Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 г. N 19АП-7054/14

город Воронеж

26 декабря 2014 г.

Дело N А35-4341/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Донцова П.В.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой Е.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от закрытого акционерного общества "Сейм-Агро": Селютин П.Л., представитель по доверенности 46 АА 0575450 от 24.04.2014, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 08.10.2014 по делу N А35-4341/2014 (судья Лымарь Д.В.), по заявлению закрытого акционерного общества "Сейм-Агро" (ОГРН 1114611000283) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614) об оспаривании решений,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Сейм-Агро" (далее - ЗАО "Сейм-Агро") обратилось в арбитражный суд с заявлением, с учетом его уточнения, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании недействительным решения Управления о приостановлении государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры N 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 "б"), выраженного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/069/2014-270 от 21.04.2014, решения Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры N 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 "б"), выраженное в Сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды N 01/069/2014-270 от 23.05.2014, об обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры N 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 "б") на основании заявления ЗАО "Сейм-Агро" от 04.04.2014.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.10.2014 заявленные требования удовлетворены. Принимая указанное решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

При этом заявитель апелляционной жалобы полагает необоснованным вывод суда о том, что представленный на государственную регистрацию договор аренды не содержит признаков договора найма жилого помещения.

Считает, что критерием разграничения договоров аренды и найма является субъект.

Представитель ЗАО "Сейм-Агро" доводы апелляционной жалобы отклонил, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечило. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 46 АП N 109200 от 13.03.2014 ЗАО "Сейм-Агро" является собственником объекта права - двухкомнатной квартиры, назначение - жилое, общей площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: РФ, Курская область, город Курск, ул. Комарова, д.8-б, кв.131.

Между ЗАО "Сейм-Агро" (Арендодатель) и гражданином РФ Шагаевым А.Ю. (Арендатор) 18.03.2014 был заключен договор аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - квартиру общей площадью 49,7 кв.м., расположенную по адресу: РФ, Курская область, город Курск, ул.Комарова, д.8-б, кв.131, для проживания Арендатора и членов его семьи.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 срок действия договора определен на период с 18.03.2014 по 18.03.2024.

В соответствии с пунктом 1.7 договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 по истечении срока аренды квартира переходит в собственность Арендатора при условии внесения Арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 3 договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5 000 руб. в месяц.

Выкупная цена квартиры составляет 2 500 000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца, начиная со дня заключения Сторонами договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25 000 руб., из которых 20 000 руб. - платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. - арендная плата за пользование квартирой.

ЗАО "Сейм-Агро" и гражданином РФ Шагаевым А.Ю. 18.03.2014 подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял квартиру общей площадью 49,7 кв.м., расположенную по адресу: РФ, Курская область, город Курск, ул. Комарова, д.8-б, кв.131, для проживания Арендатора и членов его семьи.

ЗАО "Сейм-Агро" в лице своего представителя Селютина П.Л., действующего на основании доверенности от 10.07.2013 N 5Д-2811, 04.04.2014 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014.

Управлением 21.04.2014 принято решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры N 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 "б"), выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/069/2014-270 от 21.04.2014.

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило возникновение у государственного регистратора сомнений о наличии оснований для государственной регистрации представленного договора аренды, с учетом положений части 2 статьи 30 ЖК РФ и части 2 статьи 671 ГК РФ.

Управлением, с учетом положений части 2 статьи 30 ЖК РФ и части 2 статьи 671 ГК РФ, в решении о приостановлении регистрации сделан вывод о том, что, поскольку жилое помещение используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то подлежит применению не договор аренды, а договор найма жилого помещения, в связи с чем представленный договор аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 не подлежит государственной регистрации.

Управлением 23.05.2014 принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры N 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 "б"), выраженное в Сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды N 01/069/2014-270 от 23.05.2014.

ЗАО "Сейм-Агро", полагая приостановление и последующий отказ в регистрации договора незаконными, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав мнение представителя Общества, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Принимая решение, суд правильно руководствовался частью 1 статьи 131, статьями 421, 422, 427, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 1 статьи 2, частью 1 статьи 12, частью 1 статьи 13, частью 1 статьи 16, частью 1 статьи 17, частью 1 статьи 18, частью 1 статьи 19, частью 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", частями 1, 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), принимал во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах".

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о государственной регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что заявитель представил для регистрации все необходимые документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Указанное обстоятельство не оспаривается регистрирующим органом.

Законных оснований полагать, что представленные документы не имеют юридической силы, поскольку регистрирующий орган не согласен с условиями договора, не усматривается.

Как видно из сообщения регистрирующего органа, в регистрации договора аренды отказано, поскольку жилое помещение используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), в связи с чем, подлежит применению не договор аренды, а договор найма жилого помещения.

Суд правомерно не согласился с названным выводом регистрирующего органа ввиду следующего.

Наем жилого помещения действующим законодательством предусмотрен в виде социального и коммерческого.

Согласно статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены данным Кодексом (часть 1); собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным

При этом, вопрос о том, каким образом жилое помещение будет использоваться гражданином, возникнут ли у него права и обязанности нанимателя (оплачивать коммунальные услуги и т.п.) не входит в круг вопросов, подлежащих выяснению в ходе правовой экспертизы.

Положения части 2 статьи 30 ЖК РФ определяют право собственника жилого помещения предоставить принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение во владение и (или) в пользование гражданину не только на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, но и на ином законном основании.

Определение существа правоотношения и, соответственно, его правильная юридическая классификация должны производиться исходя из содержания договора.

Из анализа норм ЖК РФ, ГК РФ следует, что физическим лицам жилое помещение может быть предоставлено в наем, а юридическим - в аренду.

В случае, когда юридическое лицо, владеющее на праве собственности жилым помещением предоставляет его на условиях возмездности физическому лицу, отношения между ними именуются коммерческим наймом. При этом отличие от арендных отношений заключается лишь в субъектном составе.

В связи с чем, тот факт, что представленный договор поименован договором аренды, не имеет правового значения.

Жилое помещение относится к недвижимому имуществу.

Как аренда, так и найм жилого помещения являются обременениями права собственности, которые подлежат регистрации, а сведения - внесению в ЕГРЮЛ (статья 26.1 Закона N 217 - ФЗ от 21.07.2014 года.

Доказательств наличия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества не представлено.

Неустранимые противоречия в сведениях об основных характеристиках объекта, имеющих существенное значение для его регистрации, в государственном реестре прав отсутствовали.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спора о праве в отношении помещения, договор на аренду которого заявлен к регистрации не имеется, претензий со стороны иных лиц на данное помещение не заявлено.

Иные основания к отказу заинтересованным лицом не приведены.

С учетом изложенного, суд обоснованно пришел к выводу о том, что у Управления отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации на основании положений статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а в последующем - для отказа в государственной регистрации на основании положений статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционная жалобы.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы. Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы при подаче апелляционной жалобы освобождены от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании или возврате государственной пошлины судом не решается.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 08.10.2014 по делу N А35-4341/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

П.В. Донцов А.И. Протасов