Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 мая 2013 г. N Ф10-1173/13 по делу N А14-9034/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 15.05.2013.

Постановление изготовлено в полном объёме 15.05.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Киселевой О.В. Нарусова М.М.
от истца Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" от ответчика Администрация ГО города Воронеж от третьих лиц Товарищество собственников жилья "Хользунова 3"	Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР", г. Воронеж, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 по делу N А14-9034/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР", г. Воронеж (ОГРН 1033600046281) обратилось в арбитражный суд Воронежской области с иском к администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН 1023601575733) о признании недействительными п.п. 1.1., 2.2.1. договора купли-продажи от 09.02.2010 N Ц-014-10 заключенного между администрацией городского округа город Воронеж и ООО "ИНТЕРЬЕР" в части установления в них стоимости выкупа нежилого встроенного помещения I в лит.А общей площадью 1075 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 3, в размере, превышающем 22 186 070 руб. 34 коп. без учета процентов за предоставленную рассрочку и НДС и п.2.2.2., приложение N 2 к договору купли-продажи от 09.02.2010 N Ц-014-10 в части установления в них сумм ежемесячных платежей по выкупу нежилого встроенного помещения I в лит.А общей площадью 1075 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 3, в размере, превышающем нижеуказанный:

N п.п	Дата платежа	Сумма основного платежа в месяц,	Остаток основного платежа, руб.	Сумма по рассрочке, руб.	Итого сумма платежа в месяц, руб.
		руб.
1	01.03.2010	264 110.34	21 921 960.00	35 457.19	299 567.53
2	01.04.2010	264 120.00	21 657 840.00	54 304.40	318 424.40
3	01.05.2010	264 120.00	21 393 720.00	51 919.48	316 039.48
4	01.06.2010	264 120.00	21 129 600.00	52 995.86	317 115.86
5	01.07.2010	264 120.00	20 865 480.00	50 653.15	314 773.15
6	01.08.2010	264 120.00	20 601 360.00	51 687.32	315 807.32
7	01.09.2010	264 120.00	20 337 240.00	51 033.05	315 153.05
8	01.10.2010	264 120.00	20 073 120.00	48 753.66	312 873.66
9	01.11.2010	264 120.00	19 809 000.00	49 724.51	313 844.51
10	01.12.2010	264 120.00	19 544 880.00	47 487.33	311 607.33
11	01.01.2011	264 120.00	19 280 760.00	48 415.97	312 535.97
12	01.02.2011	264 120.00	19 016 640.00	47 761.70	311 881.70
13	01.03.2011	264 120.00	18 752 520.00	42 548.65	306 668.65
14	01.04.2011	264 120.00	18 488 400.00	46 453.16	310 573.16
15	01.05.2011	264 120.00	18 224 280.00	44 321.51	308 441.51
16	01.06.2011	264 120.00	17 960 160.00	45 144.62	309 264.62
17	01.07.2011	264 120.00	17 696 040.00	43 055.18	307 175.18
18	01.08.2011	264 120.00	17 431 920.00	43 836.08	307 956.08
19	01.09.2011	264 120.00	17 167 800.00	43 181.81	307 301.81
20	01.10.2011	264 120.00	16 903 680.00	41 155.68	305 275.68
21	01.11.2011	264 120.00	16 639 560.00	40 522.52	304 642.52
22	01.12.2011	264 120.00	16 375 440.00	39 889.36	304 009.36
23	01.01.2012	264 120.00	16 111 320.00	39 256.19	303 376.19
24	01.02.2012	264 120.00	15 847 200.00	38 623.03	302 743.03
25	01.03.2012	264 120.00	15 583 080.00	37 989.86	302 109.86
26	01.04.2012	264 120.00	15 318 960.00	37 356.70	301 476.70
27	01.05.2012	264 120.00	15 054 840.00	36 723.53	300 843.53
28	01.06.2012	264 120.00	14 790 720.00	36 090.37	300 210.37
29	01.07.2012	264 120.00	14 526 600.00	35 457.21	299 577.21
30	01.08.2012	264 120.00	14 262 480.00	34 824.04	298 944.04
31	01.09.2012	264 120.00	13 998 360.00	34 190.88	298 310.88
32	01.10.2012	264 120.00	13 734 240.00	33 557.71	297 677.71
33	01.11.2012	264 120.00	13 470 120.00	32 924.55	297 044.55
34	01.12.2012	264 120.00	13 206 000.00	32 291.38	296 411.38
35	01.01.2013	264 120.00	12 941 880.00	31 658.22	295 778.22
36	01.02.2013	264 120.00	12 677 760.00	31 025.05	295 145.05
37	01.03.2013	264 120.00	12 413 640.00	30 391.89	294 511.89
38	01.04.2013	264 120.00	12 149 520.00	29 758.73	293 878.73
39	01.05.2013	264 120.00	11 885 400.00	29 125.56	293 245.56
40	01.06.2013	264 120.00	11 621 280.00	28 492.40	292 612.40
41	01.07.2013	264 120.00	11 357 160.00	27 859.23	291 979.23
42	01.08.2013	264 120.00	11 093 040.00	27 226.07	291 346.07
43	01.09.2013	264 120.00	10 828 920.00	26 592.90	290 712.90
44	01.10.2013	264 120.00	10 564 800.00	25 959.74	290 079.74
45	01.11.2013	264 120.00	10 300 680.00	25 326.58	289 446.58
46	01.12.2013	264 120.00	10 036 560.00	24 693.41	288 813.41
47	01.01.2014	264 120.00	9 772 440.00	24 060.25	288 180.25
48	01.02.2014	264 120.00	9 508 320.00	23 427.08	287 547.08
49	01.03.2014	264 120.00	9 244 200.00	22 793.92	286 913.92
50	01.04.2014	264 120.00	8 980 080.00	22 160.75	286 280.75
51	01.05.2014	264 120.00	8 715 960.00	21 527.59	285 647.59
52	01.06.2014	264 120.00	8 451 840.00	20 894.42	285 014.42
53	01.07.2014	264 120.00	8 187 720.00	20 261.26	284 381.26
54	01.08.2014	264 120.00	7 923 600.00	19 628.10	283 748.10
55	01.09.2014	264 120.00	7 659 480.00	18 994.93	283 114.93
56	01.10.2014	264 120.00	7 395 360.00	18 361.77	282 481.77
57	01.11.2014	264 120.00	7 131 240.00	17 728.60	281 848.60
58	01.12.2014	264 120.00	6 867 120.00	17 095.44	281 215.44
59	01.01.2015	264 120.00	6 603 000.00	16 462.27	280 582.27
60	01.02.2015	264 120.00	6 338 880.00	15 829.11	279 949.11
61	01.03.2015	264 120.00	6 074 760.00	15 195.95	279 315.95
62	01.04.2015	264 120.00	5 810 640.00	14 562.78	278 682.78
63	01.05.2015	264 120.00	5 546 520.00	13 929.62	278 049.62
64	01.06.2015	264 120.00	5 282 400.00	13 296.45	277 416.45
65	01.07.2015	264 120.00	5 018 280.00	12 663.29	276 783.29
66	01.08.2015	264 120.00	4 754 160.00	12 030.12	276 150.12
67	01.09.2015	264 120.00	4 490 040.00	11 396.96	275 516.96
68	01.10.2015	264 120.00	4 225 920.00	10 763.79	274 883.79
69	01.11.2015	264 120.00	3 961 800.00	10 130.63	274 250.63
70	01.12.2015	264 120.00	3 697 680.00	9 497.47	273 617.47
71	01.01.2016	264 120.00	3 433 560.00	8 864.30	272 984.30
72	01.02.2016	264 120.00	3 169 440.00	8 231.14	272 351.14
73	01.03.2016	264 120.00	2 905 320.00	7 597.97	271 717.97
74	01.04.2016	264 120.00	2 641 200.00	6 964.81	271 084.81
75	01.05.2016	264 120.00	2 377 080.00	6 331.64	270 451.64
76	01.06.2016	264 120.00	2 112 960.00	5 698.48	269 818.48
78	01.08.2016	264 120.00	1 584 720.00	4 432.15	268 552.15
79 01.09.2016		264 120.00	1 320 600.00	3 798.99	267 918.99
80	01.10.2016	264 120.00	1 056 480.00	3 165.82	267 285.82
81	01.11.2016	264 120.00	792 360.00	2 532.66	266 652.66
82	01.12.2016	264 120.00	528 240.00	1 899.49	266 019.49
83	01.01.2017	264 120.00	264 120.00	1 266.33	265 386.33
84	01.02.2017	264 120.00	0.00	633.16	264 753.16

с учетом уточнения исковых требований, порядке ст. 49 АПК РФ.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ТСЖ "Хользунова 3".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2012 (судья Росляков Е.И.) исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 (судьи Яковлев А.С., Колянчикова Л.А., Алферова Е.Е.) решение суда области отменено, в удовлетворении исковых требований ООО "ИНТЕРЬЕР" отказано.

Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "ИНТЕРЬЕР" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2012.

Истец, ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 28.07.2003 администрация города Воронежа (арендодатель) и ООО "ИНТЕРЬЕР" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 2-779-03, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании приказа Управления муниципальной собственности от 17.07.2003 N 404 арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение (строение) в г. Воронеже в д. 3 по ул. Хользунова, находящееся на балансе МУ Рай ДЕЗ ЖКХ Коминтерновского района г. Воронежа, площадью 1075 кв.м. для использования под магазин.

Пунктом 1.3 договора предусмотрен срок действия договора с 01.08.2003 по 31.07.2013.

Во исполнение условий договора аренды нежилого помещения N 2-779-03 от 28.07.2003 арендодатель передал арендатору вышеназванное помещение по передаточному акту.

Дополнительными соглашениями стороны изменяли характеристики арендуемого помещения и размер оплаты.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Приказом Заместителя руководителя Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж N 113 от 01.02.2010 установлен способ отчуждения муниципального имущества - реализация преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (по договору аренды N 277903 от 28.07.2003) путем заключения договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А, общей площадью 1075 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова 3, стоимостью - на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 644/09 по состоянию на 17.08.2009 - 40 999 100 руб. с НДС, в том числе: 34 745 000 руб. без НДС, подлежащих уплате в федеральный бюджет с рассрочкой платежа семь лет.

09.02.2010 администрация городского округа город Воронеж (продавец) и ООО "ИНТЕРЬЕР" (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения N Ц-014-10, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет, арендуемое у администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды от 28.07.2003 N 2-779-04 нежилое встроенное помещение I в лит. А, общей площадью 1075 кв.м., стоимостью без учета процентов за предоставленную рассрочку и без НДС 34 745 000 руб., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова 3.

Подпунктом 2.2.1 пункта 2.2. договора установлено, что с учетом предоставленной рассрочки в срок по 01.02.2017 включительно "Покупатель" обязуется оплатить "Продавцу" за приобретенное помещение денежные средства в размере 34 745 000 рублей без НДС, а также проценты на сумму денежных средств по уплате которых предоставлена рассрочка, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования 8,75% Центрального банка Российской Федерации. Кроме того сверх стоимости предмета договора покупателем уплачивается в федеральный бюджет налог на добавленную стоимость в соответствии с действующем законодательством.

В соответствии с подпунктом 2.2.2. п.2.2. договора покупатель обязуется в срок по 01.03.2010 оплатить 413 710 руб. - основной платеж, а также 55 528 руб. 54 коп. - проценты за предоставленную рассрочку и дополнительно НДС в федеральный бюджет. В дальнейшем ежемесячно в срок по первое число каждого месяца оплачивать 413 630 рублей - основной платеж и дополнительно проценты за предоставленную рассрочку и НДС в федеральный бюджет. В срок по 01.02.2017 должна быть произведена полная оплата "предмета договора". Порядок расчета денежных средств по предоставленной рассрочке приведен в приложении N 1. "Покупателю" предоставляется право досрочной оплаты "предмета договора". Примерный график платежей приведен в приложении N 2.

Ссылаясь на то, что указанная в спорном договоре стоимость помещения является сильно завышенной по сравнению с рыночной стоимостью, договор в оспариваемой части нарушает права ООО "ИНТЕРЬЕР", поскольку возлагает на общество дополнительные необоснованные финансовые обязательства, является ничтожным и не порождает правовых последствий, истец обратился в суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований суд апелляционной инстанций обоснованно исходил из следующего.

Предъявляя требования о признании заключенного сторонами договора недействительным в части, истец, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость выкупаемого объекта недвижимости при продаже по договору от 09.02.2010 N Ц-014-10 как недостоверную.

В тоже время в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В абз. 6 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Согласно абз. 4 п. 1 Информационного письма N 92 от 30.05.2005, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

С учетом изложенного, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания решения органа местного самоуправления, установившего цену выкупа нежилого помещения.

Однако, в материалы дела не представлены сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается, что подтверждается абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Кроме того, истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что отчет об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 644/09 по состоянию на 17.08.2009 не соответствует Закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Заявленные в рамках настоящего спора требования истца о признании недействительными в части положений договора купли-продажи от 09.02.2010 N Ц-014-10, фактически направлены на изменение условий указанного договора.

В силу положений п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что законом или договором не предусмотрена возможность изменения цены в спорном обязательстве, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.03.2012 по делу N А14-723/2012 оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.09.2012 удовлетворены исковые требования Администрации городского округа город Воронеж об обязании ООО "ИНТЕРЬЕР" возвратить в муниципальную собственность нежилое встроенное помещение I в лит.А общей площадью 1075 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 3, в связи с расторжением договора купли-продажи N Ц-014-10 от 09.02.2010 в одностороннем порядке.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-15364/12 от 30.11.2012 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС Российской Федерации.

Доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 по делу N А14-9034/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

О.В. Киселева М.М. Нарусов