Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 июня 2013 г. N Ф10-1225/13 по делу N А08-5279/2012

город Калуга

3 июня 2013 г.

Дело N А08-5279/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2013.

Постановление изготовлено в полном объёме 03.06.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Леоновой Л.В.,
судей:		Нарусова М.М., Маненкова А.Н.,
при участии в заседании:
от истца: ОАО СП "Губкинагрохолдинг" ОГРН 1063127013069 ИНН 3127513810		Ушаков А.В. - представитель по доверенности от 25.09.2012 N 158;
от ответчика: ИП Еськов С.Л. ОГРНИП 304312300900098 ИНН 312301204623 от третьего лица: Управление Росреестра по Белгородской области		Самара В.А. - представитель по доверенности от 17.12.2012; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия "Губкинагрохолдинг" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 (судьи: Мокроусова Л.М., Поротиков А.И., Ушакова И.В.) по делу N А08-5279/2012,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество сельскохозяйственное предприятие "Губкинагрохолдинг" (далее - ОАО СП "Губкинагрохолдинг", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области к индивидуальному предпринимателю Еськову Сергею Леонидовичу (далее - ИП Еськов С.Л., ответчик) с иском о признании отсутствующим права собственности на земельный участок общей площадью 150 429,4 кв.м, кадастровый номер 31:03:1105002:1 (предыдущий номер 31:03:11 05 01:0001), расположенный по адресу: Белгородская область, Губкинский район, с. Уколово, вне черты населенного пункта (с учётом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Управление Росреестра по Белгородской области, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 11.12.2012 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований ОАО СП "Губкинагрохолдинг" отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на неправильное применение судом норм материального права, ОАО СП "Губкинагрохолдинг" обратилось в арбитражный суд кассационной инстанции с настоящей жалобой, в которой просит отменить постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А08-5279/2012, оставив в силе решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.12.2012.

В ходе рассмотрения дела судом кассационной инстанции представитель истца, подержав доводы кассационной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель ответчика, возражая против удовлетворения кассационной жалобы, просил суд оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Третье лицо на рассмотрение дела в суд кассационной инстанции не явилось, явку своего представителя не обеспечило.

Принимая во внимание надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица и его представителей на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Центрального округа приходит к следующему.

Как установлено судом, в соответствии с договорами купли-продажи недвижимого имущества от 12.04.2002 и от 16.09.2002 ЗАО "Никаноровское" приобрело у ПКП "Прогресс" в собственность следующее недвижимое имущество: коровник N 1, коровник N 2, корнеплодохранилище, сенохранилище, две силосные траншеи, расположенное по адресу: белгородская область, Губкинский район, с. Уколово.

Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке за ЗАО "Никаноровское" в 2002 году, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.

12.04.2002 между ПКП "Прогресс" (арендодатель) и ЗАО "Никаноровское" (арендатор) заключен договор аренды с последующим правом выкупа земельного участка с кадастровым номером 31:03:11 05 01:0001 площадью 150 429,4 кв.м, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Белгородская область, Губкинский район, с/о Уколовский, для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Согласно п. 1.2 договора земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности на основании постановления главы администрации Губкинского района от 19.11.1992 N 552, справки, выданной комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Губкина и Губкинского района от 11.04.2002 N 68.

Договор заключен сроком на 11 месяцев.

В последующем, в 2006 году имущество ЗАО "Никанороское", в том числе объекты недвижимости, приобретенные ЗАО "Никаноровское" у ПКП "Прогресс" по договорам купли-продажи от 12.04.2002 и от 16.09.2002, внесено в уставной капитал ОАО СП "Губкинагрохолдинг".

Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, представленным в дело соглашением от 16.04.2007 о внесении изменений в учредительный договор о создании ОАО СП "Губкинагрохолдинг" от 17.11.2006, а также актом приема-передачи имущества в уставной капитал ОАО СП "Губкинагрохолдинг" от 27.02.2007.

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за ОАО СП "Губкинагрохолдинг" 22.11.2011, что подтверждается представленными в материалы дела соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.

Одновременно судом установлено, что строения, приобретённые ЗАО "Никаноровское", находящиеся на спорном земельном участке, непосредственно являются частью животноводческой фермы и предназначены для целевого использования под обслуживание животноводческой фермы.

Из представленного в материалы дела сообщения администрации Губкинского муниципального района от 06.08.07 N 14991/3-04 следует, что спорный земельный участок занят под животноводческой фермой.

В 2002 году продавец осуществил межевание спорного объекта в границах общей площадью 150 429,4 кв.м.

21.08.2007 между конкурсным управляющим ПКП "Прогресс" и ИП Еськовым С.Л. заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 150 429,4 кв.м. с кадастровым номером 31:03:1105002:1 (предыдущий номер 31:03:11 05 01:0001), находящегося по адресу Белгородская область, Губкинский район, с. Уколово, вне черты населенного пункта.

Согласно п. 1.2 договора указанный земельный участок принадлежит ПКП "Прогресс" на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 17.04.2002 серия 31-АА N 235267.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ПКП "Прогресс" и ИП Еськовым С.Л., является ничтожной сделкой, поскольку исключительное право на приобретение в собственность указанного земельного участка принадлежит ОАО СП "Губкинагрохолдинг", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Положениями п. 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Положениями п. 3 указанной статьи предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Из содержания п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как указано выше, спорное недвижимое имущество приобретено ЗАО "Никаноровское" на основании договоров купли-продажи от 12.04.2002 и от 16.09.2002.

В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий.

Согласно представленным в дело доказательствам, спорный земельный участок передан ПКП "Прогресс" в аренду ЗАО "Никаноровское" в соответствии с договором от 12.04.2002.

Вместе с тем, право собственности на спорный земельный участок за ПКП "Прогресс" зарегистрировано лишь 17.04.2002.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно положениям п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" управление и распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Исходя из изложенного, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, суд пришел к выводу, что право на спорный земельный участок перешло от ПКП "Прогресс" к ЗАО "Никаноровское".

Таким образом, право собственности на объекты недвижимого имущества приобретено ЗАО "Никаноровское" до даты государственной регистрации права собственности ПКП "Прогресс" на спорный земельный участок.

Соответственно, конкурсный управляющий ПКП "Прогресс" не имел права распоряжаться спорным земельным участком, расположенным под объектами, принадлежащими на праве собственности ОАО СП "Губкинагрохолдинг".

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что избранный истцом способ защиты применим лишь в тех случаях, когда право истца нарушает запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оно не может быть защищено путем признания права или истребования судом имущества из чужого незаконного владения, а также что признание права ответчика отсутствующим заявлено истцом не в связи с наличием у него прав на спорный земельный участок и не в связи с владением земельным участком площадью 150 429,4 кв.м, кадастровый номер 31:03:1105002:1 (в этом случае он мог бы его истребовать), удовлетворение иска не приведет к возникновению у него какого-либо права.

Вместе с тем, согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, принимая во внимание невозможность признания права за ОАО СП "Губкинагрохолдинг" и признания договора купли-продажи спорного объекта недействительным в силу имеющегося судебного акта по делу N А08-3300/2012, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что единственно возможным способом защиты нарушенного права истца является предъявление иска о признании права на земельный участок за ответчиком отсутствующим.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая данные обстоятельства, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А08-6291/2012, оставив в силе решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.12.2012.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А08-6291/2012 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.12.2013.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

М.М. Нарусов А.Н. Маненков