Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 апреля 2015 г. N Ф10-659/15 по делу N А62-4496/2014

17 апреля 2015 г.

Дело N А62-4496/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 10.04.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.04.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего: судей:		Гриднева А.Н. Нарусова М.М. Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп ОГРН 1106732003047, ИНН 6732003071 от ответчиков: департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526 от третьих лиц : Бакериной Валентины Гурьевны Кремницыной Ольги Сергеевны		Емельяненкова Ю.А. (доверенность от 28.02.2014). ; Карпович Ю.В. (доверенность от 02.03.2015), представитель не явился, извещен надлежащим образом; Кремницыной О.С. (паспорт)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал групп", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.11.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 г. по делу N А62-4496/2014

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) о признании незаконным уведомления от 08.04.2014 N 3664/09 "О расторжении договора аренды от 16.09.2009 N 861/з" и о возложении на департамент обязанности прекратить процедуру расторжения договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кремницына Ольга Сергеевна и Бакерина Валентина Гурьевна.

Решением суда от 14.11.2014 (судья Красильникова В.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 (судья Капустина Л.А., Рыжова Е.В., Волкова Ю.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные решения отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель истца, считая судебные акты незаконными и необоснованными, просил жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика и Кремницына О.С. поддержали позицию, изложенную в отзывах, возражая против удовлетворения кассационной жалобы.

Третье лицо - Бакерина В.Г. - в судебное заседание суда кассационной инстанции не явилась, явку своего представителей не обеспечила.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда Центрального округа, кассационная жалоба на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей явившихся лиц, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами, 16.09.2009 между департаментом (арендодатель) и ООО "Весна" заключен договор аренды N 861/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020706:9 площадью 1 250 кв. метров, расположенного в городе Смоленске по 1-му Краснинскому переулку между домами 21а и 27б, для строительства здания общественного назначения, сроком на 3 года.

11.11.2009 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

17.09.2010 по договору уступки прав и обязанностей права и обязанности арендатора переданы от ООО "Весна" к обществу.

02.09.2011 обществом получено разрешение на строительство N RU 67 302000-136 сроком действия до 02.01.2012, срок которого неоднократно продлялся.

По состоянию на 15.12.2011 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства - здание общественного назначения (фундамент), площадью застройки 216 кв. метров, степенью готовности - 9 % (кадастровый паспорт объекта от 15.12.2011).

18.01.2012 обществу выдано свидетельство о праве собственности на здание общественного назначения (фундамент), расположенное по адресу: г. Смоленск, пер. 1-й Краснинский, степенью готовности 9 %.

После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды общество продолжило пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомлением от 08.04.2014 ответчик в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации известил истца об отказе от договора и прекращении его действия по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Одновременно департаментом указано на необходимость возврата земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление направлено обществу по юридическому адресу и возвращено органом почтовой связи с отметкой "истек срок хранения".

Не согласившись с отказом департамента от договора аренды, считая его противоречащим закону, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь нормами статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 610, части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/11).

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, в силу вышеуказанных норм, является самостоятельным основанием расторжения такого договора аренды.

При этом судами установлено, что процедура отказа от договора аренды земельного участка между Департаментом и обществом соблюдена.

Так, 15.04.2014 Департамент направил арендатору уведомление от договора аренды от 16.09.2009 N 861/з. Уведомление арендатора по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, ответчиком не получено.

Применительно к разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно отметил, что фактическое неполучение обществом уведомления об отказе от договора не свидетельствует о несоблюдении департаментом процедуры отказа от договора.

Согласно разъяснений, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута и общество осуществляло добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора, в материалы дела не представлено.

Права арендатора переданы обществу 17.09.2010, т.е. за 2 года до истечения срока действия договора. Разрешение на строительство получено им 02.09.2011. Доказательств наличия объективных препятствий для получения указанного разрешения ранее этой даты суду не представлено.

При этом судом правильно отмечено, что приобретая права арендатора через год после заключения договора аренды для целей строительства, общество приняло на себя соответствующий предпринимательский риск хозяйственной деятельности, поскольку согласно действующего законодательства срок аренды в таком случае начинает течь с даты заключения договора аренды земельного участка, а не с момента уступки прав арендатора другому лицу.

При переуступке прав и обязанностей по договору аренды переходят все права и обязанности. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13).

Департаментом уведомление о расторжении договора направлено обществу в мае 2014 года, т.е. спустя почти 5 лет после заключения договора.

Как правильно указано судом, нахождение в настоящий момент на земельном участке незавершенного строительством объекта - фундамента со степенью готовности 9 % не свидетельствует о добросовестных действиях общества и о том, что им надлежащим образом принимались меры по целевому использованию земельного участка.

Согласно материалов дела, фундамент по существу представляет собой неблагоустроенную часть земельного участка, находящуюся в заброшенном состоянии.

Ссылка общества на то, что оно по объективным причинам не могло осуществлять строительство, ввиду приостановления выполнение работ в декабре 2011 года в связи с наступлением холодов и экономической нецелесообразностью строительства в зимний период и последующим наложением Ленинским районным судом г. Смоленска обеспечительных мер, обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, указавшим, что неосуществление строительства в зимний период являлось риском самого общества, а обеспечительные меры, препятствующие обществу осуществлять строительство, действовали в период с 29.03.2012 по 12.03.2013 и с 15.01.2014 по 16.09.2014.

Судами установлено, что объект был расположен на участке по состоянию на 15.12.2011. Действий по строительству после этой даты (по 29.03.2012 и с 13.03.2013 по 15.01.2014) не совершалось. Соответствующая строительная документация (журнал работ, договоры с подрядчиками, сметы, акты о приемке выполненных работ и т.д.), опровергающая данный вывод, не представлена

Таким образом, проанализировав представленные материалы дела, суды обоснованно пришли к выводу, что с 17.09.2009 по 29.03.2012 и с 13.03.2013 по 15.01.2014,то есть в срок, превышающий три года, арендатор не использовал земельный участок с видом разрешенного строительства, как предусмотрено договором аренды (п 4.1.1).

В силу части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Согласно проекту организации строительства продолжительность строительства объекта принята 4 месяца (пункт 6.1.5).

Таким образом, в течение первоначального срока аренды (с 16.09.2009 по 16.09.2012) установлен только факт производства строительных работ в виде устройства фундамента. Кроме этого, из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что данный фундамент соответствует проектной документации; работы по его строительству в соответствии с проектом документально не подтверждены.

Учитывая, что действия общества не были направлены на надлежащее использование земельного участка, на достижение цели договора, а наличие на спорном земельном участке незавершенного объекта строительства не может являться препятствием для отказа от договора аренды, судами обоснованно отказано в удовлетворении иска.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.11.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 г. по делу N А62-4496/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Леонова