Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2013 г. N 20АП-3866/13

г. Тула

19 сентября 2013 г.

Дело N А62-2316/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.09.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Стахановой В.Н., судей Еремичевой Н.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Орловой Е.А., при участии от заявителя - индивидуального предпринимателя Войтова Владимира Григорьевича (г. Смоленск, ИНН 6731000052009, ОГРНИП 304673123900135) - Заяца О.В. (доверенность от 18.12.2012), Кругликова И.М. (доверенность от 20.06.2012), Войтова В.В. (доверенность от 26.08.2013), заинтересованного лица - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ИНН 6730012070, ОГРН 1026701449779) - Шувариной Е.С. (доверенность от 09.01.2013 N 1-07), Базеевой Н.Л. (доверенность от 09.01.2013 N 1-10), в отсутствие третьего лица - Петровой Светланы Анатольевны (г. Смоленск), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.05.2013 по делу N А62-2316/2012 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Войтов Владимир Григорьевич (далее - заявитель, предприниматель, ИП Войтов В.Г.) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации города Смоленска (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконными действий по отказу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения площадью 478, 2 кв. м (помещения первого этажа здания, обозначенные на поэтажном плане под номерами: 29-43, 45-48, 58-61), расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, возложении обязанности заключить договор купли-продажи указанного помещения (с учетом уточнения заявленных требований от 08.05.2013).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 28.03.2013 для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Петрова Светлана Анатольевна.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 22.08.2012 в удовлетворении заявленных предпринимателем требований отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что ИП Войтовым В.Г. не соблюдено условие об отсутствии задолженности по договору аренды на день подачи им заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а имущество, на приобретение преимущественного права выкупа которого претендует предприниматель, не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2013 решение суда первой инстанции от 22.08.2012 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.10.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.05.2013 заявленные предпринимателем требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из того, что отказ администрации в удовлетворении заявления предпринимателя о преимущественном праве выкупа арендуемого помещения принят с нарушением положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" отмечает, что обращаясь с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества, предприниматель не соответствовал требованиям, предъявляемым в указанной статье к субъектам малого и среднего предпринимательства для реализации преимущественного права, поскольку к моменту обращения предпринимателя в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением, право муниципальной собственности на помещение площадью 875, 6 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, у администрации отсутствовало.

При этом заинтересованное лицо обращает внимание на то, что заявитель в период с 04.02.2008 по 31.01.2012 не производил платежей по договору аренды спорного имущества, хотя стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета и фактическое изменение размера в результате увеличения базовых ставок арендной платы на основании решений органов местного самоуправления.

Предприниматель, не согласившись с доводами апелляционной жалобы, возражения изложил в отзыве, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв в материалы дела не представило.

Представители третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка указанных представителей не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом, 07.06.2010 ИП Войтов В.Г. обратился в администрацию г. Смоленска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 875, 6 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2.

К указанному заявлению предприниматель приложил следующие документы: копию договора аренды от 05.08.2004 N 1997/04, копию договора аренды от 14.03.2005 N 1997/05, копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, копию свидетельства о внесении записи в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей, копию акта сверки расчетов, справку о численности наемных работников, справку о среднегодовой выручке от предпринимательской деятельности.

Письмом от 07.07.2010 N 24-4454 ИП Войтову В.Г. отказано в реализации преимущественного права, в связи с прекращением действия договора аренды на указанное нежилое помещение.

Предприниматель 31.01.2012 повторно обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (магазина) по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, 1 этаж - помещения первого этажа, обозначенные на поэтажном плане номерами: 29 - 9,7 кв. м; 30 - 20 кв. м; 31 - 10,3 кв. м; 32 - 5,4 кв. м; 33 - 34,7 кв. м; 34 - 0,8 кв. м; 35 - 1,4 кв. м; 36 - 1,6 кв. м; 37 - 0,8 кв. м; 38 - 4,9 кв. м; 39 - 2,4 кв. м; 40 - 1,2 кв. м; 41 - 1,3 кв. м; 40 - 18,2 кв. м; 42 - 2,2 кв. м; 43 - 4,0 кв. м; 45 - 6,2 кв. м; 46 - 6,6 кв. м; 47 - 2,5 кв. м; 48 - 22,2 кв. м; 58 - 6,1 кв. м; 59 - 11,9 кв. м; 60 - 11,2 кв. м; 61 - 292,6 кв. м (всего площадью 478,2 кв. м) в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Одновременно заявитель просил обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости названного нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации и направить проект договора купли-продажи.

Письмом от 29.02.2012 N 24-1375 предпринимателю отказано в реализации преимущественного права в связи с несоответствием его условиям статьи 9 Закона N 159-ФЗ и внесением спорного арендуемого имущества в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Смоленска на 2007 год.

Считая, что данный отказ является незаконным, ИП Войтов В.Г. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ); арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 указанной статьи (пункт 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (пункт 3 статьи 3 Закона N 159-ФЗ); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (пункт 4 статьи 3 Закона N 159-ФЗ).

Положениями части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судом, согласно договору аренды от 14.03.2005 N 1997/05 с учетом соглашения от 08.02.2007 предприниматель арендует магазин площадью 875,6 кв. м, в частности, помещения первого этажа здания, обозначенные на поэтажном плане номерами: 29 - 9,7 кв. м; 30 - 20 кв. м; 31 - 10,3 кв. м; 32 - 5,4 кв. м; 33 - 34,7 кв. м; 34 - 0,8 кв. м; 35 - 1,4 кв. м; 36 - 1,6 кв. м; 37 - 0,8 кв. м; 38 - 4,9 кв. м; 39 - 2,4 кв. м; 40 - 1,2 кв. м; 41 - 1,3 кв. м; 40 - 18,2 кв. м; 42 - 2,2 кв. м; 43 - 4,0 кв. м; 45 - 6,2 кв. м; 46 - 6,6 кв. м; 47 - 2,5 кв. м (общая площадь 478,2 кв. м), а также подвал площадью 397,7 кв. м.

Решением Смоленского городского Совета от 14.12.2006 N 437 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Смоленска на 2007 год.

В пункте 30 перечня объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Смоленска, которые планируется приватизировать в 2007 году, указано нежилое помещение по улице Ленина, 7/2 в городе Смоленске.

Решением 44-ой сессии III созыва Смоленского городского Совета от 30.05.2007 N 569 администрации разрешено осуществить продажу на аукционе нежилого помещения магазина площадью 986,5 кв. м. по улице Ленина, 7/2 в городе Смоленске (в частности, магазин площадью 875,6 кв. м, переданный по договору аренды предпринимателю).

18.09.2007 администрация заключила с ООО "Ювелирный центр "Кристалл" договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина, в состав которого входило переданное в аренду Войтову В.Г. нежилое помещение.

В связи с реорганизацией ООО "Ювелирный центр "Смоленские бриллианты" право собственности перешло к ООО "ЮГ "Смоленские бриллианты".

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2008 по делу N А62-3373/2005 решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2005, которым признано право собственности города Смоленска на помещение магазина площадью 986,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.03.2009 по делу N А62-3373/2005 признано право муниципальной собственности города Смоленска на магазин общей площадью 986,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, в период с момента строительства жилого дома до 18.09.2007 (до момента заключения договора купли-продажи).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2009 по делу N А62-3373/2005 решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.03.2009 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 12.10.2009 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись от 16.10.2007 о государственной регистрации права собственности ООО "ЮГ "Смоленские бриллианты" (правопреемника ООО "Ювелирный центр "Кристалл") на магазин общей площадью 986,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2. Суд пришел к выводу о ничтожности сделки купли-продаже нежилого помещения в связи с включением в его состав подвального помещения, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

Из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 19.01.2012 N 01/016/2012-145 право собственности на спорный магазин (кадастровый номер объекта 67-67-01/212/2011-492) площадью 592,5 кв. м (без включения подвального помещения) зарегистрировано за городом Смоленском.

Кроме того, в отношении спорного помещения зарегистрированы действующие ограничения (обременения), в частности, аренда с 01.01.2005 по 09.08.2009 в пользу Войтова Владимира Григорьевича.

При этом суд кассационной инстанции в постановления Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2013 по делу N А62-2316/2012 сделал вывод о том, что спорный объект недвижимого имущества может быть предметом сделки, поскольку недействительность части сделки (относительно подвального помещения) не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом суд кассационной инстанции отметил, что договор аренды, заключенный с ИП Войтовым В.Г., считается действующим на тех условиях, которые в нем указаны.

Срок договора определен с 01.01.2005 по 09.08.2009, однако до настоящего времени предприниматель продолжает пользование нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о продлении арендных отношений на неопределенный срок.

До настоящего времени в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись об обременении права собственности города Смоленска на нежилое помещение - магазин площадью 592,5 кв.м в виде аренды части помещения в пользу Войтова Владимира Григорьевича.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ИП Войтов В.Г., как субъект малого предпринимательства имеет право претендовать на выкуп арендуемого им нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Отклоняя довод заявителя о наличии у заявителя задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор должен признаваться надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Иная оценка нарушений влечет необоснованное лишение субъекта преимущественного права на приобретение имущества, что несоразмерно характеру допущенных нарушений не соответствует смыслу Федерального закона N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержи субъектам малого и среднего бизнеса.

В случае установления судом отсутствия вины в несвоевременной уплате арендных платежей арендатор признается надлежаще исполнившим договорные обязательства.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.01.2012 последняя оплата за пользование арендованным помещением в бюджет города произведена Войтовым В.Г. 04.02.2008.

Вместе с тем в указанном акте по состоянию на 30.01.2012 отражены сведения об отсутствии задолженности предпринимателя по арендной плате перед администрацией.

Кроме того, указанные сведения отражены и в акте сверки расчетов по состоянию на 18.02.2010.

При этом согласно представленным в материалы дела платежным поручениям в период с 09.01.2008 по 05.10.2009 в связи с переходом права собственности на арендуемое предпринимателем нежилое помещение к иному лицу (ООО "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты") заявитель уплачивал арендную плату ООО "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты".

В связи с признанием недействительной сделки купли-продажи спорного нежилого помещения ИП Войтов В.Г. обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к ООО "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты" о возврате необоснованно уплаченных по недействительной сделке денежных средств в размере 5 578 920 рублей 47 копеек.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 10.05.2011 по делу N А62-2212/2010, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований предпринимателя отказано со ссылкой на то обстоятельство, что ИП Войтов В.Г., осуществляя фактическое пользование спорным помещением, в связи с чем обязан оплачивать такое пользование, требование о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы лицом, не уполномоченным передавать его в аренду, может быть предъявлено собственником помещения.

Администрация города Смоленска участвовала в рассмотрении названного дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с самостоятельными требованиями о взыскании с ООО "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты" неосновательного обогащения не обращалась.

Кроме того, заявитель 29.03.2010 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему расчета задолженности по арендной плате, реквизитов для ее внесения.

Указанное заявление оставлено ответчиком без удовлетворения со ссылкой на то, что спорное помещение не является объектом муниципальной собственности, и соответственно, отсутствуют основания для перечисления платы за пользование помещением в бюджет города Смоленска.

Платежными поручениями от 21.06.2012 N 956, 957, N 958, N 959 заявитель уплатил арендные платежи по договору аренды нежилого помещения от 14.03.2005 N 1997/05 за ноябрь-декабрь 2009 года, январь-декабрь 2010 года, январь-декабрь 2011 года, январь-февраль 2012 года ; платежными поручениями от 29.01.2013 N 515, от 04.03.2013 N 204, от 18.03.2013 N 550 - арендную плату за период март 2012 - март 2013 года.

При этом расчет арендных платежей произведен предпринимателем самостоятельно.

Вместе с тем, как установлено судом, в производстве Арбитражного суда Смоленской области находится дело N А62-7547/2012 по иску администрации к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.11.2009 по 31.10.2012 и по встречному заявлению ИП Войтова В.Г. к администрации о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенной за указанный период арендной платы, что свидетельствует о наличии между сторонами спора о наличии (отсутствии) задолженности по арендной плате.

В судебном заседании суда первой инстанции также установлено, что в период действия договора аренды претензий об уплате задолженности по арендным платежам, начисленным неустойкам администрация предпринимателю не направляла.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае предприниматель, как арендатор имущества, действовал добросовестно, предпринимая меры к урегулированию вопроса о погашении задолженности, что исключает отказ по названным основаниям в реализации предпринимателем преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признавая несостоятельной ссылку администрации на то, что предприниматель лишен преимущественного права, поскольку помещение, на приобретение которого претендует последний, является частью нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не может быть объектом купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Так, согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления от заинтересованного лица о реализации им права преимущественного выкупа нежилого помещения уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Следовательно, Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен арендуемый данными субъектами объект недвижимости на кадастровый учет или он не состоит на данном учете.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134, по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно указанным разъяснениям преимущественное право выкупа арендованного имущества может быть реализовано в любом случае, если на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

При этом возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли волеизъявление собственника имущества на такое формирование.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды предпринимателю в пользование передана часть нежилого помещения, состоящая, в частности, из помещений, расположенных на первом этаже дома N 7/2 по улице Ленина в г. Смоленске: 29 - 9,7 кв. м; 30 - 20 кв. м; 31 - 10,3 кв. м; 32 - 5,4 кв. м; 33 - 34,7 кв. м; 34 - 0,8 кв. м; 35 - 1,4 кв. м; 36 - 1,6 кв. м; 37 - 0,8 кв. м; 38 - 4,9 кв. м; 39 - 2,4 кв. м; 40 - 1,2 кв. м; 41 - 1,3 кв. м; 40 - 18,2 кв. м; 42 - 2,2 кв. м; 43 - 4,0 кв. м; 45 - 6,2 кв. м; 46 - 6,6 кв. м; 47 - 2,5 кв. м (общая площадь 478,2 кв. м).

Право аренды предпринимателя в отношении заявленного к приватизации объекта зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом согласно техническому паспорту на спорный объект недвижимости арендуемые заявителем нежилые помещения общей площадью 478,2 кв. м конструктивно обособлены от остальных частей здания (подвала, признанного общедомовой собственностью собственников помещений многоквартирного дома; иных помещений на первом этаже, являющихся объектом муниципальной собственности), индивидуализированы в технических паспортах с помощью литеров, номеров и площадей помещений, графического описания их конфигурации и расположения в составе здания.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное помещение может быть сформировано в качестве обособленного объекта недвижимого имущества, а следовательно, являться предметом купли-продажи.

Отклоняя доводы третьего лица о том, что в арендуемое предпринимателем имущество включено имущество, являющееся общедомовой собственностью (в частности, лестничные пролеты), суд первой инстанции обоснованно отметил, что помещение площадью 478, 2 кв. м. является частью помещения площадью 592, 5 кв. м, на которое в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право муниципальной собственности города Смоленска. Указанное право в судебном порядке не оспорено, основания возникновения такого права предметом настоящего спора не являются.

Кроме того, имущество, на приобретение которого претендует предприниматель, не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (Решение Смоленского городского совета от 31.08.2009 N 1228).

В силу части 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Положениями статьи 13 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.

Решением Смоленского городского Совета от 14.12.2006 N 437 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Смоленска на 2007 год.

В пункте 30 перечня объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Смоленска, которые планируется приватизировать в 2007 году, указано нежилое помещение по улице Ленина, 7/2 в городе Смоленске.

Согласно Решению 44-ой сессии III созыва Смоленского городского Совета от 30.05.2007 N 569 (т.1, л.д. 50) администрации разрешено осуществить продажу на аукционе нежилого помещения магазина площадью 986, 5 кв. м. по улице Ленина, 7/2 в городе Смоленске (в частности, магазина площадью 875, 6 кв. м, переданный по договору аренды предпринимателю).

На основании указанных актов 18.09.2007 между администрацией и ООО "Ювелирный центр "Кристалл" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина, в состав которого входило переданное заявителю в аренду нежилое помещение, что свидетельствует о реализации намерения органа местного самоуправления приватизировать имущество в порядке, установленном Федеральным законом N 178-ФЗ.

Положениями пункта 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что согласно части 3 статьи 1 Закона отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, руководствоваться порядком планирования и порядком принятия решений об условиях приватизации спорного имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренных статьями 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, администрация была вправе до вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ администрации в удовлетворении заявления предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа арендуемого спорного нежилого помещения принят с нарушением положений Закона N 159-ФЗ, в связи с чем обоснованно удовлетворил требования заявителя.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств дела, установленных судом, основаны на ином понимании вышеперечисленных норм действующего законодательства и оценки доказательств, имеющихся в материалах дела.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.05.2013 по делу N А62-2316/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

Н.В. Еремичева Н.В. Заикина