Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2015 г. N 20АП-7476/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17 апреля 2015 г. N Ф10-659/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

23 января 2015 г.

Дело N А62-4496/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.01.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Рыжовой Е.В. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" (г. Смоленск, ОГРН 1106732003047, ИНН 6732003071) - Емельяненкова Ю.А. (доверенность от 28.02.2014), от ответчика - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) -Карпович Ю.В. (доверенность от 30.12.2014), третьих лиц - Бакериной Валентины Гурьевны и Кремницыной Ольги Сергеевны, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.11.2014 по делу N А62-4496/2014 (судья Красильникова В.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) о признании незаконным уведомления от 08.04.2014 N 3664/09 "О расторжении договора аренды от 16.09.2009 N 861/з" и о возложении на департамент обязанности прекратить процедуру расторжения договора аренды (т. 1, л. д. 4).

Определением суда от 15.09.2014 (т. 1, л. д. 141), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кремницына Ольга Сергеевна и Бакерина Валентина Гурьевна.

Решением суда от 14.11.2014 (т. 3, л. д. 31) в удовлетворении исковых требований отказано. Установив, что по истечении срока действия договора аренды, общество продолжило пользоваться земельным участком в отсутствие возражений департамента, суд признал договор возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем квалифицировал отказ от исполнения договора как реализацию арендодателем его права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приходя к такому выводу, суд принял во внимание, что земельный участок в установленные договором аренды сроки не был освоен. При этом арендатор не подтвердил наличие объективной невозможности полного освоения земельного участка в установленный договором срок.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, заявление удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что департаментом неправомерно направлено в адрес общества уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства. Ссылается на то, что в период с 02.09.2011 года по 15.12.2011 на арендованном участке велись работы по строительству объекта, что подтверждает разрешение на строительство, кадастровый паспорт объекта недвижимости и свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Отмечает, что строительные работы были приостановлены в декабре 2011 года в связи с наступлением холодов и экономической нецелесообразностью строительства в зимний период, а весной 2012 года работы на объекте возобновить не представилось возможным в виду наложения судом общей юрисдикции обеспечительных мер. Обращает внимание на то, что отказ от договора заявлен арендодателем в период срока действия разрешения на строительство. Выражает несогласие со ссылкой суда на отсутствие у заявителя проектной документации, так как ее наличие в прошлом подтверждается разрешением на строительство.

Ответчик в отзыве просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Считает необоснованной ссылку заявителя на нормы статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку завершенный строительством объект на спорном участке отсутствует. Указывает, что в период действия договора участок не использовался по назначению более трех лет. Отмечает, что продление разрешения на строительство после истечения срока его действия противоречит статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Поясняет, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства (фундамент степенью готовности 9 %) не соответствует градостроительным требованиям, что подтверждено информацией управления архитектуры и градостроительства администрации г. Смоленска.

Третьи лица в отзыве просят решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Ссылаются на то, что при направлении уведомления в адрес арендатора, собственником соблюдены все требования действующего законодательства. Указывают на то, что по состоянию на 13.01.2014 у общества отсутствовал полный пакет проектно-сметной документации. Утверждают, что общество к строительным работам на участке не приступало. Информируют о том, что управление архитектуры отказывало заявителю в продлении разрешения на строительство из-за полученного сообщения из департамента архитектуры и строительства Смоленской области об отсутствии у арендатора всех согласований на проведение строительных работ и заключения геодезической службы.

В судебном заседании представители сторон и третьи лица поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон и третьих лиц, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 16.09.2009 между департаментом (арендодатель) и ООО "Весна" заключен договор аренды N 861/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020706:9 площадью 1 250 кв. метров, расположенного в городе Смоленске по 1-му Краснинскому переулку между домами 21а и 27б, для строительства здания общественного назначения, сроком на 3 года (т. 1, л. д. 38).

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 11.11.2009 (т. 1, л. д. 42 на оборотной стороне).

По договору уступки прав и обязанностей от 17.09.2010 права и обязанности по договору аренды переданы от ООО "Весна" к обществу (т. 1, л. д. 43).

02.09.2011 обществом было получено разрешение на строительство N RU 67 302000-136 сроком действия до 02.01.2012 (т. 1, л. д. 36). Впоследствии срок разрешения продлялся (т. 3, л. д. 22).

По состоянию на 15.12.2011 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства - здание общественного назначения (фундамент), площадью застройки 216 кв. метров, степенью готовности - 9 % (кадастровый паспорт объекта от 15.12.2011) (т. 1, л. д. 37).

18.01.2012 обществу выдано свидетельство о праве собственности на здание общественного назначения (фундамент), расположенное по адресу: г. Смоленск, пер. 1-й Краснинский, степенью готовности 9 % (т. 1, л. д. 34).

После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды общество продолжило пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомлением от 08.04.2014 (т. 1, л. д. 35) ответчик в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации известил истца об отказе от договора и прекращении его действия по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Одновременно департаментом указано на необходимость возврата земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление направлено обществу по юридическому адресу и возвращено органом почтовой связи с отметкой "истек срок хранения" (распечатка с сайта "Почта России").

Не согласившись с отказом департамента от договора аренды, считая его противоречащим закону, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/11).

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В настоящем случае фактическое неполучение обществом уведомления об отказе от договора, направленного по его месту нахождения, указанному в ЕГРЮЛ, не свидетельствует о несоблюдении департаментом процедуры отказа от договора.

Применительно к разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 разъяснено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу изложенного обоснованность отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута и общество осуществляло добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора, материалы дела не содержат.

Так, из них следует, что права арендатора переданы обществу 17.09.2010, т.е. за 2 года до истечения срока действия договора. Разрешение на строительство получено им спустя почти год после приобретения прав арендатора - 02.09.2011. Доказательств наличия объективных препятствий для получения указанного разрешения ранее этой даты суду не представлено.

При этом следует отметить, что приобретая права арендатора через год после заключения договора аренды для целей строительства, общество приняло на себя соответствующий предпринимательский риск хозяйственной деятельности, поскольку законодательство не предусматривает, что срок аренды в таком случае начинает течь с момента уступки прав арендатора другому лицу.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13).

Департаментом уведомление о расторжении договора направлено обществу лишь в мае 2014 года, т.е. спустя почти 5 лет после заключения договора.

Как видно из материалов дела, в настоящий момент на земельном участке находится незавершенный строительством объект - фундамент со степенью готовности 9 %.

Несмотря на это, суд апелляционной инстанции не может признать общество действующим добросовестно и надлежащим образом принимающим меры по целевому использованию земельного участка.

Как видно из приобщенных к делу фотоматериалов, фундамент по существу представляет собой неблагоустроенную часть земельного участка (т. 2, л. д. 27), находящуюся в заброшенном состоянии.

Ссылка общества на то, что оно по объективным причинам не могло осуществлять строительство, поскольку приостановило выполнение работ в декабре 2011 года в связи с наступлением холодов и экономической нецелесообразностью строительства в зимний период и последующим наложением Ленинским районным судом г. Смоленска обеспечительных мер, не может быть признана убедительной.

Действительно, определением Ленинского районного суда г. Смоленска от 29.03.2012, вынесенному в рамках дела по иску жильцов многоквартирных жилых домов N 21а и 27б (Бакериной В.Г., Кримницыной О.С. и др.) об оспаривании решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, аннулировании кадастрового учета земельных участков, признании сделок недействительными, приняты обеспечительные меры в виде приостановления разрешения на строительство от 02.09.2011 N RU 67 302000-136, выданного обществу.

Указанные обеспечительные меры были отменены решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 19.12.2012 (дело N 2-1519/12), которое вступило в законную силу 12.03.2013 (апелляционное определение Смоленского областного суда от 12.03.2013).

Затем, определением Ленинского районного суда г. Смоленска от 15.01.2014, вынесенному в рамках дела по иску жильцов многоквартирных жилых домов N 21а и 27б, приняты обеспечительные меры в виде запрета обществу осуществлять строительства здания общественного назначения по адресу: г. Смоленск, 1-й Краснинский переулок, между домами N 21а и 27б на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020706:9.

Указанные обеспечительные меры были отменены решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.06.2014 (дело N 2-1198/14), вступившим в законную силу 16.09.2014 (апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.09.2014).

Таким образом, обеспечительные меры, препятствующие обществу осуществлять строительство, действовали в период с 29.03.2012 по 12.03.2013 и с 15.01.2014 по 16.09.2014. Общий срок их действия составил 1 год 7,5 месяцев. Именно в этот срок общество не могло осуществлять строительство в силу объективных причин.

Следовательно, неподтвержденным уважительными причинами является период неосуществления строительства с 17.09.2009 по 29.03.2012 и с 13.03.2013 по 15.01.2014. Суммарный срок этого периода превышает три года.

Указание общества на прекращение строительства в зимний период 2011 года не может быть признано уважительной причиной, поскольку законодательные нормы, запрещающие осуществление строительства в этот период отсутствуют. Следовательно, неосуществление строительства являлось риском самого общества.

Наличие на спорном земельном участке незавершенного объекта строительства - здания общественного назначения (фундамента), площадью застройки 216 кв. метров, степенью готовности - 9 % (кадастровый паспорт объекта от 15.12.2011 - т. 1, л. д. 37, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 18.01.2012), на что ссылается общество, не может являться препятствием для отказа от договора аренды.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что этот объект был расположен на участке по состоянию на 15.12.2011 (т. 1, л. д. 37). Действий по строительству после этой даты (по 29.03.2012 и с 13.03.2013 по 15.01.2014) не совершалось. Соответствующая строительная документация (журнал работ, договоры с подрядчиками, сметы, акты о приемке выполненных работ и т.д.), опровергающая данный вывод не представлена.

Из фотографий, представленных суду первой и апелляционной инстанции усматривается, что фундамент объекта представляет из себя раствор бетона в опалубке по периметру планируемого к постройке здания (т. 2, л. д. 27, фотографии, приложенные к отзыву на апелляционную жалобу), т.е. по существу неблагоустроенный земельный участок. Представитель общества в суде первой инстанции не отрицал, что по настоящее время фундамент выглядит в соответствии с фотографиями, и, вероятно, разрушается.

В силу части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Согласно проекту организации строительства продолжительность строительства объекта принята 4 месяца (пункт 6.1.5).

Таким образом, в течение первоначального срока аренды (с 16.09.2009 по 16.09.2012) установлен только факт производства строительных работ в виде устройства фундамента. Причем из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что данный фундамент соответствует проектной документации; работы по его строительству в соответствии с проектом документально не подтверждены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что возобновление договора аренды земельного участка для целей строительства на неопределенный срок само по себе не подразумевает предоставление арендатору неограниченного периода времени для завершения работ. Тем более, что в настоящем случае установлено, что они практически не осуществлялись.

При таких обстоятельствах, поскольку действия общества не были направлены на надлежащее использование земельного участка, на достижение цели договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для отказа от договора аренды.

Ссылка заявителя на то, что срок освоения участка следует исчислять с даты государственной регистрации за обществом прав арендатора, судом апелляционной инстанции не принимается.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Довод заявителя о том, что уведомление об отказе от договора получено в период срока действия разрешения на строительство (ввиду его продления), не влияет на принятое решение, поскольку наличие такого разрешения не препятствует отказу от договора при установлении факта неиспользования участка в течение длительного периода.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.11.2014 по делу N А62-4496/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.В. Рыжова Ю.А. Волкова