Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2014 г. N 20АП-8333/13

г. Тула

17 января 2014 г.

Дело N А54-83/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15.01.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.01.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Мистраль-2" (г. Рязань, ОГРН 1026201259897, ИНН 6231040763) - Шулюкина В.Н. (доверенность от 14.01.2014), в отсутствие представителей ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (г. Рязань), управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань), Рязанская городская Дума (г. Рязань), рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2013 по делу N А54-83/2012 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Мистраль-2" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Н18, расположенного в здании по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, в части стоимости имущества, просило определить пункты 2.1. и 2.3. договора в следующей редакции:

"2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере 932 тыс. рублей не облагается НДС.

2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 25 889 рублей ежемесячно. Далее по тексту".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования в части цены объекта, просил суд внести в договор стоимость объекта в размере 1 826 115 рублей 80 копеек без НДС с оплатой ежемесячно по 50 725 рублей 44 копеек, последний платеж 50 725 рублей 40 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности", управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и Рязанская городская Дума.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2013 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н18 лит. А, назначение - нежилое, общая площадь 83,4 кв. м, этаж 2, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 225005, инвентарный номер 13680-18.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" от 14.08.2013 N 270/13 по делу N А54-83/2012 и составляет 1 826 115 рублей 80 копеек, НДС не облагается".

Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 50 725 рублей 44 копеек (последний платеж - 50 725 рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей и расходы по проведению экспертиз в размере 52 тыс. рублей.

Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" от 14.08.2013 N 270/13, в размере 1 826 115 рублей, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки. Также считает необоснованным взыскание с администрации расходов на оплату экспертиз по делу в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, общество по договору аренды от 02.06.2004 N 1661204 (с учетом соглашений от 13.09.2005, от 15.02.2007, от 09.11.2007, от 01.04.2011), заключенному с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует нежилое помещение Н18 лит. А (поз. 1 - 5 на поэтажном плане второго этажа от 29.10.2010) общей площадью 83,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д.59, для использования под торговлю товарами для отдыха, охоты и рыбалки.

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2011 сер. 62-МД N 346102 (т. 7, л. 20).

Решением Рязанской городской Думы от 13.10.2011 N 326-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 21.10.2011 N 01-75/2583 управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес истца проект договора купли-продажи, по условиям которого общество приобретает в собственность нежилое помещение Н18, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 83,4 кв. м, этаж - 2, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 225005, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.09.2011 N 337/2011, выполненным ООО "Оценка собственности", и составляющей 3 082 тыс. рублей (не облагается НДС).

Общество, не согласившись с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества, письмом от 17.11.2011 N 43 направило в адрес администрации протокол разногласий к договору (т. 1, л. 89), предложив следующую редакцию пунктов 2.1 и 2.3:

"п. 2.1 Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 1372/2011, выполненным ООО "АварКом" и составляет 932 тыс. рублей (девятьсот тридцать две тысячи рублей), не облагается НДС.

п. 2.3 Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 25 889 рублей (двадцать пять тысяч восемьсот восемьдесят девять рублей) ежемесячно". Далее по тексту.

Письмом от 15.12.2011 N 06-13/2234 администрация отклонила протокол разногласий, предложив истцу заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений и повторно направила проект договора.

Не урегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя с учетом уточнения заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 826 115 рублей 80 копеек (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 21.10.2011 исх. N 01-75/2583 с предложением о заключении договора купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета об определении рыночной стоимости от 19.09.2011 N 337/2011, выполненного ООО "Оценка собственности", и составила 3 082 тыс. рублей (НДС не облагается).

В свою очередь, истцом в материалы дела представлен отчет N 1372/2011 об оценке того же объекта, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "АварКом", согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 932 тыс. рублей (без НДС).

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается (3 082 тыс. рублей и 932 тыс. рублей), по ходатайству истца определением от 28.02.2012 в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности".

При проведении назначенной судебной экспертизы экспертом были запрошены дополнительные документы, а именно: заключение о техническом состоянии здания, в связи с чем определением от 27.06.2012 судом была назначена судебная комплексная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности", эксперту Дуванову Денису Николаевичу и обществу с ограниченной ответственностью "Проектреставрация", экспертам Крысанову Алексею Михайловичу, Ворониной Кристине Сергеевне, Сидоровой Гулузе Харрасовне.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключений экспертов, суд первой инстанции по ходатайству ответчика определением от 31.01.2013 назначил повторную экспертизу, поручив ее обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", эксперту Сивцову О.В., а с целью определения рыночной стоимости помещения на дату оферты 29.06.2011 назначил дополнительную экспертизу.

Согласно экспертному заключению от 14.08.2013 N 270/13 эксперта Сивцова О.В. рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 29.06.2011 (дату направления оферты) без учета НДС составляет 1 826 115 рублей 80 копеек.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения на основании выводов экспертизы ООО "РОНЭКС".

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности экспертного заключения от 14.08.2013 N 270/13 отклоняются судом как несостоятельные.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1). При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В данном случае эксперт пришел к выводу о применении для оценки объекта сравнительного и доходного подхода, обосновав отказ от использования затратного подхода.

Эксперт в заключении обоснованно указал, что применяемый к спорному зданию сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет - сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого имущества, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Как следует из экспертного заключения, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве аналогов использованы 7 объектов, расположенных, в том числе на улице Почтовой г. Рязани. Указанные объекты сходны объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Стоимость объекта скорректирована с учетом поправок, необходимость применения которых экспертом обоснована.

Довод жалобы о том, что примененные экспертом аналоги не отражают всей ситуации на рынке недвижимости, отклоняется судом как несостоятельный. Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, продавцом аналоговых объектов выступала администрация города Рязани, которая соглашалась с установленной рыночной стоимостью данных объектов.

Кроме того, ответчик, заявляя довод о недостоверности исследуемых аналогов, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привел правового обоснования данному доводу.

Оценив заключение эксперта от 14.08.2013 N 270/13, суд пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем принял экспертное заключение от 14.08.2013 N 270/13 в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, а в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судебные расходы по оплате экспертиз не могут быть возложены только на ответчика, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возможность освобождения государственных органов (органа местного самоуправления) от возмещения судебных расходов другой стороне в случае, если решение принято не в их пользу, законодательством не предусмотрена. В части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган (орган местного самоуправления).

Данная позиция изложена в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" в редакции пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139.

Доведение спора до рассмотрения в арбитражном суде и решение суда, вынесенное не в пользу ответчика, являются достаточными основаниями для возложения судебных расходов на проигравшую сторону.

Остальные доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2013 по делу N А54-83/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова