Объявлен конкурс! (С. Воробьев, "эж-ЮРИСТ", N 37, сентябрь 2004 г.)

Объявлен конкурс!

В обозримом будущем для Москвы будет разработан новый порядок проведения конкурсов. Тем не менее, по прогнозам специалистов, он не будет принципиально отличаться от ныне действующей процедуры конкурсов на право аренды земельных участков.

Организаторы и подготовка

Земельные конкурсы (торги правами аренды) проводят городская и окружные (при префектурах административных округов) комиссии по земельным отношениям и градостроительству (далее по тексту: городская комиссия; окружная комиссия).

Организация конкурса может быть поручена специализированной организации, уполномоченной окружной комиссией по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству. В компетенцию организатора конкурса входит - подготовка конкурсной документации, проведение рекламной кампании, прием заявок на участие в конкурсе.

В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ предметом земельных торгов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого участка. Под земельным участком следует понимать часть земной поверхности, имеющей границы, местоположение, площадь, целевое назначение и правовой режим. Все перечисленные признаки, кроме последнего, входят в систему так называемых кадастровых характеристик, необходимых для его учета в государственном земельном кадастре и последующей идентификации его кадастровым номером.

Право на заключение договора аренды какой-либо вещи носит имущественный характер и является имущественным правом, которое в соответствии со ст. 128 ГК РФ приравнивается к имуществу - объектам гражданских прав.

Таким образом, прежде чем участок будет выставлен на конкурс, он должен быть сформирован. Сформированный земельный участок вносится в реестр конкурсных объектов. Состав и порядок подготовки исходно-разрешительной документации определены Распоряжением мэра г. Москвы N 273-РМ от 8 апреля 1997 года.

Стартовая цена

Стартовая цена права аренды земельного участка рассчитывается специалистами Московского земельного комитета по методике, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 13 ноября 2001 г. N 1022-ПП, и затем утверждается городской конкурсной комиссией, которая может как повысить, так и снизить расчетную цену.

Диапазон цен на конкурсах по выкупу прав аренды очень велик: от нескольких тысяч долларов США до нескольких миллионов. В расчете на одну сотую гектара (сотку) можно говорить о диапазоне от 2-5 тысяч долларов США (на окраине города) до многих десятков тысяч (до 200 000-300 000) - в центральной части.

Заседанием окружной комиссии утверждается пакет конкурсной документации, подготовленный организатором конкурса, текст информационного сообщения о проведении конкурса и определяется дата его проведения. Утвержденный комиссией пакет конкурсной документации и текст информационного сообщения передаются организатору торгов для проведения рекламной кампании, приема заявок на участие в конкурсе и конкурсных предложений. В соответствии с пунктом 8 постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Нарушение сроков публикации может послужить основанием для признания торгов недействительными (постановление ФАС СЗО от 01.12.99 N А44-1867/99-С12 (опубликование объявления о проведении торгов только за 3 дня), постановление ФАС СЗО от 27.06.2000 N А05-7581/99-432/18 (нарушение срока извещения о проведении торгов и правил внесения задатков)).

Требования к участникам

К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку, внесшие задаток и предоставившие необходимые документы в срок не позднее указанного в информационном сообщении. Юридическое лицо, заявляющее о своем участии в конкурсе, не должно находиться в режиме банкротства, на стадии ликвидации или реорганизации, на имущество не должен быть наложен арест или экономическая деятельность приостановлена. Также у заявителя не должно быть задолженности по уплате налогов и обязательных платежей в федеральный бюджет, бюджет субъекта РФ, на территории которого заявитель зарегистрирован, и федеральные внебюджетные фонды.

Процедура подтверждения вышеуказанных фактов законодательно не регламентирована и находится в компетенции организатора торгов. Непредставление участником конкурса хотя бы одного документа из установленных условиями конкурса может стать основанием для правомерного отказа в участии в конкурсе (постановление ФАС МО от 13.05.98 N КГ-А40/883-98).

В частности, при проведении конкурса участник должен подтвердить полномочия своего представителя до начала его проведения. В противном случае, даже если это и было сделано, но позже, решение конкурсной комиссии о недопуске его к участию в аукционе является обоснованным (постановление ФАС СЗО от 25.12.2001 N А56-14850/01). Следует отметить, что не любые нарушения законодательства при оформлении конкурсной заявки влекут отказ в ее принятии. Так, например, отказ в принятии конкурсной заявки на том основании, что представленные документы о финансовых обязательствах являются недействительными ввиду отсутствия подписей главного бухгалтера (нарушена ст. 7 Федерального закона РФ от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"), суды признают неправомерным. После получения документов организатор конкурса выдает заявителю письменное уведомление о его участии. С момента получения уведомления заявитель приобретает статус участника конкурса. Сведения о лицах, подавших заявку на участие в конкурсе, не подлежат оглашению. Участник имеет право отозвать свое предложение до установленного срока проведения конкурса, сообщив об этом письменно организатору. В этом случае ему возвращается задаток, согласно пункту 4.5 Распоряжения мэра Москвы N 571-РМ.

Победитель

Критерием выявления победителя, как правило, выступает цена, предложенная за право долгосрочной аренды земельного участка. При равенстве предложений победителем конкурса признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше (постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808). Победитель оплачивает итоговую сумму (т.е. предложенную им сумму за вычетом 20% от стартовой цены), как правило, в течение двух недель. Однако комиссия при большой цене участка может предоставить рассрочку сроком до 6-8 месяцев. Задатки остальным участникам конкурса возвращаются организатором в течение 10 банковских дней с момента подведения итогов конкурса.

Результаты конкурса могут быть опротестованы участниками в течение 15 календарных дней со дня объявления победителя. В срок не позднее 30 дней с момента оформления протокола о результатах торгов заключается договор аренды земельного участка между Московским земельным комитетом и победителем конкурса.

Договор, заключенный с Москомземом, подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В заключение отметим, что любой арендатор имеет право переуступить (продать) свое право аренды любому лицу по любой цене.

Указ мэра г. Москвы N 103-УМ "Об органах исполнительной власти города Москвы" вступил в силу 30 декабря 2003 года. Им предусмотрено создание Комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов. На сегодняшний день данный комитет не создан. Однако после его образования возможны изменения в функциях организаторов конкурсов и окружных комиссий.

С. Воробьев,

исполнительный директор ООО "Агентство строительных инвестиций"

"эж-ЮРИСТ", N 37, сентябрь 2004 г.