Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 апреля 2017 г. N Ф10-988/17 по делу N А35-7966/2015

город Калуга

03 апреля 2017 г.

Дело N А35-7966/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2017.

Постановление изготовлено в полном объёме 03.04.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.
судей	Сорокиной И.В.
	Нарусова М.М.
при участии в заседании:
от истца: Открытое акционерное общество "Беловское" ОГРН 1024600783041 ИНН 4601000098	Лащинина Н.А. - представитель по доверенности от 10.10.2016;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Светлана" ОГРН 1064623008152 ИНН 4601004832	Болгова Е.А. - представитель по доверенности от 17.06.2016; Терехов А.Н. - представитель по доверенности от 01.07.2016.

рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Беловское" на решение Арбитражного суда Курской области от 31.08.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по делу N А35-7966/2015,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Беловское" (далее - ОАО "Беловское", истец, заявитель жалобы) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее - ООО "Светлана", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 30.06.2015 в сумме 135 926 руб. 46 коп. (с учетом уточненных исковых требований).

Общество с ограниченной ответственностью "Светлана" обратилось с встречным исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Беловское" о взыскании 164 710 руб. 59 коп. для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Определением от 24.02.2016 встречное исковое заявление возвращено заявителю.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 определение от 24.02.2016 оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Курской области от 31.08.2016 (судья Масютина Н.С.) исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Светлана" в пользу ОАО "Беловское" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2014 по 30.06.2015 в сумме 78 926 руб. 46 коп., расходы на оплату государственной пошлины в сумме 2 949 руб., а всего 81 875 руб. 46 коп. В оставшейся части исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ОАО "Беловское" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 21.05.2012 между ОАО "Беловское" (арендодатель) и ООО "Светлана" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор).

В соответствии с договором, арендодатель предоставляет за плату арендатору в аренду нежилое торговое здание магазина, Литер Б, б Этажность: 1, общая площадь 364,8 м2, в том числе торговой площади 65 м2, инвентарный номер: 38:202:002:000001660, расположенное по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 15 лет с момента его государственной регистрации.

По акту приема-передачи от 21.05.2012 вышеуказанное имущество в удовлетворительном состоянии передано арендодателем арендатору. Претензий у арендатора не имелось.

В соответствии с пунктом 4.1. договора арендная плата устанавливается в размере 6 000 руб. в месяц.

Размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы.

24.02.2015 истец уведомлением N 40 сообщил ответчику о том, что в соответствии с п. 4.8. договора размер арендной платы с 01.03.2015 изменен и составляет 58 500 руб. 00 коп. в месяц. Повторное уведомление N 51 о повышении арендной платы направлено в адрес ООО "Светлана" 16.03.2015.

В свою очередь, ответчик в ответ на уведомление N 51 сообщил, что ОАО "Беловское" не имеет права повышать арендную плату.

Письмом N 28 от 09.04.2015 ответчик вернул акты выполненных работ от 31.03.2015 N 753, N 754 и счета-фактур за март 2015 года, направленные истцом, с просьбой заменить указанные документы согласно действующего договора аренды.

Как указал истец, письмом N 114 от 09.06.2015 истец уведомил ответчика о перерасчете арендной платы с марта 2015 года, указав, что арендная плата за нежилое помещение будет составлять 450 руб. за 1 м2, общая сумма 29 250 руб. 00 коп. в месяц.

Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность в сумме 135 926 руб. 46 коп. (за период с 01.12.2014 по 30.06.2016).

Согласно сведениям по начислению арендной платы, за январь 2015 г. размер арендной платы составил 15 000 руб. 00 коп., за февраль 2015 г. - 15 000 руб. 00 коп., за март 2015 года - 29 250 руб. 00 коп., апрель 2015 года - 29 250 руб. 00 коп., май 2015 года - 29 250 руб. 00 коп., июнь 2015 года - 29 250 руб. 00 коп.

Ответчик за указанный период произвел оплату по договору в сумме 22 000 руб. (платежные поручения N 18 от 30.01.2015, N 20 от 04.02.2015, N 31 от 04.03.2015, N 32 от 04.03.2015).

В период с мая 2014 года по декабрь 2014 года арендная плата начислена в размере 120 000 руб. 00 коп., и оплачена ответчиком в сумме 109 073 руб. 54 коп. Таким образом, в декабре 2014 года образовалась задолженность на сумму 10 926 руб. 46 коп.

Истец обратился к ответчику претензией от 07.08.2015 с требованием погасить задолженность и освободить помещение в пятидневный срок с момента получения настоящей претензии, ответчик требования не исполнил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя частично исковые требования, суды исходили из того, что ранее решением Арбитражного суда Курской области от 16.02.2015 по делу N А35-5242/2014 установлено, что с 21.05.2012 арендная плата согласно п. 4.1. договора аренды составляла 6000 рублей, с 01.12.2013 года размер арендной платы за нежилое помещение составил 15000 рублей, поскольку в соответствии со ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истцом в свою очередь, в нарушении ст. 65 АПК РФ, не представлены доказательства факта своевременного уведомления ответчика об увеличении размера арендной платы с 01.03.2015 с суммы 15.000 до 29.250 руб. Проведя сверку расчетов, суды пришли к выводу о взыскании с ответчика 78 926 руб. 46 коп.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда первой и апелляционной инстанции, в связи со следующим.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В спорном договоре указано, что арендная плата производится ежемесячно в срок 12 по 15-е число оплачиваемого месяца включительно и что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы.

Следовательно, буквальное содержание положений указанного пункта договора свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем внесудебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 16.02.2015 по делу N А35-5242/2014 установлено, что с 01.12.2013 размер арендной платы за нежилое здание составил 15.000 руб. в месяц.

Из материалов дела следует, что истец направил в адрес ответчика уведомление N 40 от 24.02.2015 об увеличении арендной платы с 15.000 руб. до 58 500 руб., указанное уведомление вручено ответчику 25.02.2015.

Повторное уведомление N 51 от 16.03.2015 об увеличении арендной платы с 15.000 руб. до 58 500 вручено ответчику 19.03.2015.

31.03.2015 истцом в адрес арендатора направлены акты и счета-фактуры с учетом измененного размера арендной платы. Получение указанных документов подтверждается письмом арендатора N 28 от 09.04.2015, которым арендатор вернул указанные документы с отказом их оплачивать.

В свою очередь ответчик письмом N 27 от 02.04.2015 выразил несогласие с увеличением размера арендной платы, не оспаривая при этом само право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке.

В этой связи истцом была заказана оценка рыночной стоимости права на заключение договора аренды, согласно которой, в отчете N 156/2-05-15 от 12.05.2016 указано, что рыночная стоимость права пользования 1 кв.м. имущества на правах аренды составила 450 руб. в месяц или 5400 руб. в год.

На основании произведенной оценки, истец 09.06.2015 направил в адрес ответчика письмо N 114, в котором, ссылаясь на произведенный перерасчет, указал об уменьшении ранее заявленного размера арендной платы до 29 500 руб. в месяц.

Письмо N 114 от 09.06.2015 получено ответчиком 11.06.2015.

Из указанного следует, что истцом соблюден установленный договором порядок увеличения размера арендной платы. Уведомление направлено арендатору и получено им заблаговременно. До наступления срока оплаты счета, никаких возражений относительно объявленного размера арендной платы со стороны ответчика заявлено не было.

Надлежаще заверенные копии документов, подтверждающих факт уведомления ответчика об увеличении размера арендной платы имеются в материалах дела.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении договора могло быть заявлено стороной договора в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Указанным в п. 2 ст. 452 ГК РФ правом ответчик не воспользовался.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума) определено лишь ограничение на взыскание арендной платы в рамках средних рыночных ставок. Так, в п.22 постановления Пленума указано: если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п.2 ст.10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Поскольку выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, обжалуемые судебные акты подлежит отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области, в ходе которого суду следует проверить расчет задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 30.06.2015, и на основании полного и всестороннего исследования представленных в дело доказательств, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 31.08.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по делу N А35-7966/2015, отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

И.В. Сорокина М.М. Нарусов