Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 апреля 2014 г. N Ф10-852/14 по делу N А54-83/2012

г. Калуга

08 апреля 2014 г.

Дело N А54-83/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "08" апреля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "08" апреля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Солодовой
судей	А.Н. Маненкова,
	М.М. Нарусова,
при участии в заседании:
от истца: ООО "Мистраль-2"	представители не явились, истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчика: Администрации города Рязани	представители не явились, ответчик о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от третьих лиц: ООО "Оценка собственности" Управленияземельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани Рязанской городской Думы	представители не явились, третьи лица о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 по делу N А54-83/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мистраль-2" (ОГРН 1026201259897) обратилось в суд с иском к администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260) о разрешении разногласий по цене объекта, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Н18, расположенного в здании по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59 и просило изложить пункты 2.1. и 2.3. договора в следующей редакции:

"2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере 1 826 115 руб. 80 коп. без НДС.

2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 50 725 руб. 40 коп. ежемесячно. Далее по тексту" (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности", управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и Рязанская городская Дума.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2013 г, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 г. исковые требования удовлетворены.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" от 14.08.2013 N 270/13 и составляет 1 826 115 руб. 80 коп, НДС не облагается".

Согласно п. 2.3 договора "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 50 725 руб. 44 коп. (последний платеж - 50 725 рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей и расходы по проведению экспертиз в размере 52 000 рублей.

Не соглашаясь с выводом судебных инстанций, Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца. Кроме того расходы по проведению комплексной экспертизы возложить на истца.

Будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения жалобы, представители сторон в судебное заседание не явились. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на кассационную жалобу, а также проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных решений, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 02.06.2004 г. между Управлением муниципального имущества администрации города Рязани и ООО "Мистраль-2" был заключен договор N 1661204 (с учетом соглашений от 13.09.2005, 15.02.2007, 09.11.2007 и 01.04.2011) аренды нежилого помещения Н18 лит. А (поз. 1-5 на поэтажном плане второго этажа от 29.10.2010) общей площадью 83,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, для использования под торговлю товарами для отдыха, охоты и рыбалки.

Данное нежилое помещение является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2011 сер. 62-МД N 346102.

Решением Рязанской городской Думы от 13.10.2011 N 326-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп в порядке реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества.

21.10.2011 г. управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани был направлен в адрес истца проект договора купли-продажи, по условиям которого общество приобретает в собственность вышеуказанное нежилое помещение по рыночной стоимости 3 082 000 руб, ( не облагается НДС) в соответствии с отчетом N 338/2011 от 19.09.2011 г, выполненным ООО "Оценка собственности".

Не согласившись с оценкой выкупаемого объекта ООО "Мистраль-2", ссылаясь на отчет N 1372/2011 ООО "АварКом",просил внести изменения в п. 2.1 договора, указав стоимость выкупаемого объекта недвижимости в размере 932 000 руб, которая не облагается НДС.

При этом указанная сумма подлежит оплате равными долями по 25 889 руб. ежемесячно ( п.2.3 договора).

Администрацией протокол разногласий, письмом от 15.12.2011 N 06-13/2234 был отклонен, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что суды пришли к обоснованному выводу удовлетворив заявленные требования. При этом правомерно руководствовались следующим.

Так, согласно положений ст.217 ГК РФ и ч.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества изложен в ст.4 вышеуказанного закона.

Таким образом, являясь арендатором спорного имущества, общество "Мистраль-2" имеет право его выкупить в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения по цене выкупаемого имущества.

При этом рыночная стоимость помещения, определенная в отчете, представленном ответчиком составляет 3 082 000 руб, а истцом представлен отчет, в котором стоимость выкупаемого объекта составляет 932 000 руб.

Принимая во внимание, что разница в цене спорного имущества является значительной, а также учитывая ходатайство истца, определением от 28.02.2012 судом в порядке ст. 82 АПК РФ была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр оценки и экспертизы собственности".

В последствии, определением суда от 27.06.2012 была назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", эксперту Дуванову Д. Н. и обществу с ограниченной ответственностью "Проектреставрация", экспертам Крысанову А. М, Ворониной К. С и Сидоровой Г. Х.

В связи с возникшими у ответчика сомнениями в обоснованности заключений экспертов, по ходатайству последнего, определением от 31.01.2013 была назначена повторная экспертиза, поручив ее обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", эксперту Сивцову О.В., а с целью определения рыночной стоимости помещения на дату оферты, т.е. на 29.06.2011 г. была назначена дополнительная экспертиза.

По результатам данной экспертизы от 14.08.2013 N 270/13 было установлено, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 29.06.2011 (дату направления оферты) без учета НДС составляет 1 826 115 руб. 80 коп.

Учитывая, что при ее проведении экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, в том числе и находящихся на улице Почтовой г. Рязани суды пришли к выводу, что именно сумма 1 826 115 руб. 80 коп. и должна являться выкупной ценой спорного объекта недвижимости.

При этом, судами принято во внимание и то обстоятельство, что объекты недвижимости, которые были проанализированы экспертом как аналогичные, также продавались Администрации города Рязани и их рыночная оценка ответчиком не оспаривалась.

Согласно положений ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом закон не предусматривает освобождение от возмещения судебных расходов органов местного самоуправления.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно учел тот факт, что спор до суда был доведен по вине ответчика.

С учетом вышеизложенного, кассационная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.

Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч.1п.1 и 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 по делу N А54-83/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

А.Н. Маненков М.М. Нарусов