Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 сентября 2013 г. N Ф10-2524/13 по делу N А48-56/2013

г.Калуга

4 сентября 2013 г.

Дело N А48-56/2013

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей	Шелудяева В.Н.
	Ивановой Н.Н.
при участии в заседании:
от заявителя - ИП Захарова Ю.Н., г.Орел, ОГРН 307575309300026	не явились
от заинтересованного лица - Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла, ОГРН 1025700826502 от третьего лица - Администрации г.Орла, ОГРН 1025700831640	не явились не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 (судьи Миронцева Н.Д., Протасов А.И., Донцов П.В.) по делу N А48-56/2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Захаров Юрий Николаевич обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - Управление) в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 34,2 кв.м, номер помещения 27, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 21, и о признании незаконным бездействия Управления, выразившегося в ненаправлении в адрес заявителя копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а также проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Третьим лицом по делу выступала Администрация г.Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.04.2013 (судья Полинога Ю.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 решение суда отменено, требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, а решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права.

Участвующие в деле лица надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Администрация и Управление ходатайствовали о рассмотрении жалобы в их отсутствие. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей участвующих в деле лиц в силу ч.3 ст.284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующему:

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 01.06.2003 по договору аренды N 15161 Управление передало в пользование предпринимателю Захарову Ю.Н. нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, общей площадью 34,2 кв.м, лит.А, номер помещения 27, номера комнат 50-53, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Ленина, 21, для использования под мастерскую по ремонту и изготовлению ювелирных изделий. Срок аренды установлен с 01.06.2003 до 31.05.2004.

Согласно пункту 2.3.22 договора арендатор обязуется произвести государственную регистрацию данного договора и всех соглашений и уведомлений к нему за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции.

Договор аренды не прошел государственную регистрацию.

01.06.2004 между теми же сторонами заключен аналогичный договор аренды N 15189 на срок с 01.06.2004 по 31.05.2007. Договор аренды также не прошел государственную регистрацию.

Аналогичный договор аренды за N 15261 заключен между теми же сторонами на то же помещение 10.08.2007 на срок с 01.06.2007 по 31.05.2017.

08.11.2007 в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образование город Орел на нежилое помещение площадью 34,2 кв.м, расположенное на первом этаже встроенного помещения N 27 по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 21, запись регистрации N 57-57-01/089/2007-327.

Договор аренды от 10.08.2007 N 15261 зарегистрирован в ЕГРП 12.05.2008.

С целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, Захаров Ю.Н. 19.11.2012 обратился в Управление с соответствующим заявлением.

Письмом от 19.12.2012 за N 7607 Управление отказало предпринимателю в выкупе помещения, ссылаясь на то, что помещение находится в арендном пользовании предпринимателя менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также на наличие непогашенной пени.

Полагая, что отказ Управления является незаконным и Управление проявило бездействие в подготовке документов к выкупу предпринимателем нежилого помещения, что нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере экономической деятельности, последний обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что договоры аренды от 01.06.2003 и 01.06.2004 заключены на срок не менее одного года, но не прошли государственную регистрацию, а, следовательно, считаются незаключенными. Договор аренды от 10.08.2007 действовал менее двух лет до момента вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008). Условия для выкупа помещения у Захарова Ю.Н. отсутствуют.

Отменяя решение суда и удовлетворяя требования предпринимателя, суд второй инстанции руководствовался разъяснениями, данными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. При этом апелляционный суд сделал вывод о том, что при отсутствии государственной регистрации договора аренды, подлежащего государственной регистрации, договор аренды считается заключенным.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с таким выводом суда второй инстанции, так как он сделан при неправильном толковании пункта 14 названного Постановления Пленума ВАС РФ, при неприменении норм материального права, подлежащих применению, а поэтому полагает необходимым постановление от 21.06.2013 отменить, решение суда от 02.04.2013 оставить в силе в связи со следующим.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Одним из таких условий является условие о необходимости нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Предприниматель Захаров Ю.Н. не соответствует данному условию.

Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 года.

Как указано выше, договоры аренды от 01.06.2003 и 01.06.2004 заключены на срок не менее одного года, но не прошли государственную регистрацию, а, следовательно, в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ) считаются незаключенными. Договор аренды от 10.08.2007 действовал менее двух лет до момента вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008).

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения требований заявителя.

Ссылка суда второй инстанции на пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) не верна, так как изложенные в нем разъяснения не имеют никакого отношения к вопросам, касающимся приобретения арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ. Данные в названном пункте разъяснения касаются лишь спора между сторонами по вопросам пользования имуществом и платы за это пользование.

Тот факт, что предприниматель Захаров Ю.Н. не мог зарегистрировать в ЕГРП договоры аренды от 01.06.2003 и 01.06.2004, так как не было зарегистрировано право муниципальной собственности на спорный объект недвижимости, не является основанием для признания названных договоров аренды заключенными. Захаров Ю.Н. не воспользовался правом, предусмотренным п. 3 ст. 165 ГК РФ, не обратился в суд с заявлением об обязании Управления зарегистрировать первичное право и договор аренды.

При таких обстоятельствах, постановление суда второй инстанции подлежит отмене.

Суд первой инстанции исследовал все представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа заявителю в удовлетворении его требований. Поэтому решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе.

Руководствуясь п.2 ч.1 ст.287; ч.1 ч.2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 по делу N А48-56/2013 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Орловской области от 02.04.2013.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

С.И.Смолко

Судьи

В.Н.Шелудяев Н.Н.Иванова