Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2016 г. N 20АП-7163/16

г. Тула

7 декабря 2016 г.

Дело N А68-4166/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06.12.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.12.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (г. Тула, ОГРН 1127154002447, ИНН 7107534216) - Баркунова С.В. (доверенность от 29.03.2016) и Николаева В.В. (доверенность от 12.01.2016), от ответчика - комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (г. Тула, ОГРН 1037101129504, ИНН 7102005410) - Русаева Е.Ю. (доверенность от 09.09.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.09.2016 по делу N А68-4166/2016 (судья Андреева Е.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества - нежилого здания, 2-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 576 кв. метров, лит. Г12, расположенного по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Коминтерна, д. 27 с земельным участком с кадастровым номером 71:30:040104:3337, расположенным по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Коминтерна, д. 27, общей площадью 1 921 кв. метра (т. 1, л. д. 6).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия при заключении договора недвижимого муниципального имущества - нежилого здания, 2-этажного (подземных этажей - 0), общей площадью 576 кв. метров, лит. Г12, расположенного по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Коминтерна, д. 27 с земельным участком с кадастровым номером 71:30:040104:3337, расположенным по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Коминтерна, д. 27, общей площадью 1 921 кв. метра, на следующих условиях:

- абзац 1 пункта 1.4 статьи 1: "Продавец передает в собственность покупателя из земель населенных пунктов земельный участок, а покупатель принимает земельный участок и уплачивает денежную сумму в размере 5 865 389 (Пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста восемьдесят девять) рублей, НДС не облагается.".

- пункт 3.1 статьи 3: "Сумма договора включает: цену объекта и цену земельного участка. При этом цена объекта, с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений, указанной в пункте 1.1, составляет 1 168 499 (один миллион сто шестьдесят восемь тысяч четыреста девяносто девять) рублей, без учета НДС, цена земельного участка 5 865 389 (пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста восемьдесят девять) рублей, НДС не облагается".

- пункт 3.2 статьи 3: "После заключения настоящего договора покупатель обязан произвести оплату объекта путем перечисления на счет городского бюджета по следующим реквизитам: р/с 40101810700000010107 в отделение Тула г. Тула, получатель УФК по Тульской области (комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы), ОКТМО 70701000, БИК 047003001, ИНН 7102005410, КПП 710601001, КБК 86011402043040000410, статус 08, УИН - 0, в размере 1 168 499 (один миллион сто шестьдесят восемь тысяч четыреста девяносто девять) рублей, без учета НДС, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством".

- пункт 3.6 статьи 3: "Покупатель производит оплату земельного участка равными частями в течение 5 (пяти) лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления на счет продавца по следующим реквизитам: р/с 40101810700000010107 в отделение Тула г. Тула, получатель УФК по Тульской области (комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы), ОКТМО 70701000, БИК 047003001, ИНН 7102005410, КПП 710601001, КБК 86011406024040000410, статус 08, УИН-0, в размере 5 865 389 (Пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста восемьдесят девять) рублей, НДС не облагается. На указанную сумму подлежат начислению и уплате проценты, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора.".

- дополнить пункт 1.1 статьи 1 договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 01.04.2016 абзацем следующего содержания: "стоимость неотделимых улучшений выкупаемого "объекта", произведенная покупателем в период его аренды в размере 4 008 716 (четыре миллиона восемь тысяч семьсот шестнадцать) рублей) (без учета НДС) и засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта (согласно части 6 статьи 5 Закона 159-ФЗ от 22.08.2008), соответственно выкупная стоимость объекта, подлежащая уплате покупателем путем перечисления денежных средств на указанный выше счет городского бюджета составляет 1 168 499 (один миллион сто шестьдесят восемь тысяч четыреста девяносто девять) рублей, без учета НДС". Судом уточнение принято.

Решением суда от 30.09.2016 (т. 4, л. д. 80) исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе комитет просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что договоры аренды от 07.03.2012 прекратили действие в связи с истечением срока, а потому общество утратило право на возмещение стоимости неотделимых улучшений на основании статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отмечает, что договор аренды от 06.07.2015 является новой сделкой с иным составом лиц и предметом. Считает неприменимым к выкупу земельного участка нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Указывает, что рассрочка оплаты имущества, предоставленная истцу на 5 лет, противоречит нормам Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что первоначально получил в аренду имущество по договорам от 07.03.2012 N С-12030 (первый этаж) и N С-12031 (второй этаж), когда имущество находилось в муниципальной собственности и было закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием. Впоследствии, 06.07.2015, взамен указанных договоров аренды был заключен договор N С-2015155. Данное обстоятельство, по мнению истца подтверждает непрерывность владения им спорным имуществом. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, указывает на обязанность арендодателя зачесть в счет стоимости выкупаемого имущества стоимость неотделимых улучшений. Выражает несогласие с аргументом заявителя о невозможности предоставления рассрочки в оплате приобретаемого имущества, указывая, что договор, в отношении которого у сторон возникли разногласия, предусматривает одновременную передачу в собственность общества здания и земельного участка под ним (статья 28 Закона N 178-ФЗ), а поскольку этот договор заключается в порядке Закона N 159-ФЗ, у покупателя имеется право на рассрочку выкупаемого имущества.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество является арендатором недвижимого муниципального имущества - нежилого здания, 2-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 576 кв. метров, лит. Г12, расположенного по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Коминтерна, д. 27 (договоры аренды от 07.03.2012 N С-12030, от 06.07.2015 N С-2015155, т. 1, л. д. 42).

Указанное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 71:30:040104:3337, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания административно-производственного назначения, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город Тула (свидетельство о государственной регистрации права от 14.11.2014 N 71-АД 282209).

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, общество 16.07.2015 обратилось в комитет с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества с земельным участком (т. 1, л. д. 19).

Постановлением администрации города Тулы от 24.02.2016 N 673 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества и земельного участка, расположенных по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Коминтерна, д. 27 в порядке реализации преимущественного права" установлены условия приватизации (т. 1, л. д. 27) путем выкупа помещения и земельного участка обществу в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Во исполнение постановления комитет 03.03.2016 направил в адрес общества предложение о заключении договора купли-продажи по цене, определенной на основании рыночного отчета от 30.10.2015 N 7100/261015/71-36-71-322/Ю-01/1315, а именно - 5 177 215 рублей (стоимость нежилого помещения) и 9 146 000 (стоимость земельного участка).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой земельного участка, общество направило в комитет протокол разногласий, в котором предложило установить его выкупную стоимость в размере 4 431 800 рублей, без учета НДС, сославшись на отчет об определении рыночной стоимости от 31.03.2016 N 71/827/2016.

Письмом от 21.04.2016 комитет отклонил протокол разногласий (т. 1, л. д. 39).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного земельного участка, включая цену его продажи, а также несогласие со стоимостью объекта по причине неисключения из его выкупной цены неотделимых улучшений послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 28 Закона N 178-ФЗ).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Данный принцип конкретизирован в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Статья 4 Закона N 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете от 31.03.2016 N 71/827/2016, составленном ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Тульского филиала. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и обществом разногласиями по поводу цены земельного участка, на котором расположено выкупаемое здание.

Согласно выполненному ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Тульского филиала по заказу администрации отчету об оценке от 31.03.2016 N 71/827/2016, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.09.2015 составила 9 146 000 рублей.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило отчет от 31.03.2016 N 71/827/2016, подготовленный ИП Дудиным И.М., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 16.07.2015 составила 4 431 800 рублей, без учета НДС.

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества (земельного участка), судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 23.06.2016 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Шогин и партнеры".

Выкупная цена земельного участка, определенная на дату подачи заявки на выкуп - 16.07.2015 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12) по результатам судебной экспертизы, составила 5 865 389 рублей.

Уменьшая выкупную цену объекта нежилого назначения на стоимость произведенных обществом неотделимых улучшений, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судом установлено и администрацией не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения производился с согласия собственника (письмо от 23.08.2012; локально-сметный расчет проверен и утвержден отделом по контролю за ценообразованием администрации г. Тулы на общую сумму 6 279 811 рублей 65 копеек), как того требуют условия договоров аренды (пункт 4.2.5).

Факт создания неотделимых улучшений зафиксирован приемочной комиссией, утвержденной заместителем главы администрации г. Тулы - начальником ТУ по Советскому району от 01.10.2012, актом осмотра нежилого помещения от 19.10.2012.

Стоимость неотделимых улучшений определена судом по результатам назначенной определением от 23.06.2016 строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено ООО "Тульская экспертно-оценочная компания".

По результатам указанной судебной экспертизы установлено, что фактически выполненный объем работ соответствует заявленному в локальной смете на производство перепланировки и ремонтных работ на объекте - здание лит. Г12, 1 этаж, расположенном по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, согласованной заместителем директора МУП МО г. Тула "Тулапромконтракт". Все работы, заявленные в локальной смете на производство перепланировки и ремонтных работ на объекте - здании лит. Г12, 1 этаж, расположенном по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д.27, согласованной заместителем директора МУП МО г. Тула "Тулапромконнтракт", относятся к категории неотделимых улучшений. Рыночная стоимость неотделимых улучшений здания лит. Г12, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, заявленных в локальной смете на производство перепланировки и ремонтных работ, согласованной заместителем директора МУП МО г. Тула "Тулапромконнтракт" по состоянию на 16.07.2015 с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения составляет 4 729 636 рублей 27 копеек без учета НДС. Рыночная стоимость неотделимых улучшений 1 этажа здания лит. Г12, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, заявленных в локальной смете на производство перепланировки и ремонтных работ, согласованной заместителем директора МУП МО г. Тула "Тулапромконнтракт", по состоянию на 16.07.2015 с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, составляет 4 008 716 рублей без учета НДС.

Ответчиком расчет стоимости неотделимых улучшений не оспорен, в апелляционной жалобе доводов относительно несогласия с определенной судом стоимостью неотделимых улучшений не содержится.

Поскольку договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Закона N 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно административное здание и земельный участок, на котором данное здание находится, следовательно, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок. В связи с тем, что покупатели в соответствии с предоставленным им правом выбрали рассрочку оплаты приобретаемого имущества, суд пришел к верному выводу о том, что спорные условия договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателем (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.11.2016 по делу N А54-1131/2015).

В связи с этим довод заявителя о том, что судом необоснованно удовлетворено требование о предоставлении рассрочки по оплате в пять лет отклоняется апелляционной инстанцией. Федеральным законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ, вступившим в силу с 30.06.2015, в Закон N 159-ФЗ внесены изменения, согласно которым срок рассрочки при заключении договора не может быть менее 5 лет.

Довод заявителя о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению ввиду прекращения действия договоров аренды от 07.03.2012 N С-12030 и N С12031, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку взамен указанных договоров был заключен договор аренды от 06.07.2015 N С2015155 (на что указано в тексте этого договора), т.е. пользование обществом спорным имуществом являлось непрерывным. Реализация права на выкуп осуществлена обществом в период действия договора от 06.07.2015 N С2015155.

В связи с этим ссылка комитета на определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2015 N 309-ЭС15-16645, в рамках которого рассматривался вопрос о возможности зачета стоимости неотделимых улучшений в выкупную цену при расторжении ранее заключенного договора аренды (перерыве владения имуществом), подлежит отклонению.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.09.2016 по делу N А68-4166/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

О.Г. Тучкова Е.Н. Тимашкова