Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 марта 2015 г. N Ф10-469/15 по делу N А54-6859/2013

г. Калуга

24 марта 2015 г.

Дело N А54-6859/2013

Резолютивная часть постановления изготовлена 17.03.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.03.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании: от истца: Агасиева Альберта Ивановича ОГРНИП 304622922900217 от ответчика: администрации города Рязани ОГРН 1026201270260 ИНН 6227000292 от третьих лиц: Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани ОГРН 1026200872620 ИНН 6227000486	Гриднева А.Н. Леоновой Л.В. Нарусова М.М. представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом;
Рязанской городской Думы ОГРН 1026201265540 ИНН 6231032057 индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна	представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 г. по делу N А54-6859/2013

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Агасиев Альберт Иванович (истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н4, лит. А, общей площадью 79,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 26, изложив пункты 2.1 и 2.3 договора в следующей редакции (с учетом принятых судом уточнений):

- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением от 19.05.2014 N 51/14 об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н4, лит. А, назначение - торговое, общей площадью 79,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 26, выполненным экспертом Драницыным Александром Александровичем, и составляет 1 689 000 (один миллион шестьсот восемьдесят девять тысяч) рублей (НДС не облагается);

- пункт 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 46 916 (сорок шесть тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек (последний платеж - 46916 (сорок шесть тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 55 копеек) ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2014 (судья Грошев И.П.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 г. (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А Тучкова О.Г.) исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права, ответчик обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты, принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения жалобы, представители лиц, участвующих в деле, в суд округа не явились. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судами, согласно договора аренды недвижимого имущества N 2142004 от 01.10.2004, с дополнительными соглашениями к нему предприниматель является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н4, лит. А, общей площадью 79,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 26

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель 28.06.2013 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им имущества.

Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 N 55-II установлены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения путем выкупа помещения предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В процессе заключения договора купли-продажи указанного выше муниципального имущества у сторон возникли разногласия по его цене.

Ответчик предложил установить цену выкупаемого имущества в размере 2 240 327 рублей, определенном в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 09-13/23р, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, предприниматель направил в администрацию протокол разногласий, предложив установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 1 470 000 рублей, сославшись на отчет от 15.11.2013 N 1381 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения, выполненному индивидуальным предпринимателем Наврузовым Наврузоли Абдурашидовичем.

Письмом от 16.12.2013 N 01-68/10577 администрация отклонила протокол разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи явилось основанием для обращения предпринимателя в суд.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно удовлетворили заявленные исковые требования по следующим основаниям

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Судами установлено, что истец является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Наличие у истца права выкупа спорного помещения лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 21.10.2013 N 01-75/2835, которым предложила заключить договор купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

Вместе с тем, соглашение о выкупной цене спорного имущества сторонами не достигнуто.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно выполненному индивидуальным предпринимателем Шевченко М. А. по заказу администрации отчету об оценке N 09-13/23, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 27.08.2013 составила 2 240 327 рублей.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки предприниматель представил отчет N 1381 от 15.11.2013,выполненный индивидуальным предпринимателем Наврузовым Н.А., согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 1 470 000 рублей.

С целью установления действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Выкупная цена определена судом по результатам судебной экспертизы N 51/14 от 19.05.2014, проведение которой поручалось эксперту Драницыну А.А.

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 28.06.2013 без учета НДС составляет 1 689 000 рублей.

Учитывая указанные в заключении эксперта от N 51/14 от 19.05.2014 данные о рыночной стоимости спорного имущества, суды первой и апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришли к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов данной экспертизы и утвердили п.2.1, п. 2.3 договора купли - продажи спорного помещения в предложенной истцом редакции.

Доводы ответчика о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанции, ввиду того, что экспертом исследованы сходные объекты недвижимости и рынок продаж аналогичных объектов, а также учитывая, что необходимость применения конкретного способа, характеристик и коэффициентов при расчете рыночной стоимости недвижимого имущества, рассматриваемого в рамках настоящего дела, обоснована экспертом в заключении, несоответствий действующему законодательству которого не выявлено. Указанному экспертному заключению, в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о его недостоверности, неясности и неполноты, судами первой и апелляционной инстанции дана надлежащая оценка.

Кроме того, как правильно указано судами, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу основаны на неверной трактовке законодательства и выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 г. по делу N А54-6859/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

Л.В.Леонова М.М.Нарусов