Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 февраля 2015 г. N Ф10-4702/14 по делу N А54-9180/2012

г. Калуга

04 февраля 2015 г.

Дело N А54-9180/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 29.01.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.02.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: при участии в заседании: от истца: индивидуального предпринимателя Камыниной Натальи Анатольевны (ОГРНИП 304623434400535) от ответчика: администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) от третьего лица: Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани	Гриднева А.Н. Солодовой Л.В. Нарусова М.М. Малиновской А.Н. Рожков А.А.- представитель по доверенности от 26.10.2012 ; Новинская Н.В.- представитель по доверенности N 03-1/1-38-148 от 31.12.2014; представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии арбитражного суда Рязанской области кассационную жалобу Администрации города Рязани, г. Рязань,

на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.08.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 г. по делу N А54-9180/2012

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Камынина Наталья Анатольевна (предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Н7, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 65,9 кв. метров, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Первомайский проспект, д. 29/2, реестровый номер 103939, на следующих условиях (с учетом принятых судом уточнений):

- цена продажи имущества по договору составляет 1 112 230 (один миллион сто двенадцать тысяч двести тридцать) рублей 48 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем;

- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 30 895 (тридцать тысяч восемьсот девяносто пять) рублей 29 копеек (последний платеж - 30 895 (тридцать тысяч восемьсот девяносто пять) рублей 33 копейки) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора;

- обязательства покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества N 2682107 от 27.12.2007, заключенного с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения договора.

Определением суда 11.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (управление).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 18.08.2014 г.(судья Грошев И.П.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 г. (судьи Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н., Тучкова О.Г.) исковые требования удовлетворены частично: цена выкупа установлена в размере 1 112 230 рублей 48 копеек, с ее оплатой равными долями по 30 895 рублей 29 копеек (последний платеж - 30 895 рублей 33 копейки) ежемесячно не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права, ответчик обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты, принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца.

В судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи при содействии арбитражного суда Рязанской области, представитель ответчика просил кассационную жалобу удовлетворить, представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве, возражая против её удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судами, предприниматель является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н7, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 65,9 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д.29/2, реестровый номер 103939 (договоры аренды недвижимого имущества N 0162004 от 09.01.2004, от 11.01.2005 N 0062005, от 27.12.2007 N 2622107)

Заключением ФГУ "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в городе Рязани" от 10.11.2003 N 1021/05 истцу предписано разработать проект реконструкции, в составе которого предусмотреть автономную систему вентиляции и изолированный выход.

Письмом от 26.03.2004 N 01-071/0760 управление сообщило о том, что не возражает в обустройстве отдельного входа и проведении капитального ремонта в арендуемом помещении.

По заказу истца разработаны проекты реконструкции нежилого помещения, на основании которых по договору подряда от 15.03.2004 N 13, заключенному между предпринимателем (заказчик) и ООО "Строительное Управление 1" (подрядчик), в арендуемых предпринимателем нежилых помещениях осуществлен капитальный ремонт.

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель 16.07.2012 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской думы от 27.09.2012 N 379-I установлены условия приватизации путем выкупа помещения предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Управлением в адрес предпринимателя направлено письмо от 08.10.2012 N 01-75/2639 с предложением заключить договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества N149 от 20.08.2012, выполненного ООО "ЭОНИКА", и составляющей 3 322 000 рублей.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, предприниматель направила в администрацию протокол разногласий, предложив установить выкупную стоимость в сумме 1 963 600 рублей, сославшись на справку ООО "Трансспектр+" от 24.10.2012.

Письмом от 23.11.2012 N 01-68/8719 администрация отклонила протокол разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, разрешив разногласия сторон на основании цены, установленной по результатам проведенной в рамках настоящего дела дополнительной судебной экспертизы.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Судами установлено, что истец является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Наличие у истца права выкупа спорного помещения лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно выполненному ООО "ЭОНИКА" по заказу администрации отчету об оценке от 20.08.2012 N 149, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 07.08.2012 составила 3 322 000 рублей.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки предприниматель представил справку ООО "Трансспектр+" от 24.10.2012, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 1 963 600 рублей.

С целью установления действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом назначено несколько судебных экспертиз: (т. 3, л. д. 47 (эксперты Тимаков М.Н. и Киселев В.В.); т. 4, л. д. 66 (эксперт Драницын А.А.); т.5, л. д. 3 (эксперт Торопцев В.А.); т. 5, л. д. 93 (эксперт Суханова О.Н.; т. 6, л. д. 2 (эксперт Асриян В.Г.); т. 7, л. д. 6 (дополнительная экспертиза эксперта Сухановой О.Н.)).

Выкупная цена определена судом на дату подачи заявки на выкуп - 16.07.2012 по результатам дополнительной судебной экспертизы N 283, проведение которой поручалось эксперту ООО "Оценка" Сухановой О.Н.

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.07.2012 составила с учетом НДС 2 124 000 рублей, без учета НДС - 1 800 000 рублей.

Руководствуясь частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, учитывая, что капитальный ремонт спорного помещения производился с согласия собственника и балансодержателя, как предусмотрено договором аренды (пункт 3.2.7), установив стоимость неотделимых улучшений с учетом экспертного заключения N 1813СЭ эксперта Торопцева В.А. в размере 687 769 рублей 52 копеек, судами правомерно определена выкупная цена арендуемого имущества в размере 1 112 230 рублей 48 копеек (без учета НДС).

Доводы ответчика о необоснованности и непроверяемости дополнительного заключения эксперта ООО "Оценка" Сухановой О.Н. исследованы в порядке ст.ст.64, 71 АПК РФ и правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанции, ввиду того, что экспертом исследованы сходные объекты недвижимости и рынок продаж аналогичных объектов, а также учитывая, что необходимость применения конкретного способа, характеристик и коэффициентов при расчете рыночной стоимости недвижимого имущества, рассматриваемого в рамках настоящего дела, обоснована экспертом в заключении, несоответствий действующему законодательству которого не выявлено.Указанному экспертному заключению, в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о его недостоверности, неясности и неполноты, судами первой и апелляционной инстанции дана надлежащая оценка.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи спорного помещения, утвердив цену, исходя из установленной по результатам дополнительной судебной экспертизы рыночной стоимости помещения, с исключением из нее стоимости произведенных предпринимателем по согласованию с собственником и балансодержателем неотделимых улучшений и порядок ее оплаты.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.08.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 г. по делу N А54-9180/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

Л.В.Солодова М.М.Нарусов