Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 января 2013 г. N Ф10-4972/12 по делу N А62-2316/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2013.

В полном объеме постановление изготовлено 31.01.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи	Степиной Л.В.
Судей:	Ключниковой Н.В.
	Смолко С.И.
при участии в заседании:
от Войтова Владимира Григорьевича (г. Смоленск, ОГРНИП 304673123900135, ИНН 673100052009)	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070, г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 1/2, 214000)	- Базеевой Н.Л. - представителя по доверенности от 09.01.2013 N 1-10; - Пушкарева И.А. - представителя по доверенности от 25.12.2012 N 1-5824;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Войтова Владимира Григорьевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.08.2012 (судья Борисова Л.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012 (судьи Байрамова Н.Ю., Дорошкова А.Г., Еремичева Н.В.) по делу N А62-2316/2012,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Войтов Владимир Григорьевич (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Администрации города Смоленска (далее также - Администрация), выразившихся в отказе в реализации преимущественного права заявителя на приобретение в собственность арендуемого им по договору аренды от 14.03.2005 N 1997/05 нежилого помещения, а также требованием обязать Администрацию заключить с ним договор купли-продажи следующего арендуемого нежилого помещения: помещения первого этажа, обозначенные на поэтажном плане номерами: 29 - 9,7 кв.м; 30 - 20 кв.м; 31 - 10,3 кв.м; 32 - 5,4 кв.м; 33 - 34,7кв.м; 34 - 0,8 кв.м; 35 - 1,4 кв.м; 36 - 1,6 кв.м; 37 - 0,8 кв.м; 38 - 4,9кв.м; 39 - 2,4 кв.м; 40 - 1,2 кв.м; 41 - 1,3кв.м; 40 - 18,2 кв.м; 42 - 2,2 кв.м; 43 - 4,0кв.м; 45 - 6,2 кв.м; 46 - 6,6кв.м; 47 - 2,5 кв.м; 48 - 22,2 кв.м; 58 - 6,1кв.м; 59 - 11,9 кв.м; 60 - 11,2кв.м; 61 - 292,6 кв.м (с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 22.08.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит отменить названные решение и постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, содержащиеся в жалобе, заслушав объяснение представителей Администрации, суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как установлено судом, 14.03.2005 Администрацией города Смоленска (Арендодатель) заключен договор N 1997/05 аренды нежилого помещения с предпринимателем Войтовым В.Г. (Арендатор), по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 875,6 кв.м (в том числе подвальное - 397,7 кв.м,) являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2.

31.01.2012 предприниматель обратился в администрацию города Смоленска с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (магазина) по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, 1 этаж, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Одновременно заявитель просил обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости названного нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации и направить проект договора купли-продажи.

29.02.2012 индивидуальному предпринимателю Войтову В.Г. отказано в удовлетворении его обращения в связи с тем, что заявление не отвечает требованиям статьи 9 Закона N 159-ФЗ и внесением арендуемого имущества в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Смоленска на 2007 год.

Считая незаконным вышеуказанный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предприниматель оспорил его в арбитражном суде.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, посчитав, что Администрация г. Смоленска не имела правомочий по заключению договора аренды от 14.03.2005 N 1997/2005 нежилого помещения площадью 875,6 кв.м, в которую вошло и подвальное помещение - 397,4 кв.м, являющееся общедолевой собственностью собственников (в соответствии с решениями судов), помещений жилого дома, вследствие чего заключенный между сторонами договор аренды в силу статьи 168 ГК РФ признал ничтожным полностью.

Кроме того, суд пришел к выводу о наличии задолженности у предпринимателя по арендной плате в рамках заключенного договора аренды.

Апелляционный суд, признавая правомерным отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, также исходил из наличия задолженности по арендной плате и помимо этого указал на то, что арендованное недвижимое имущество не находилось непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании предпринимателя в течение двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, так как договор аренды от 14.03.2005 N 1997/05 (с учетом соглашения об изменении его условий от 08.02.2007) был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок 29.08.2007 и считается заключенным с 30.08.2007 - момента такой регистрации.

Кассационная коллегия считает указанные выводы судов основанными на неправильном толковании норм права.

В силу статьи 3 названного Закона субъекты малого или среднего предпринимательства вправе реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при наличии перечисленных в этой норме условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества и отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На основании пункта 3 статьи 9 Закона при получении заявления уполномоченный орган обязан совершить предусмотренные этой нормой юридически значимые действия.

Судом установлено, что заявитель соответствует условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Признавая договор аренды ничтожным, арбитражный суд свой вывод мотивировал тем, что предметом договора аренды от 14.05.2005 N 1997/2005 являлось нежилое помещение площадью 875,6 кв.м, как единый объект недвижимости, включающий в себя подвальные помещения, а оставшаяся часть нежилого помещения не сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, по договору аренды от 14.03.2005 N 1997/05 с учетом соглашения от 08.02.2007 предприниматель Войтов В.Г. арендует магазин площадью 875,6 кв.м, в том числе первый этаж, обозначенные на поэтажном плане номерами: 29 - 9,7 кв.м; 30 - 20 кв.м; 31 - 10,3 кв.м; 32 - 5,4 кв.м; 33 - 34,7 кв.м; 34 - 0,8 кв.м; 35 - 1,4 кв.м; 36 - 1,6 кв.м; 37 - 0,8 кв.м; 38 - 4,9 кв.м; 39 - 2,4 кв.м; 40 - 1,2 кв.м; 41 - 1,3 кв.м; 40 - 18,2 кв.м; 42 - 2,2 кв.м; 43 - 4,0 кв.м; 45 - 6,2 кв.м; 46 - 6,6 кв.м; 47 - 2,5 кв.м; подвал - 397,7 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 19.01.2012 N 01/016/2012-145 за городом Смоленском зарегистрировано право собственности на спорный магазин магазин (кадастровый номер объекта 67-67-01/212/2011-492) площадью 592,5 кв.м, а также действующие ограничения (обременения) в отношении этого помещения, в том числе аренда с 01.01.2005 по 09.08.2009: Войтов Владимир Григорьевич. Следовательно, спорный объект недвижимости может быть предметом сделки.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Кодекса).

Учитывая, что часть помещения - первый этаж находится в аренде у заявителя в соответствии с действующим договором аренды, право собственности на него зарегистрировано за муниципалитетом в установленном порядке, поэтому, вывод суда о недействительности (ничтожности) договора аренды в целом, а не в части аренды подвального помещения, находящегося в общей долевой собственности, в данном случае, является ошибочным. Признания судом незаключенным договора на аренду нежилого помещения в части, не считается прекратившим действие его действия в целом.

Кроме того, суд кассационной инстанции находит неправомерным вывод апелляционного суда о том, что договор аренды от 14.03.2005 N 1997/05 и прошедший государственную регистрацию 29.08.2007, считается заключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации с 30.08.2007, ввиду чего с указанного срока и надлежит исчислять срок арендных отношений.

Между тем, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом статьей 425 Кодекса установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Указанный договор считается действующим на тех условиях, которые в нем указаны. Срок договора определен с 01.01.2005 по 09.08.2009.

При этом суду следовало исходить из того, что предприниматель по заключаемым с ним договорам аренды пользовался арендуемым имуществом, действительная воля арендодателя, как усматривается из обстоятельств спора, была направлена на сохранение договорных арендных отношений с ним.

Кроме того, кассационная инстанция считает выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления не основанными на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, а также сделанными без учета норм права, регулирующих особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Данное нарушение влечет в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ отмену судебных актов с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит выяснить, имеется ли задолженность у предпринимателя по арендной плате, с учетом того, что с января по октябрь 2009 года арендные платежи перечислялись собственнику на тот момент этого имущества - ООО "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты", имеет ли арендуемое имущество обременения, ограничивающие его выкуп, относится ли это нежилое помещение к обособленным объектам.

После проверки указанных обстоятельств, принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами права, регулирующими спорные правоотношения.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.08.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012 по делу N А62-2316/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко