Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 апреля 2014 г. N Ф10-847/14 по делу N А54-3998/2013

г.Калуга

16 апреля 2014 г.

Дело N А54-3998/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2014.

Полный текст постановления изготовлен 16.04.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смольяниновой Т.Н.,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: индивидуального предпринимателя Юнькова Владимира Николаевича (ОГРН 304622926800043, ИНН 622901057809, г.Рязань) - Нариманова Э.Н. (дов. от 11.06.2013),

от заинтересованного лица: Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292, ул.Радищева, 28, г.Рязань, 390000)- не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.10.2013 (судья Савина Н.Ф.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 (судьи Тиминская О.А., Заикина Н.В., Стаханова В.Н.) по делу N А54-3998/2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Юньков Владимир Николаевич (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации города Рязани (далее - Администрация) в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения Н1, лит.А, общей площадью 16,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул.Новаторов, д.1/4, кадастровый номер 62:29:0060004:576, сформулированного в письме от 17.07.2013 N 01-68/5437, и обязать Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя - совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного нежилого помещения; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить предпринимателю проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.10.2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить решение и постановление судов и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит в удовлетворении жалобы Администрации отказать, решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.10.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 оставить без изменения.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов проверена кассационной инстанцией исходя из доводов заявителя жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выслушав пояснения принявшего участие в судебном заседании представителя ИП Юнькова В.Н., суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.11.2005 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2633005, согласно которому арендатор предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение под парикмахерскую общей площадью 16,5 кв. м, расположенное по адресу: г.Рязань, ул.Новаторов, д.1/4, срок действия договора с 14.11.2005 по 13.10.2006.

Согласно пункту 6.5 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Рязанским филиалом ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" проведена техническая инвентаризация арендуемого предпринимателем нежилого помещения и составлен технический паспорт по состоянию на 04.10.2005.

Сведения о спорном нежилом помещении Н1, лит.А, общей площадью 16,5 кв.м., расположенном по адресу: г. Рязань, ул.Новаторов, д.1/4, кадастровый номер 62:29:0060004:576 внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным Филиалом ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области 18.04.2012.

17.06.2013 ИП Юньков В.Н. с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального нежилого помещения обратился в Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации г.Рязани с заявлением о соответствии условиям отнесения к субъектам малого предпринимательства и о реализации права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения Н1, лит.А, общей площадью 16,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул.Новаторов, д.1/4, кадастровый номер 62:29:0060004:576, путем совершения предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действий.

В письме от 17.07.2013 N 01-68/5437 Управление сообщило предпринимателю о том, что арендуемое нежилое помещение не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в связи с чем, реализация преимущественного права его выкупа не представляется возможным и возвратила заявление ИП Юнькову В.Н.

Полагая, что данное письмо является отказом в выкупе арендуемого помещения, ИП Юньков В.Н. обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные предпринимателем требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которое подлежит рассмотрению в установленном этим Федеральным законом порядке.

В ходе рассмотрения дела суды установили, что ИП Юньков В.Н. относится к субъектам малого предпринимательства и является арендатором спорного нежилого помещения с 2005 года, то есть не менее трех лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, доказательств задолженности по арендной плате, а также превышения предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а так же того, что арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, отказывая ИП Юнькову В.Н. в реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, администрация указала на то, что арендуемое предпринимателем помещение не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Признавая указанную причину отказа неправомерной, суды, руководствовались разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о том, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суды обеих инстанций установили, что предпринимателю предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 16,5 кв. м, сформированное в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 62:29:0060004:576, что подтверждается представленными в материалы дела техническим и кадастровым паспортом.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что у муниципального образования г.Рязани не возникло право собственности на спорный объект недвижимости по причине отсутствия государственной регистрации права на него, правомерно отклонен судом первой и апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно п.1, п.2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие Закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как правильно указали суды, отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не свидетельствует о том, что муниципальное образование не обладает правом собственности на него, принимая во внимание, что арендодателем с 2005 года указанного нежилого помещения являлась именно администрация.

Доказательств нахождения нежилого помещения в федеральной собственности или собственности Рязанской области администрацией не представлено.

Отклоняя довод Администрации о не привлечении к участию в деле Рязанской городской Думы суд первой и апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что из пункта 4 приложения N 4 к Положению о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань, администрация г.Рязани является органом, уполномоченным осуществлять от лица муниципального образования все функции по обеспечению преимущественного права выкупа муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, суды пришли к верному выводу об отсутствии у администрации оснований для отказа предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение недвижимого муниципального имущества.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права по отношению к установленным по делу обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.10.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу N А54-3998/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий судья

Г.А.Стрегелева

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко