N 07-08-673/04 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 30.01.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность в виду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ОАО "Стагдок" обратилось в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в части изложения пунктов 3.2 и 3.3 раздела 3 "Арендная плата", ч. 3 "Размер и условия внесения арендной платы" и принять по делу новый судебный акт, изложив указанные пункты в предложенной заявителем редакции.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, стороны в суд не явились. Кассационная инстанция считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Липецка (арендодатель) и ОАО "Стагдок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.08.2004 N 07-08-673/04.

По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору в аренду земельный участок из категории земель-поселений, кадастровый номер 48:20:021002:0046, площадью 83 842 кв. м, расположенный в Правобережном округе города Липецка для склада ВМ.

Договор заключен на срок с 06.08.2004 по 30.10.2025.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 18.10.2004.

Факт передачи арендатору указанного в договоре земельного участка подтверждается соответствующим актом приема-передачи от 06.08.2004.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата исчисляется с 06.08.2004 и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.

Согласно п. 3.2 договора внесение арендатором арендной платы за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления города Липецка.

П. 3.3 договора установлено, что арендатор уплачивает арендную плату за 2004 год в размере 8,4 руб. за 1 кв. м площади земельного участка. Методика исчисления платежей по настоящему договору производится согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью.

В силу п. 3.4 договора размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях - изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления города Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3.4.1 договора при изменении сроков и размера базовых ставок арендной платы в случаях, предусмотренных п. 3.4 договора, условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.

Прилагаемым к договору расчетом сторонами определен размер арендной платы в сумме 704 272 руб. 00 коп. на 2004 год. При этом арендная плата рассчитана, исходя из площади земельного участка, базового размера арендной платы и коэффициента градостроительной ценности.

Из указанного расчета следует, что критерии и методика исчисления размера арендной платы приняты сторонами в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с "Порядком оплаты арендных платежей за землю на территории города Липецка в 2004 году", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 13.11.2003 N 372.

Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 N 524 утвержден "Порядок оплаты арендных платежей за землю на территории города Липецка в 2005 году".

В соответствии с указанным "Порядком" (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 N 550) действовавшие в 2004 году ставки арендной платы за землю подлежали применению в 2005 году с коэффициентом 1,1.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.03.2005, серия 48 АВ N 018754, спорный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2005 сделана запись регистрации N 48-48-01/002/2005-3471.

15.03.2005 между Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества в Липецкой области, администрацией города Липецка и ОАО "Стагдок" заключено соглашение, согласно которому права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка переданы Российской Федерации.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 12.09.2005.

В связи с переходом к Российской Федерации права собственности на спорный земельный участок ТУ Росимущества в Липецкой области обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка от 06.08.2004 N 07-08-673/04 за второй квартал 2009 года.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 24.11.2009 по делу N А36-4886/2009 в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд указал, что расчет арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, не может быть основан на решении органа местной власти либо субъекта Российской Федерации. Кроме того, суд установил, что для применения новых ставок арендной платы за землю либо методик ее исчисления сторонам по договору аренды необходимо переоформить в установленном порядке ранее заключенный договор аренды земельного участка либо внести в него соответствующие изменения.

В порядке апелляционного производства законность и обоснованность указанного судебного акта не проверялась.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.03.2010 по делу N А36-4886/2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения

Письмом исх. N 8265-04 от 28.12.2009 ТУ Росимущества в Липецкой области обратилось к ОАО "Стагдок" с предложением заключить дополнительное соглашение от 25.12.2009, в том числе, к договору аренды от 06.08.2004 N 07-08-673/04 для определения нового расчета арендной платы.

Согласно указанному дополнительному соглашению величина арендной платы устанавливается на основании отчета о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка от 30.11.2009 N 6-09, выполненного независимым оценщиком ООО "ПАУ" в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет 5 057 349 руб. 44 коп. в год.

В последствии письмом исх. N 2166-04 от 06.04.2010 ТУ Росимущества в Липецкой области повторно обратилось к ОАО "Стагдок" с просьбой вернуть подписанные экземпляры ранее направленных соглашений в адрес ТУ Росимущества в Липецкой области в срок до 20.04.2010.

Не получив ответ на предложение о заключении дополнительного соглашения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу, суд принял решение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.08.2004 N 07-08-673/04, заключенный между ТУ Росимущества в Липецкой области и ОАО "Стагдок". При этом п. 3.2 и п. 3.3 раздела 3 "Арендная плата" ч. 3 "Размер и условия арендной платы" изложены в следующей редакции:

3.2 Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена согласно отчету N 6-09 от 30.11.2009 об оценке ООО "ПАУ", в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 464 руб. за 1 кв. м.

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, составляет 8%, в соответствии с Указанием Центрального банка Российской Федерации "О размере ставки рефинансирования Банка России" от 23.12.2011 N 2758-У.

3.3 Арендатор перечисляет на счет, указанный в п.п. 3.1, платежи за пользование земельным участком в федеральный бюджет в размере 3 112 215 (три миллиона сто двенадцать тысяч двести пятнадцать) руб. 04 коп. в год.

При этом суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На основании ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При этом в соответствии с п. 3 указанной статьи арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п. 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

На основании ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из положений п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как установлено судом, согласно спорному договору аренды арендодателем при заключении данного договора являлся орган местного самоуправления в лице администрации города Липецка, который не мог устанавливать иные методики и критерии определения расчета арендной платы, кроме установленных законодательным органом местного самоуправления.

Таким образом, учитывая положения вышеприведенных норм права, а также имеющиеся в деле доказательства и обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае при разграничении права собственности на спорный земельный участок произошло существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли разумно предвидеть при подписании договора аренды земельного участка.

Кроме того, необходимость внесения соответствующих изменений в спорный договор указана во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Липецкой области от 24.11.2009 по делу N А36-4886/2009.

Порядок изменения размера арендной платы, предусмотренный п. 3.4 спорного договора в первоначальной редакции, в данном случае не подлежит применению, поскольку орган местного самоуправления утратил право распоряжаться спорным земельным участком.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств одностороннее изменение истцом размера арендной платы, произошедшее в связи с разграничением собственности на земельный участок, соответствует требованиям ст. 421, ст. 422 и ст. 614 ГК РФ, а также условиям договора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" установлены принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с п. 6 указанного Постановления Правительства Российской Федерации арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Из содержания спорного договора следует, что при его заключении арендатор согласился с возможностью изменения арендодателем в уведомительном порядке правил исчисления и размера арендной платы по договору.

Как указано выше, проект дополнительного соглашения к спорному договору предусматривает производство расчета арендной платы за пользование земельным участком на основании отчета ООО "ПАУ" от 30.11.2009 N 6-09 о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, а также на основании действующей на начало 2009 календарного года ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, составляющей 13% годовых, определенной Указанием Центрального банка Российской Федерации "О размере ставки рефинансирования Банка России" от 28.11.2008 N 2135-У.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании Указания Центрального банка Российской Федерации "О размере ставки рефинансирования Банка России" от 23.12.2011 N 2758-У, ставка рефинансирования на начало 2012 календарного года установлена в размере 8% годовых.

Соответственно, суд пришел к выводу, что измененный размер арендной платы в год составит: 83842 кв. м x 464 руб. 00 коп. x 8% = 3 112 215 руб. 04 коп.

Доводы заявителя относительно того, что земельный участок изначально предоставлен ответчику для объектов, относящихся к инфраструктуре железнодорожного транспорта исследованы судом первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонены в связи с отсутствием убедительных доказательств, объективно подтверждающих, что железнодорожный перегон относится к инфраструктуре железнодорожного транспорта не общего пользования.

Одновременно судом правомерно отклонен приложенный к апелляционной жалобе ответчика расчет арендной платы, исходя из ставки, установленной приказом Министерства экономического развития и торговли от 04.12.2006 N 396 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (44,26 руб./га в год), площади земельного участка (8,3842 га) и с учетом прогнозируемого уровня инфляции на 2012 год (6%). В соответствии с указанным расчетом арендная плата за пользование спорным земельным участком составляет 2 226,51 руб. в год.

При этом суд со ссылкой на положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 13.10.2010 N 626, а также положения иных нормативных правовых и нормативных актов, регулирующих отношения в сфере железнодорожного транспорта, отметил, что указанная ответчиком льгота по арендной плате за пользование земельным участком предоставляется государством в случае нахождения на данном земельном участке объекта, функционально связанного с инфраструктурой железнодорожного транспорта общего пользования, обеспечивающего возможность получения услуг посредством такой связи и отвечающего предъявляемым законом требованиям.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для удовлетворения доводов кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.01.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 по делу N А36-3429/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

И.В. Сорокина М.М. Нарусов