Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 октября 2004 г. N КГ-А40/8794-04 При новом рассмотрении дела об обязании ответчика исполнить обязательства, предусмотренные договором купли-продажи, суду необходимо установить намерения сторон, изложенные в спорном договоре, выяснить, можно ли рассматривать данный договор в качестве предварительного (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 октября 2004 г. N КГ-А40/8794-04
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 мая 2006 г. N КГ-А40/4356-06-П

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Центрполитех" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "АКБ "Сервис" об обязании ответчика исполнить обязательства, предусмотренные пунктом 8 договора купли-продажи недвижимого имущества от 8 июля 2002 года, а именно: отказаться от прав аренды на подвальное помещение общей площадью 248,1 кв.м (помещение 1, в подвале, комн. 1, 5, 10-12, 15, 15а, 16-17), находящееся по адресу: г. Москва, 1-я Владимирская ул., д. 16, и представить в ВТА ДИГМ необходимый пакет документов.

После уточнения исковых требований ООО "Центрполитех" просило обязать ответчика переуступить в пользу истца права долгосрочной аренды нежилого помещения, принадлежащего ответчику на основании договора N 04-477/99 от 08.10.1999, зарегистрированного в Москомрегистрации, для чего подписать дополнительное соглашение об изменении стороны по договору N 04-477/99 на аренду нежилого помещения площадью 248,1 кв.м (помещение 1, в подвале, комн. 1, 5, 10-12, 15, 15а, 16-17) и представить в ВТА ДИГМ документы, необходимые для оформления договора аренды между ООО "Центрполитех" и ВТА ДИГМ на указанные помещения в порядке переуступки прав аренды.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с заключенным между сторонами договором купли-продажи недвижимого имущества от 8 июля 2002 года ответчик принял на себя обязательство по переуступке в пользу истца прав на аренду подвального помещения площадью 248,1 кв.м (помещение 1, в подвале, комнаты 1, 5, 10-12, 15, 15а, 16-17), находящегося по адресу: г. Москва, 1-я Владимирская ул., д. 16, неразрывно связанного с 1-м этажом продаваемого помещения; решением Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2003 по делу N А40-8179/03-46-81 договор от 08.07.2002 признан смешанным; с истца указанным решением взыскана сумма по договору в размере 1445000 руб., в связи с чем ответчик также обязан исполнить свои обязательства; вопрос передачи прав аренды неоднократно согласовывался с Восточным территориальным агентством Департамента имущества города Москвы, однако ответчик, фактически не пользуясь подвалом, не принимает мер к переоформлению прав аренды.

Определением от 26 февраля 2004 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Департамент имущества города Москвы.

Одновременно суд отклонил ходатайство истца об уточнении исковых требований, поскольку истцом в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменены и предмет, и основание иска; требования, изложенные в ходатайстве, являются самостоятельными и вновь заявленными.

Решением от 22 апреля 2004 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29 июня 2004 года, в иске отказано по тем основаниям, что спорное подвальное помещение является собственностью города Москвы, а истец и ответчик, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.07.2002 и включая в договор пункт 8, тем самым определили дальнейшую судьбу помещения площадью 248,1 кв.м (в подвале) без согласия на то собственника либо органа, уполномоченного собственником распоряжаться имуществом.

В связи с этим суд признал условия пункта 8 договора ничтожными, как сделки, не соответствующей требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение и постановление, ссылаясь на то, что вывод об отсутствии согласия собственника на переуступку прав аренды не соответствует материалам дела, поскольку такое согласие было дано в письме Восточного территориального агентства Департамента имущества города Москвы N 2554 от 2.07.2004 до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества; в договоре аренды N 4-477/99 от 8.10.1999, заключенном между ЗАО "АКБ "Сервис" и Департаментом имущества города Москвы, в пункте 4.2.21 предусмотрено, что арендатор вправе передать полученное право аренды другому лицу с согласия арендодателя, что и имело место; Департамент имущества города Москвы повторно подтвердил наличие согласия на переуступку прав аренды письмом от 28.04.2004 N 04/9509.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель Департамента имущества города Москвы, не отрицая факта данного ранее согласия на переуступку прав аренды ответчиком истцу, сослался на то, что в настоящее время от ответчика получено письмо, в котором он просит считать недействительным сделанное им ранее обращение к Департаменту с просьбой согласовать переуступку прав аренды в пользу ООО "Центрполитех", так как ответчик намерен уступить право аренды подвального помещения другому лицу.

ЗАО "АКБ "Сервис", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, отзыва на жалобу и своего представителя не направило.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, исходя из следующего.

Отказывая в иске, суд обеих инстанций сослался на то, что истец и ответчик в пункте 8 договора купли-продажи от 8 июля 2002 года без согласия собственника и в нарушение статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определили дальнейшую судьбу нежилoго помещения площадью 248,1 кв.м.

При этом ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции в нарушение соответственно статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привели никаких мотивов, почему отклонена ссылка истца на то, что согласие собственника на переуступку прав аренды на спорное нежилое помещение было получено до заключения договора купли-продажи от 8.07.2002 в письме Восточного территориального агентства Департамента имущества города Москвы N 2554 от 2.07.2002, а также на то, что договор аренды N 4-477/99 от 8.10.1999, заключенный между ЗАО "АКБ "Сервис" и Департаментом имущества города Москвы, в пункте 4.2.21 предусматривает право ЗАО "АКБ "Сервис" передать полученное право аренды другому лицу с согласия арендодателя.

В апелляционной жалобе истец также сослался на то, что Департамент имущества города Москвы после принятия решения судом первой инстанции повторно в письме от 28.04.2004 N 04/9509 подтвердил наличие согласия на передачу прав аренды, ранее изложенное в письме ВТА ДИГМ, и приложил к апелляционной жалобе копию указанного письма от 28.04.2004.

Таким образом, выводы суда об отсутствии согласия собственника на передачу прав аренды на спорное нежилое помещение противоречат имеющимся в деле доказательствам, при этом оценка этим доказательствам судом не давалась.

Каких-либо иных мотивов для отказа в иске в судебных актах не приведено.

Кроме того, кассационная инстанция не может согласиться с выводом суда о том, что истцом в ходатайстве об уточнении исковых требований одновременно изменены и предмет, и основание иска.

В определении от 29 января 2004 года при принятии искового заявления к производству суд предложил истцу уточнить требования.

Уточняя требования, истец сослался на те же факты и обстоятельства (основание иска), что и в исковом заявлении, расширив их описательную часть, а в просительной части (предмет иска - материально-правовое требование) вместо требования об обязании ответчика исполнить обязательства по пункту 8 договора от 8.07.2002, а именно: отказаться от права аренды на спорные нежилые помещения и представить необходимый пакет документов в ВТА ДИГМ - просил обязать ответчика выполнить условия пункта 8 договора от 08.07.2002 и переуступить права аренды на спорные нежилые помещения, для чего обязать ответчика совершить действия по подписанию дополнительного соглашения об этом и представить необходимые документы в ВТА ДИГМ для оформления договора аренды в порядке переуступки прав аренды от ЗАО "АКБ "Сервис" к ООО "Центрполитех".

Из уточненных исковых требований не следует, что истец одновременно изменил и предмет, и основание иска.

При таких обстоятельствах решение и постановление по изложенным в них мотивам отказа в иске не могут быть признаны законными и обоснованными, а поэтому они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует высказать свое суждение относительно следующего.

В решении от 18.04.2003 по делу N А40-8179/03-46-81 сделан вывод о смешанной природе договора купли-продажи от 8.07.2002, при этом этот договор квалифицирован судом только в части, включающей в себя обязательства купли-продажи нежилого помещения; выводов о том, какова правовая природа этого договора, исходя из условий пункта 8, указанное решение не содержит.

В связи с этим суду следует установить намерения сторон, изложенные в пункте 8 договора и высказать свое суждение о том, имеются ли основания расценивать условия, изложенные в этом пункте, как предварительный договор (с учетом требований закона к такому договору), а также с учетом положений части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих право арендатора с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); дать оценку всем доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, после чего разрешить спор по заявленным предмету и основанию.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 22 апреля 2004 года и постановление апелляционной инстанции от 29 июня 2004 года по делу N А40-3842/04-6-29 Арбитражного суда города Москвы отменить и дело передать в первую инстанцию того же суда на новое рассмотрение.