Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 июля 2013 г. N Ф10-1970/13 по делу N А54-7306/2011

город Калуга

24 июля 2013 г.

Дело N А54-7306/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 24 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Нарусова М.М.
судей	Солодовой Л.В.
	Маненкова А.Н.
При участии в заседании:
от истца: ООО "Экотворог" от ответчика (заявителя): Администрация города Рязани от третьего лица: ООО "Оценка собственности"	Представитель не явился, извещен надлежаще; Представитель не явился, извещен надлежаще; Представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани, г.Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 по делу N А54-7306/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области к Администрации города Рязани с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение НЗ, лит. А, назначение - нежилое, общая площадь 185,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Почтовая ул., д. 59, реестровый номер 190263, приняв в редакции общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" следующие пункты договора купли- продажи муниципального имущества: п.2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 529/11 от 07.11.2011, выполненным ООО "РОНЭКС" и составляет 9 967 000 (девять миллионов девятьсот шестьдесят семь тысяч) рублей (НДС не облагается)"; п.2.3. "Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 276 861 (двести семьдесят шесть тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль 10 копеек (последний платеж - 276 861 (двести семьдесят шесть тысяч во-семьсот шестьдесят один) рубль 50 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2012 г. (судья Грошев И.П.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 г. (судьи Каструба М.В., Волкова Ю.А., Капустина Л.А.), исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация города Рязани просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч.3 ст.284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд округа считает, что оспариваемое решение области и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения на основании нижеизложенного.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 29.12.2003 года между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2771203, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть здания лит.А-А2, общей площадью 266,2 кв.м., расположенного по адресу: город Рязань, ул. Почтовая, дом 59 на основании решения УМИ N 01-010/0557 от 19.12.2003 года для размещения столовой (пункт 1.1., 1.2. договора).

В последующем стороны вносили изменения в предмет договора, путем заключения соглашений: от 28.11.2007, от 03.07.2008, от 20.11.2009 от 01.06.2011.

Согласно последнему соглашению, истец передал ответчику в аренду нежилое помещение НЗ, лит. А, назначение - нежилое, общая площадь 185,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Почтовая ул., д. 59.

Договор аренды заключен на срок с 29.12.2003 по 28.12.2008, зарегистрирован Рязанской областной регистрационной палатой 25.06.2004 года и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Решением Рязанской городской Думы от 13.10.2011 N 320-I установлены условия приватизации принадлежащего Муниципальному образованию - город Рязань нежилого помещения Н3 лит.А, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Почтовая, дом 59.

Способ приватизации определен как выкуп обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец является арендатором вышеуказанного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом Администрации города Рязани направило письмо исх. N 01-75/2577 от 21.10.2011 года в адрес истца, в котором содержалось предложение о заключении договора купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества, арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" с приложенным проектом договора и копией решения Рязанской городской Думы от 13.10.2011 года N 320-I.

Согласно подпункту 2 пункта 1 указанного выше решения цена продажи выкупаемого имущества составила 13 444 000 руб. (НДС не облагается), которая определена на основании отчета об определении рыночной стоимости N 331/2011 от 19.09.2011, выполненного ООО "Оценка собственности".

Не согласившись с предложенной Администрацией выкупной ценой недвижимого имущества, истец направил в Администрацию города Рязани протокол разногласий с приложенными к нему документами, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в размере 9 967 000 руб. Данная выкупная стоимость определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.11.2011 выполненным ООО "Ронекс" по заказу ООО "ЭКОТВОРОГ".

Администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях.

Общество, ссылаясь на наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, обратилось в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности с учетом требований ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судом установлено, что согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости N 331/2011 от 19.09.2011, выполненному по заказу администрации ООО "Оценка собственности" цена продажи выкупаемого имущества составила 13 444 000 руб. (НДС не облагается).

Согласно отчету об определении рыночной стоимости N 529/11 от 07.11.2011, выполненным ООО "РОНЭКС" стоимость имущества составляет 9 967 000 рублей (НДС не облагается).

Учитывая противоречивость сведений о рыночной стоимости помещения, судом была назначена судебная экспертиза в ООО "Российское общество оценщиков" эксперту Наврузову Н.А. для установления действительной рыночной цены данного имущества.

Согласно экспертному заключению эксперта Наврузова Н.А. N 1064 от 10.09.2012 рыночная стоимость помещения по состоянию на 21.10.2011 составила 10 170 000 руб.

Ответчик подал возражения на данное экспертное заключение, согласно новой редакции экспертного заключения N 1064-5 от 03.12.2012 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 21.10.2011 составила 10 132 000 руб. (без учета НДС).

Судебные инстанции, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом результатов проведенной экспертизы, правомерно пришли к выводу о том, что отчет N 331/2011 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения и указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Кроме того, ссылаясь на п.7, 8 ч. 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом части 5 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком", суды обоснованно указали, что выводы о стоимости приобретаемого истцом имущества, к которым пришел эксперт Наврузов Н.А., сопоставимы с выводами оценщиков ООО "Ронекс" Сивцова О.В. и Костева А.С., определивших стоимость того же имущества в размере 9 967 000 руб.

Судебные инстанции правомерно отклонили довод заявителя о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, указав, что это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств.

Кроме того, как правильно указано судами, заявитель фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Таким образом, судом первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что экспертное заключение N 1064-5 от 03.12.2012 эксперта Наврузова Н.А. является полным, ясным и мотивированным и не содержит неточностей, экспертом проведено полное исследование представленных ему для обследования объектов и материалов, осмотрены все основные конструктивные элементы здания и приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года.

С учетом изложенного, судебные инстанции, руководствуясь ст. 67, 68, 71 АПК РФ, оценив в полном объеме представленные сторонами доказательства, пришли к правомерному выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой и апелляционной инстанций, взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку нормам материального права, положенным в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.

Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст.287 ч.1 п.1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 по делу N А54-7306/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Солодова А.Н. Маненков