Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2015 г. N Ф10-762/15 по делу N А35-4341/2014

г.Калуга

01 апреля 2015 г.

Дело N А35-4341/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31.03.2015.

Полный текст постановления изготовлен 01.04.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при участии в судебном заседании представителей:

от закрытого акционерного общества "Сейм-Агро" (ОГРН 1114611000283, ИНН 4611011596, д.Ворошнево, Курский район, Курская область, 305527) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, ул. 50 лет Октября, д.4/6, г.Курск, 305016) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 08.10.2014 (судья Лымарь Д.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 (судьи Миронцева Н.Д., Донцов П.В., Протасов А.И.) по делу N А35-4341/2014,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Сейм-Агро" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее -Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) от 21.04.2014 N 01/069/2014-27 о приостановлении государственной регистрации и решения от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 квартиры общей площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: г.Курск, ул.Комарова, д.8б, кв.131, об обязании Управления Росреестра по Курской области произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды на основании заявления общества от 04.04.2014 (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Курской области от 08.10.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Курской области просит отменить решение и постановление судов и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества в полном объеме, считая выводы судов первой и апелляционной инстанций незаконными и необоснованными, указывая при этом, что возможность заключения договоров аренды жилых помещений гражданами (в качестве арендаторов) для их проживания и проживания членов их семей исключается.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить принятые по данному делу судебные акты без изменения, считая решение и постановление судов законными, а требования ЗАО "Сейм-Агро" полностью обоснованными.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов проверена кассационной инстанцией исходя из доводов заявителя жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в отзыве на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.03.2014 между ЗАО "Сейм-Агро" (арендодатель) и Шагаевым А.Ю. (арендатор), заключен договор аренды помещения (с правом последующего выкупа) N 3 объекта недвижимого имущества - квартиры общей площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: г.Курск, ул.Комарова, д.8б, кв.131, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартира) для проживания арендатора и членов его семьи, сроком с 18.03.2014 по 18.03.2024.

Указанная квартира принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Росреестра по Курской области 13.03.2014 серия 46 АП N 109200.

ЗАО "Сейм-Агро" 04.04.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 18.03.2014 N 3.

21.04.2014 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация на срок до 21.05.2014 в связи с возникшими у регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.

Сообщением от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 Управление отказало ЗАО "Сейм-Агро" в государственной регистрации договора аренды на основании пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N122-ФЗ, в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор аренды, в силу ч.2 ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч.2 ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации является договором найма жилого помещения, который не подлежит государственной регистрации.

Считая приостановление и отказ в государственной регистрации договора аренды незаконными, ЗАО "Сейм-Агро" обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, об отсутствии у Управления Росреестра по Курской области правовых оснований для приостановления государственной регистрации спорного договора на основании положений статьи 19 Закона N 122-ФЗ, а в последующем - для отказа в государственной регистрации на основании положений статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).

Так, в соответствии с ч.ч.1 и 2 ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч. 3 ст. 421 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; также арендодателями могут быть лица, управомоченные законом и собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с условиями договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 объект недвижимого имущества - квартира общей площадью 49,7 кв. м, расположенная по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8-б, кв. 131, предоставляется арендатору непосредственно для проживания арендатора и членов его семьи. Срок действия настоящего договора с 18.03.2014 по 18.03.2024.

По истечении срока аренды квартира переходит в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены (п.1.7 договора).

Согласно пункту 3 спорного договора за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5000 руб. в месяц. Выкупная цена квартиры составляет 2500000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца, начиная со дня заключения Сторонами договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25000 руб., из которых 20000 руб. - платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. - арендная плата за пользование квартирой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Вместе с тем, положения Главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при оценке судом договора принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что, условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда".

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).

При названных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен.

Учитывая, что регистрирующий орган не доказал, наличия в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал оспариваемые решение о приостановлении государственной регистрации, а в последующем решение об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 незаконными.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований, в том числе, предусмотренных ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289, статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 08.10.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу N А35-4341/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко