Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 января 2014 г. N Ф10-4331/13 по делу N А09-831/2013

г.Калуга

15 января 2014 г.

Дело N А09-831/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "14" января 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "15" января 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	О.В. Киселёвой
судей	И.В. Сорокиной
	Л.В. Солодовой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:	А.А. Папковой
при участии в заседании:
от истца: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области	Брагина М.И. по доверенности N 06-2 от 09.01.14
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Великан"	Пахомова Е.В. по доверенности от 25.11.2013
от 3-его лица: Общество с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга"	Перепечко А.В. по доверенности N 02/01/32 от 10.01.2014

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу N А09-831/2013,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Великан" о взыскании 1 083 074 рублей 19 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с 16.03.2011 по 15.03.2013 в сумме 1 020 515 рублей 41 копейки и пени за период с 16.03.2011 по 03.06.2013 в размере 62 558 рублей 78 копеек (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения предмета иска).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга".

Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.07.2013 (судья Пейганович В.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 (судьи Капустина Л.А., Рыжова Е.В., Тучкова О.Г.), исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управления взыскано 320 545 рублей 89 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 295 847 рублей 04 копеек и пени в сумме 24 698 рублей 85 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, истец обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Брянской области от 08.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу N А09-831/2013, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителей сторон и 3-его лица, которые, соответственно, изложили и поддержали свои позиции по доводам кассационной жалобы и отзывам на нее, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, между Брянской городской администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 31.01.2005 N 32297 (т. 1, л.д. 24-28), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5626 кв. метров, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Калинина, 98 участок ч. 7 для использования под здание склада N 75 на срок 49 лет, с 01.02.2005 по 01.02.2054.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в соответствии с нормативными актами органов государственной власти или органов местного самоуправления. При изменении арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением расчета арендной платы.

Соглашением от 23.11.2006 (т. 1, л.д. 30) произведена замена арендодателя - Брянской городской администрации на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области.

Письмом от 01.06.2012 N 05-3342 истец уведомил общество об изменении арендной платы, направив проект дополнительного соглашения к договору с приложением расчета арендной платы. Согласно расчету арендная плата определена по рыночной стоимости земельного участка и составила 1 143 600 рублей в год или 285 900 рублей в квартал (т. 1, л.д. 32).

При этом вновь установленная арендная плата была определена исходя из рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка, рассчитанной ООО "Международный центр оценки и консалтинга" в отчете на основании государственного контракта N 3-ОЦ от 25.11.11.

В связи с наличием у арендатора задолженности по уплате арендных платежей, определенной по измененному размеру, истец направил в адрес общества претензию, в которой предложил в добровольном порядке исполнить обязательства (т. 1, л.д. 37-40).

Поскольку указанные требования не были удовлетворены, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон и 3-его лица, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении искового заявления в части по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума N 73, арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, относится к регулируемым ценам; федеральным законом, предусматривающим необходимость регулирования арендной платы, является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 29.10.2001.

Согласно данным разъяснениям к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Если в договоре аренды государственного или муниципального имущества стороны указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее - постановление N 582).

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно подп. з) пункта 17 ФСО N 1, утвержденных приказом Минрегионразвития России от 20.07.2007 N 256, задание на оценку должно содержать допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В письме от 23.05.2013 ОАО "МРСК Центра" (т. 3, л.д. 39) указано на прохождение через рассматриваемый земельный участок двухцепной ВЛ-35 кВ Дормаш-Городская (I, II).

Исследуя названные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанции правомерно приняли во внимание пояснения ООО "Международный центр оценки и консалтинга", составлявшего отчет о рыночной стоимости, а также представленное им дополнение к отчету.

Из указанных пояснений следует, что рыночный отчет был выполнен в соответствии с законодательством и заданием заказчика без учета фактических обстоятельств, а именно того, что арендованный земельный участок входит в охранную зону воздушной линии электропередачи 35кВ Дормаш-Городская, расположен в глубине огороженной территории завода, доступ к участку осуществляется через КПП завода; на земельном участке расположен склад ответчика, для эксплуатации которого предоставлялся земельный участок. Однако при определении рыночной стоимости земельного участка указанные обстоятельства не были учтены оценщиком, и стоимость участка определена исходя из его наиболее эффективного использования с учетом того, что государственным контрактом N 3-ОЦ на оценку (раздел 10) при проведении оценки устанавливались следующие допущения: оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений; предполагается отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов.

Согласно дополнению к рыночному отчету, рыночная стоимость земельного участка с учетом фактических обстоятельств (наличие обременений), указанных истцом и установленных судом, составила 3 482 000 рублей.

Поскольку истец не представил обоснования включения в государственный контракт N 3-ОЦ от 25.11.11 условия о свободе подлежащего оценке земельного участка от каких-либо ограничений, влияющих на оценку (т. 2, л.д. 28,61), повлекшего определение рыночной стоимости имущества без имеющихся особенностей земельного участка как фактора, увеличивающего в несколько раз его стоимость, исковые требования правомерно удовлетворены в части, исходя из стоимости имущества, указанной в дополнении к рыночному отчету по государственному контракту N 3-ОЦ от 25.11.11.

Довод кассационной жалобе о неправомерности определения рыночной стоимости задним числом не может служить основанием к отмене судебных актов как не обоснованный ссылками на нормы права, и с учетом отсутствия со стороны истца заявлений о проведении независимой судебной экспертизы на стадии рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции.

Довод истца о необходимости исчисления периода образования задолженности с 16.03.2011 суд округа не находит обоснованным, в связи со следующими обстоятельствами. Поскольку п. 3.8 рассматриваемого договора аренды предусмотрено условие о необходимости извещения арендатора об изменении размера арендной платы, арендная плата подлежит изменению с момента получения арендатором соответствующего уведомления. Ввиду того, что письмо от 01.06.2012 N 05-3342 было направлено истцом в адрес ответчика, согласно представленному реестру почтовых отправлений, 04.06.2012, но достоверных и документально подтвержденных сведений о дате вручения арендатору названого письма стороны суду не представили, а ответчик не отрицал факт его получения, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно рассчитали подлежащие взысканию долг по арендной плате и начисленные на него пени начиная с 08.06.2012, с учетом подпункта "а" пункта 47 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 и подпункта "б" пункта 6 Нормативов частоты сбора из почтовых ящиков, обмена, перевозки и доставки письменной корреспонденции, а также контрольных сроков пересылки письменной корреспонденции, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.03.2006 N 160.

Другие доводы кассационной жалобы аналогичны доводам апелляционной жалобы, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 08.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу N А09-831/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Киселёва

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова