Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 мая 2014 г. N Ф10-1287/13 по делу N А62-3415/2012

г.Калуга

20 мая 2014 г.

Дело N А62-3415/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 14.05.2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 20.05.2014.

председательствующего судей при участии в заседании:	Леоновой Л.В. Сорокиной И.В. Маненкова А.Н.
от истца Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области от ответчиков Общество с ограниченной ответственностью "Эстет трейд" Общество с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" от третьего лица Администрация города Смоленска	Карпович Ю.В. - представителя (дов. N 10 от 09.01.2014 до 31.12.2014) Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эстет трейд", г.Москва, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 по делу N А62-3415/2012,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, г.Смоленск (ОГРН 1026701437212) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ", г.Смоленск (ОГРН 5067746497033) о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з и возложении на ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" обязанности передать департаменту земельный участок с кадастровым N 67:27:001 38 02:0002 площадью 70 000 кв.м., расположенный по адресу: г.Смоленск, на продолжении ул.Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона "Вязовенька", по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 21.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Смоленска.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 30.10.2012, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.06.2013 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

При новом рассмотрении судом первой инстанции привлечено к участию в деле в качестве соответчика ООО "Эстет трейд", г.Москва (ОГРН 1077761347784).

В порядке ст.49 АПК РФ департамент уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з, возложить на ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" и ООО "Эстет трейд" обязанность передать земельный участок с кадастровым N 67:27:001 38 02:0002 общей площадью 70 000 кв.м. по адресу: г.Смоленск, на продолжении ул.Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона "Вязовенька", по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2013 (судья Пузаненков Ю.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 (судьи РыжоваЕ.В., Волкова Ю.А., Тучкова О.Г.) исковые требования удовлетворены: договор аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з, заключенный между департаментом и ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" расторгнут. На ООО "Эстет трейд" возложена обязанность передать департаменту спорный земельный участок, по акту приема-передачи. С ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" и ООО "Эстет трейд" взыскано в доход федерального бюджета по 5 000 руб. государственной пошлины.

Ссылаясь на нарушение судебными инстанциями норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Эстет трейд" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

Ответчики и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании приказа департамента от 23.04.2007 N 186 между департаментом (арендодатель) и ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым N 67:27:001 38 02:0002 общей площадью 70 000 кв.м. по адресу: г.Смоленск, на продолжении ул.Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона "Вязовенька", для строительства и последующей эксплуатации в соответствии с видом разрешенного использования - торгово-складского комплекса сроком на 49 лет.

14.11.2007 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

18.05.2007 спорный земельный участок передан департаментом по акту приема-передачи ООО "ИНВЕСТСТРОЙ".

27.01.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области проведено обследование земельного участка, в результате чего установлено, что земельный участок площадью 70 000 кв.м. с кадастровым N 67:27:001 38 02:0002 не огорожен, имеется поросль древесно-кустарной растительности, заснежен, следы хозяйственной деятельности отсутствуют.

07.02.2012 Администрацией проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок, предоставленный в аренду ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" для строительства и последующей эксплуатации торгово-складского комплекса, не используется в соответствии с разрешенным использованием.

Земельный участок не огорожен, строительные работы не осуществляются, разрешение на строительство не оформлялось.

Ссылаясь на то, что ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" допущено существенное нарушение условий договора аренды, ввиду неиспользования арендованного земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями.

Согласно положениям п.1 и подпункта 4 п.2 ст.46 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент обращения департамента с настоящим иском в суд) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 4.4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования, то есть для строительства торгово-складского комплекса. В противном случае п.4.1.1 договора аренды позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора.

Из акта приема-передачи следует, что спорный земельный участок был передан департаментом ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" - 18.05.2007, то есть с момента передачи ответчику земельного участка прошло более трех лет.

Пунктами 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

29.02.2012 департамент направил в адрес общества уведомление о необходимости приступить к освоению земельного участка до 30.03.2012 и представить действующее разрешение на строительство торгово-складского комплекса. В случае неисполнения указанных требований департамент оставляет за собой право расторжения договора аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з в установленном законом порядке.

Данное письмо, получено ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" - 22.03.2012, однако оставлено последним без ответа.

Доказательств того, что земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" в материалы дела не представлено.

21.05.2012 между ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" и ООО "Эстет трейд" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 18.05.2007 N 70/з для целей внесения в уставной капитал ООО "Эстет трейд".

Передача прав и обязанностей по указанному договору сторонами произведена по акту приема-передачи земельного участка от 21.05.2012.

10.08.2012 Управлением Росреестра по Смоленской области произведена Государственная регистрация договора уступки от 21.05.2012.

Пунктом 4.3.2 договора аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з установлено, что арендатор имел право сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п.11 договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з от 21.05.2012 договор составлен в четырех подлинных экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон, одни экземпляр для департамента и один экземпляр для Управления Росреестра по Смоленской области. Такое же условие содержит и акт приема-передачи земельного участка от 21.05.2012.

В силу п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что п.2 ст.607 и п.2 ст.615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п.9 ст.22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

При этом, надлежащих доказательств уведомления департамента о состоявшейся сделке по уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з от 21.05.2012 ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" и ООО "Эстет трейд" в материалы дела представлено не было.

Вместе с тем, в соответствии со ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Следовательно, в связи с состоявшейся сделкой по уступке от 21.05.2012 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з от ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" перешли к ООО "Эстет трейд".

При повторном рассмотрении дела судами установлено, что департамент произвел повторное обследование спорного земельного участка, о чем составлен акт от 29.10.2013, согласно которому земельный участок с кадастровым N 67:27:001 38 92:0002 площадью 70 000 кв.м. для строительства и эксплуатации торгово-складского комплекса не используется, не огорожен, разрешение на строительство в установленном порядке ООО "Эстет трейд" не получено.

Таким образом, судебными инстанции сделали верный вывод о том, что ответчики не представили доказательств использования земельного участка в спорный период по целевому назначению и наличия у них уважительных причин, в связи с которыми они не приступили к освоению и не освоили земельный участок в указанный срок, то есть существенно нарушили условия договора аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з.

Более того, не было представлено надлежащих доказательств того, что с момента заключения договора аренды от 18.05.2007 N 70/з ответчиками предпринимались действия, направленные на получение разрешения на строительство на спорном земельном участке.

При таких обстоятельствах, поскольку истец доказал факт неиспользования арендатором земельного участка, предоставленного для строительства торгово-складского центра, в течение более 3 лет с момента его предоставления в аренду при отсутствии доказательств наличия объективных, непреодолимых в обычных обстоятельствах препятствий для такого использования, что является существенным нарушением условий договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 по делу N А62-3415/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

И.В. Сорокина А.Н. Маненков