Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 г. N 20АП-6571/12

Тула

28 января 2013 г.

Дело N А62-3415/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22.01.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.01.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Дорошковой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Карпович Ю.В. (доверенность от 24.12.2012 N 039), в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.10.2012 по делу N А62-3415/2012 (судья Борисова Л.В.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) (далее - истец, департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" (ОГРН 5067746497033, ИНН 7709699688) (далее - ответчик, общество) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з и понуждении общества с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" передать по акту приема-передачи Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002 площадью 70 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, на продолжении улицы Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона "Вязовенька".

Определением суда от 21.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Смоленска.

Решением суда от 30.10.2012 требования истца удовлетворены в полном объеме.

ООО "Инвестстрой" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Указывает, что общество не было извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по данному делу. Считает, что суд не установил обстоятельств ненадлежащего выполнения обществом своих обязательств по договору. Полагает, что основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствовали.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 23.04.2007 N 186 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Инвестстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з. Государственная регистрация договора произведена 14.11.2007.

Согласно договору арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002 общей площадью 70 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, на продолжении улицы Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона "Вязовенька", для строительства и последующей эксплуатации в соответствии с видом разрешенного использования торгово-складского комплекса, на 49 лет.

По результатам обследования земельного участка от 27.01.2012 Управлением Росреестра по Смоленской области установлено, что земельный участок площадью 70 000 кв. м с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002 не огорожен, имеется поросль древесно-кустарной растительности, заснежен, следы хозяйственной деятельности отсутствуют (л. д. 31-32).

Администрацией г. Смоленска проведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок площадью 70 000 кв. м с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002, предоставленный в аренду ООО "Инвестстрой" для строительства и последующей эксплуатации торгово-складского комплекса, не используется в соответствии с разрешенным использованием. Земельный участок не огорожен, строительные работы не осуществляются. Разрешение на строительство не оформлялось (л. д. 33-36).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно закону Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске", постановлению администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86 распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области.

В соответствии с пунктом 1 и подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования, то есть для строительства торгово-административного центра. В противном случае договор аренды позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора, что установлено пунктом 4.1.1 договора.

Земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002 общей площадью 70 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, на продолжении улицы Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона "Вязовенька", был передан департаментом обществу по акту приема-передачи от 18.05.2007 (л. д. 25). Следовательно, с момента передачи обществу земельного участка прошло более трех лет (более 5 лет).

Согласно пунктам 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Департамент направил арендатору уведомление от 29.02.2012 о необходимости приступить к освоению земельного участка до 30.03.2012 и представить действующее разрешение на строительство торгово-складского центра, указал, что в случае неисполнения указанных требований департамент оставляет за собой право расторжения договора аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з в установленном законом порядке (л. д. 28). Данное письмо ответчик получил 22.03.2012 (л. д. 29), ответа на него не представил.

В нарушение пункта 4 статьи 46 ЗК РФ ответчик не представил доказательств того, что земельный участок не мог быть использован им по назначению из-за необходимости его освоения, стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, как того требует указанная норма.

Довод заявителя жалобы о необоснованном применении к сложившимся правоотношениям трехлетнего срока освоения земельного участка, поскольку договор заключен на 49 лет, не может быть принят во внимание апелляционным судом на основании следующего.

Из толкования подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ следует, что данная норма устанавливает не срок использования земельного участка, по истечении которого аренда может быть прекращена, а срок неиспользования земельного участка для строительства.

При этом договором аренды земельного участка срок его неиспользования не установлен, вследствие чего должен применяться срок, указанный в подпункте 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как установлено в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции, до настоящего времени строительство объекта на земельном участке не начато, земельный участок не огорожен забором, разрешение на строительство в установленном порядке ответчиком не получено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Таким образом, только после получения разрешения на строительство возможно осуществлять строительство и, следовательно, использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

Ответчик не предоставил доказательств использования земельного участка в спорный период по целевому назначению и наличия у него уважительных причин, в связи с которыми он не освоил земельный участок в указанный срок, т.е. существенно нарушил условия спорного договора аренды.

Доказательств того, что с момента заключения договора аренды от 18.05.2007 N 70/з ответчиком предпринимались действия, направленные на получение разрешения на строительство на спорном земельном участке, не представлено.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку истец доказал факт неиспользования ответчиком земельного участка, предоставленного для строительства торгово-складского центра, в течение более 3 лет с момента его предоставления в аренду при отсутствии доказательств наличия объективных, непреодолимых в обычных обстоятельствах препятствий для такого использования, что является существенным нарушением условий договора аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования департамента о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2007 N 70/з на основании пункта 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ и о понуждении передать истцу спорное имущество по акту приема-передачи.

Указанная правовая позиция содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12.04.2010 N Ф10-1331/10 по делу N А 35-4177/09-С4, Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.11.2011 по делу N А40-13503/11-16-113.

Апелляционный суд не принимает во внимание довод жалобы о том, что общество не было извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по данному делу, поскольку в материалах дела имеются почтовые уведомления, подтверждающие получение обществом копий судебных актов (л. д. 95, 78), а также почтовые конверты, подтверждающие направление судом первой инстанции корреспонденции по всем адресам ответчика, представленным в материалах дела, в том числе по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ от 05.04.2012: 214000, г. Смоленск, улица Октябрьской Революции, д. 9, корп. 2, оф. 407. Кроме того, письма направлялась судом ответчику по иным адресам, имеющимся в материалах дела: 109147, г. Москва, ул. Марксистская, д. 5, 214023, д. Станички Смоленского района Смоленской области, д. 51. Некоторые конверты вернулись в арбитражный суд с пометками "отсутствие адресата по указанному адресу" и "истек срок хранения", что в силу статьи 123 АПК РФ считается надлежащим извещением (т. 1, л. д. 40, 79, 80, 96, 97), другие получены обществом (л. д. 78, 95)

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.10.2012 по делу N А62-3415/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Л.А. Капустина А.Г. Дорошкова