Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 марта 2017 г. N Ф10-557/17 по делу N А68-4166/2016

г. Калуга

16 марта 2017 г.

А68-4166/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.03.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Гладышевой Е.В.
	Бутченко Ю.В. Нарусова М.М.
при участии в заседании:
от истца: общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест", г. Тула, (ОГРН 1127154002447, ИНН 7107534216) от ответчика: Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (ОГРН 1037101129504, ИНН 7102005410)	представитель - Николаев В.В. по доверенности N 2 от 12.01.2016 сроком действия по 31.12.2018 представитель - Львова М.С. по доверенности N 42 от 09.09.2016 сроком действия на 3 года

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.09.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 по делу N А68-4166/2016 в обжалуемых частях,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - ООО "СтройИнвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - КИЗО администрации города Тулы), с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества - нежилого здания, с земельным участком с кадастровым номером 71:30:040104:3337, расположенным по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Коминтерна, д. 27, на следующих условиях:

- абзац 1 пункта 1.4 статьи 1: "Продавец передает в собственность покупателя из земель населенных пунктов земельный участок, а покупатель принимает земельный участок и уплачивает денежную сумму в размере 5 865 389 (пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста восемьдесят девять) руб., НДС не облагается";

- пункт 3.1 статьи 3: "Сумма договора включает: цену объекта и цену земельного участка. При этом цена объекта, с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений, указанной в пункте 1.1, составляет 1 168 499 (один миллион сто шестьдесят восемь тысяч четыреста девяносто девять) руб., без учета НДС, цена земельного участка 5 865 389 (пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста восемьдесят девять) руб., НДС не облагается";

- пункт 3.2 статьи 3: "После заключения настоящего договора покупатель обязан произвести оплату объекта путем перечисления на счет городского бюджета по следующим реквизитам: р/с 40101810700000010107 в отделение Тула г. Тула, получатель УФК по Тульской области (комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы), ОКТМО 70701000, БИК 047003001, ИНН 7102005410, КПП 710601001, КБК 86011402043040000410, статус 08, УИН - 0, в размере 1 168 499 (один миллион сто шестьдесят восемь тысяч четыреста девяносто девять) руб., без учета НДС, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством";

- пункт 3.6 статьи 3: "Покупатель производит оплату земельного участка равными частями в течение 5 (пяти) лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления на счет продавца по следующим реквизитам: р/с 40101810700000010107 в отделение Тула г. Тула, получатель УФК по Тульской области (Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы), ОКТМО 70701000, БИК 047003001, ИНН 7102005410, КПП 710601001, КБК 86011406024040000410, статус 08, УИН-0, в размере 5 865 389 (Пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста восемьдесят девять) руб., НДС не облагается. На указанную сумму подлежат начислению и уплате проценты, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора";

- дополнить пункт 1.1 статьи 1 договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 01.04.2016 абзацем следующего содержания: "стоимость неотделимых улучшений выкупаемого "объекта", произведенная покупателем в период его аренды в размере 4 008 716 (четыре миллиона восемь тысяч семьсот шестнадцать) руб.) (без учета НДС) и засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта (согласно части 6 статьи 5 Закона 159-ФЗ от 22.08.2008), соответственно выкупная стоимость объекта, подлежащая уплате покупателем путем перечисления денежных средств на указанный выше счет городского бюджета составляет 1 168 499 (один миллион сто шестьдесят восемь тысяч четыреста девяносто девять) руб., без учета НДС".

Решением суда от 30.09.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016, исковые требования удовлетворены.

КИЗО администрации города Тулы обратился в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить в части предоставления истцу рассрочки по оплате выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 71:30:040104:3337.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил суд ее удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, поддержал свои доводы, изложенные в отзыве на нее, просил оставить жалобу без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты без изменения.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "СтройИнвест" является арендатором недвижимого муниципального имущества - нежилого здания, 2-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 576 кв. метров, лит. Г12, расположенного по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Коминтерна, д. 27 (договоры аренды от 07.03.2012 N С-12030, от 06.07.2015 N С-2015155).

Указанное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 71:30:040104:3337, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания административно-производственного назначения, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город Тула (свидетельство о государственной регистрации права от 14.11.2014 N 71-АД 282209).

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ), ООО "СтройИнвест" 16.07.2015 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества с земельным участком.

Во исполнение постановления Администрации города Тулы от 24.02.2016 N 673 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества и земельного участка, расположенных по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Коминтерна, д. 27 в порядке реализации преимущественного права" КИЗО администрации города Тулы 03.03.2016 направил в адрес общества предложение о заключении договора купли-продажи по цене, определенной на основании рыночного отчета от 30.10.2015 N 7100/261015/71-36-71-322/Ю-01/1315, а именно - 5 177 215 руб. (стоимость нежилого помещения) и 9 146 000 руб. (стоимость земельного участка).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой земельного участка, общество направило в Комитет протокол разногласий, в котором предложило установить его выкупную стоимость в размере 4 431 800 руб., без учета НДС, сославшись на отчет об определении рыночной стоимости от 31.03.2016 N 71/827/2016.

Письмом от 21.04.2016 Комитет отклонил протокол разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного земельного участка, включая цену его продажи и порядка оплаты, а также несогласие со стоимостью объекта по причине неисключения из его выкупной цены неотделимых улучшений послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества в части выкупной стоимости объекта недвижимости, цены объекта с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений, суды руководствовались положениями абзаца 2 части 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статей 217, 552 ГК РФ, статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями статей 3, 4, части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", заключением судебной оценочной экспертизы N 2016-48 от 03.08.2016 по определению выкупной стоимости спорного земельного участка.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела, руководствуясь вышеизложенными нормами действующего законодательства, суды пришли к верному выводу об уменьшении выкупной цены объекта нежилого назначения на стоимость произведенных обществом неотделимых улучшений.

Заявителем расчет стоимости неотделимых улучшений не оспорен, в кассационной жалобе доводов относительно несогласия с определенной судом стоимостью неотделимых улучшений не содержится.

Вместе с тем ответчик полагает, что согласно пункту 3.6. статьи 3 проекта договора купли-продажи покупатель обязан произвести оплату земельного участка единовременно не позднее 30 (тридцати) дней со дня подписания договора купли-продажи, поскольку рассрочка по оплате цены приобретаемого земельного участка в связи с отчуждением здания в рамках Федерального закона N 159-ФЗ не предоставляется.

Отклоняя довод заявителя о необоснованном удовлетворении требования истца о предоставлении рассрочки по оплате земельного участка, суды исходили из следующего.

В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.

Судами установлено, что спорный договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истца одновременно нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Указанный договор заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В соответствии с частью 2 указанной нормы закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Проанализировав вышеизложенные нормы права, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что поскольку в данном случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно нежилое здание и земельный участок, на котором данное здание находится, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок.

При этом суды верно указали, что в связи с тем, что покупатель в соответствии с предоставленным ему правом выбрал порядок оплаты - в рассрочку, следовательно, спорные условия договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателем.

Изложенный правовой подход соответствует имеющейся судебной практике (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.11.2016 по делу N А54-1131/2015, определение Верховного суда РФ N 310-ЭС17-57 от 06.03.2017).

Суды также отметили, что заявление о выкупе арендованного имущества подано истцом 16.07.2015, т.е. в период действия Федерального закона N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 3 статьи 1 которого внесено изменение в часть 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, устанавливающее, что срок рассрочки приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества должен составлять не менее пяти лет.

Договор купли-продажи имущества, заключенный по правилам, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования истца в части предоставления ООО "СтройИнвест" рассрочки по оплате выкупаемого имущества.

Доводы заявителя не опровергают выводов судов, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.09.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 по делу N А68-4166/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Е.В.Гладышева

Судьи

Ю.В.Бутченко М.М.Нарусов