Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 г. N 20АП-5576/14

г. Тула

29 октября 2014 г.

Дело N А54-9180/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28.10.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.10.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Толпыгиной Н.Г., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Камыниной Натальи Анатольевны (ОГРНИП 304623434400535) - Рожкова А.А. (доверенность от 26.10.2012), в отсутствие ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьего лица - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.08.2014 по делу N А54-9180/2012 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Камынина Наталья Анатольевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 4).

Определением суда 11.01.2013 (т. 1, л. д. 1), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление).

До рассмотрения спора по существу, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде сформулировав их как требования урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Н7, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 65,9 кв. метров, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Первомайский проспект, д. 29/2, реестровый номер 103939, на следующих условиях:

- цена продажи имущества по договору составляет 1 112 230 (один миллион сто двенадцать тысяч двести тридцать) рублей 48 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем;

- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 30 895 (тридцать тысяч восемьсот девяносто пять) рублей 29 копеек (последний платеж - 30 895 (тридцать тысяч восемьсот девяносто пять) рублей 33 копейки) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора;

- обязательства покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества N 2682107 от 27.12.2007, заключенного с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения договора (т. 7, л. д. 64). Судом уточнение принято.

Исковые требования мотивированы несогласием предпринимателя с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи и направленном ответчиком во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ").

Решением суда от 18.08.2014 (т. 7, л. д. 108) исковые требования удовлетворены частично: цена выкупа установлена в размере 1 112 230 рублей 48 копеек, с ее оплатой равными долями по 30 895 рублей 29 копеек (последний платеж - 30 895 рублей 33 копейки) ежемесячно не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд посчитал недостоверным отчет о рыночной стоимости имущества, составленный обществом с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА", на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с этим разногласия сторон по цене разрешены судом исходя из установленной по результатам дополнительной судебной экспертизы рыночной стоимости помещения, с исключением из нее стоимости произведенных предпринимателем по согласованию с собственником и балансодержателем неотделимых улучшений.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что экспертное заключение, принятое судом, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федеральным стандартам оценки (далее - ФСО), а потому не может быть признано доказательством. Ссылается на то, что эксперт не обосновал отказ от применения доходного подхода; данные, приведенные в заключении, не проверяемы; физический износ помещения неправомерно взят в размере 40 %; распечатку источников, используемых при составлении заключения, материалы не содержат; в качестве аналогов взят объект, не расположенный на центральной улице; отсутствуют сведения об участниках процесса, присутствующих при производстве судебной экспертизы; не проводится анализ наиболее лучшего и эффективного использования оцениваемого помещения; экспертом не соблюден принцип определения рыночной цены в сопоставимых экономических условиях. Ссылается на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы. Пояснил, что по делу проведено несколько экспертиз, которые оценены судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для назначения повторной экспертизы не имеется ввиду отсутствия сомнений в обоснованности дополнительного экспертного заключения и противоречий в его выводах.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.

С учетом мнения представителя истца судебное разбирательство проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н7, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 65,9 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 29/2, реестровый номер 103939 (договоры аренды недвижимого имущества N 0162004 от 09.01.2004, от 11.01.2005 N 0062005, от 27.12.2007 N 2622107) (т. 1, л. д. 18-31).

Заключением ФГУ "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в городе Рязани" от 10.11.2003 N 1021/05 истцу предписано разработать проект реконструкции, в составе которого предусмотреть автономную систему вентиляции и изолированный выход (т. 1, л. д. 32).

Письмом от 26.03.2004 N 01-071/0760 управление сообщило о том, что не возражает в обустройстве отдельного входа и проведении капитального ремонта в арендуемом помещении (т. 1, л. д. 33).

В целях осуществления ремонта по заказу истца разработаны проекты реконструкции нежилого помещения (т. 1, л. д. 38-49), на основании которых по договору подряда от 15.03.2004 N 13, заключенному между предпринимателем (заказчик) и ООО "Строительное Управление 1" (подрядчик), в арендуемых предпринимателем нежилых помещениях осуществлен капитальный ремонт (т. 1, л. д. 92-108).

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель 16.07.2012 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества (т. 2, л. д. 133).

Решением Рязанской городской думы от 27.09.2012 N 379-I установлены условия приватизации (т. 1, л. д.116) путем выкупа помещения предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Во исполнение решения управление направило в адрес предпринимателя письмо от 08.10.2012 N 01-75/2639, предложив заключить договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества N 149 от 20.08.2012, выполненного ООО "ЭОНИКА", и составляющей 3 322 000 рублей (т. 1, л. д. 110-111, т. 2, л. д. 14-44).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, предприниматель направила в администрацию протокол разногласий, в котором предложила установить выкупную стоимость в сумме 1 963 600 рублей, сославшись на справку ООО "Трансспектр+" от 24.10.2012 (т. 1, л. д. 118-120).

Письмом от 23.11.2012 N 01-68/8719 администрация отклонила протокол разногласий (т. 1, л. д. 122).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 20.08.2012 N 149, составленном ООО "ЭОНИКА". Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно выполненному ООО "ЭОНИКА" по заказу администрации отчету об оценке от 20.08.2012 N 149, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 07.08.2012 составила 3 322 000 рублей (т. 2, л. д. 14-44).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки предприниматель представил справку ООО "Трансспектр+" от 24.10.2012, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 1 963 600 рублей (т. 1, л. д. 120).

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, было назначено несколько судебных экспертиз (т. 3, л. д. 47 (эксперты Тимаков М.Н. и Киселев В.В.); т. 4, л. д. 66 (эксперт Драницын А.А.);, т.5, л. д. 3 (эксперт Торопцев В.А.); т. 5, л. д. 93 (эксперт Суханова О.Н.; т. 6, л. д. 2 (эксперт Асриян В.Г.); т. 7, л. д. 6 (дополнительная экспертиза эксперта Сухановой О.Н.)).

Выкупная цена определена судом на дату подачи заявки на выкуп - 16.07.2012 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12) по результатам дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручалось эксперту ООО "Оценка" Сухановой О.Н. (т. 6, л. д. 180, т. 7, л. д. 6).

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.07.2012 составила с учетом НДС 2 124 000 рублей, без учета НДС - 1 800 000 рублей (т. 7, л. д. 44).

Уменьшая выкупную цену на стоимость произведенных предпринимателем неотделимых улучшений, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судом установлено и администрацией не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения производился с согласия собственника и балансодержателя (письмо от 26.03.2004 N 01-071/0760, т. 1, л. д. 33), как того требуют условия договора аренды (пункт 3.2.7).

Стоимость неотделимых улучшений определена судом по результатам назначенной определением от 07.08.2013 повторной судебной экспертизы, производство которой поручено экспертам Драницыну А.А. и Торопцеву В.А.

Судом во внимание принято экспертное заключение эксперта Торопцева В.А., который пришел к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений составляет 687 769 рублей 52 копеек (т. 5, л. д. 3-15). Стоимость неотделимых улучшений, определенную экспертом Дранициным А.А. суд посчитал завышенной.

Ответчиком расчет стоимости неотделимых улучшений не оспорен, в апелляционной жалобе доводов относительно несогласия с определенной судом стоимостью неотделимых улучшений не содержится.

Таким образом, выкупная цена арендуемого имущества правомерно определена судом первой инстанции в размере 1 112 230 рублей 48 копеек (1 800 000 рублей - 687 769 рублей 52 копеек). Поскольку выкупная стоимость определена судом без учета НДС (на основании заключения дополнительной экспертизы), на предпринимателе как налоговом агенте, лежит обязанность самостоятельного исчисления суммы НДС и ее перечисления в бюджет сверх цены выкупа (статья 161 Налогового кодекса Российской Федерации).

Возражения, на которые заявитель ссылается, оспаривая дополнительную судебную экспертизу, на основании которой определена выкупная стоимость, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами экспертизы. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости объекта оценки и не может являться основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Исследовательские части экспертных заключений Сухановой О.Н. являются полными и мотивированными (т. 6, л. д. 2; т. 7, л. д. 6). Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. Доводов о незаконности применения экспертом определенной методики исследования не заявлено.

Поскольку признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.

Доводы заявителя о непроверяемости расчетов эксперта исследовались судом первой инстанции и правомерно отклонены им, поскольку в отчете указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки справочных изданий, использованных экспертом, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты - аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Тем самым, объектом - аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь нежилого помещений, адрес, расположение и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года, о них содержатся в открытых источниках. Использованные в экспертном заключении объекты - аналоги имеют сходное со спорным помещением назначение, помещения выбраны с ремонтом, находятся на первом этаже, с высоким покупательским потенциалом (т. 7, л. д. 32).

При таких обстоятельствах, несогласие заявителя в отношении экспертного заключения, не принимается судом апелляционной инстанции, указанные возражения заявлялись в суде первой инстанции при рассмотрении дела по существу, эксперт был вызван в суд для дачи пояснений (т. 7, л. 95). При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции данные пояснения эксперта были учтены и с учетом этого экспертное заключение оценено как надлежащее доказательство.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.08.2014 по делу N А54-9180/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.Н. Тимашкова О.Г. Тучкова