Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 г. N 20АП-7170/14

г. Тула

25 декабря 2014 г.

Дело N А54-6859/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24.12.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.12.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Агасиева Альберта Ивановича (г. Рязань, ОГРНИП 304622922900217), ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьих лиц: Рязанской городской Думы (г. Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057), управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486), индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны (г. Рязань), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2014 по делу N А54-6859/2013 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Агасиев Альберт Иванович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н4, лит. А, общей площадью 79,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 26.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Определением суда от 14.04.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением суда от 21.05.2014 производство по делу возобновлено.

С учетом результатов экспертизы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требовании и просил суд урегулировать возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н4, лит. А, назначение - торговое, общей площадью 79,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 26, реестровый номер 91051, изложив пункты 2.1 и 2.3 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением от 19.05.2014 N 51/14 об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н4, лит. А, назначение - торговое, общей площадью 79,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 26, выполненным экспертом Драницыным Александром Александровичем, и составляет 1 689 000 (один миллион шестьсот восемьдесят девять тысяч) рублей (НДС не облагается);

- пункт 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 46 916 (сорок шесть тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек (последний платеж - 46916 (сорок шесть тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 55 копеек) ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2014 исковые требования удовлетворены.

Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта Драницына А.А. от 09.06.2014 N 107/14, в связи с допущенными экспертом нарушениями.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н4, лит. А, общей площадью 79,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 26, что подтверждает представленный в материалы дела договор аренды недвижимого имущества от 01.10.2004, N 2142004 с дополнительными соглашениями к нему.

Указанное помещение является собственностью муниципального образования - городской округ город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Истец в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, 28.06.2013 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 N 55-II установлены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения. Способ приватизации - выкуп индивидуальным предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В процессе заключения договора купли-продажи указанного выше муниципального имущества у сторон возникли разногласия по его цене.

Ответчик предложил установить цену выкупаемого имущества в размере, определенном в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 09-13/23р, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной. В соответствии с указанным отчетом цена выкупаемого имущества составила 2 240 327 рублей.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, истец направил в администрацию протокол разногласий, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 1 470 000 рублей, определенную согласно отчету от 15.11.2013 N 1381 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения, выполненному индивидуальным предпринимателем Наврузовым Наврузоли Абдурашидовичем.

Письмом от 16.12.2013 N 01-68/10577 администрация отклонила протокол разногласий, представленный предпринимателем, и предложила заключить договор на прежних условиях.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 689 000 рублей (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 21.10.2013 N 01-75/2835, которым предложила заключить договор купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 09-13/23, выполненного индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной, и составила 2 240 327 рублей.

Истцом, в свою очередь, в материалы дела представлен отчет от 15.11.2013 N 1381, выполненный индивидуальным предпринимателем Наврузовым Наврузоли Абдурашидовичем, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 1 470 000 рублей.

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается, по ходатайству сторон определением от 14.04.2014 в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту Драницыну А.А.

Согласно экспертному заключению от 19.05.2014 N 51/14 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 28.06.2013 без учета НДС составляет 1 689 000 рублей.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы от 19.05.2014 N 51/14, проведенной экспертом Драницыным А.А.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако субъективная позиция администрации относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года и сведения о которых содержатся в открытых источниках. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к торговым помещениям, к числу которых относится и спорное помещение.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

В свою очередь документальных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта Драницына А.А. от 19.05.2014 N 51/14, администрация в материалы дела не представила.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2014 по делу N А54-6859/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А. Капустина О.Г. Тучкова