Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 апреля 2017 г. N Ф10-1248/17 по делу N А84-2617/2015

город Калуга

24 апреля 2017 г.

Дело N А84-2617/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.04.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Сорокиной И.В. Солодовой Л.В.
При участии в судебном заседании
от истца: общество с ограниченной ответственностью "Проксима" от ответчика: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от третьих лиц: Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя Управление земельного контроля города Севастополя	Самушенкова Е.А., представитель по доверенности от 09.11.2016, сроком до 31.12.2018; представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проксима", на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 по делу N А84-2617/2015,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Проксима" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, Департамент), в котором с учетом заявления об изменении предмета иска от 03.03.2016 г. просило суд внести изменения в Договор аренды земельного участка от 28.03.2008, изложив подпункт "г" пункта 9.2.2 в следующей редакции: "начать освоение земельного участка и завершить стройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в срок до 31 декабря 2019 года" и изложив последний абзац пункта 4.2 Договора в следующей редакции: "Денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка до 31 декабря 2019 года". Также истец просил суд обязать ответчика заключить с ним соответствующее дополнительное соглашение к вышеуказанному Договору.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.05.2016 (судья Алешина С.М. ) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 ( судьи Калашникова К.Г., Остапова Е.А., Сикорская Н.И.) решение Арбитражного суда города Севастополя отменено, в удовлетворении иска отказано.

Истец, не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, обратился суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.05.2016.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя поддержала доводы кассационной жалобы, по изложенным в ней основаниям, просила ее удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а обжалуемый судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.03.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Проксима" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды) в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 7,8203га для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который расположен по адресу: г.Севастополь, ул.Летчиков, 12. В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, договор заключен на 25 лет.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет: а) на период строительства - 509 147,64 грн., б) на последующие период - 2 545 738,30 грн. (пункт 4.2 договора аренды).

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2. договора аренды, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению земельного участка - в течение двух лет с момента подписания акта приема передачи земельного участка. Если в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

В силу подпункта "д" пункта 9.2.2. договора аренды, арендатор обязан строительство капитального объекта (рекреационного комплекса) производить только в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС). Прошедшими государственную экспертизу установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

В качестве приложения к договору аренды сторонами оформлен акт определения границ земельного участка в натуре, план земельного участка.

В материалы дела предоставлен кадастровый план земельного участка N 85 364 000 00:01:015:0036 в соответствие с содержанием которого, на земельном участке расположены временные строения общей площадью 361 кв.м., площадь земельного участка под зелеными насаждениями - 876 кв.м., площадь земельного участка под проездами, проходами и площадками - 375 кв.м. (пункт 2.2 договора аренды).

Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации 05.02.2010 выдано заключение N с-14/10 по проекту организации строительства объекта "Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12".

В материалы дела истцом предоставлено экспертное заключение N Э-27-094-10 от 19.04.20101 по разделу ПОС (расчет сроков проектирования и строительства) проекта "Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12" в соответствии с которым общая продолжительность проектно - строительных работ составляет 63,5 месяцев (5 лет 3,5 месяца) с учетом совмещения проектных и строительно-монтажных работ. Данное заключение не дает права на получение разрешения на строительство.

27.04.2010 стороны договора аренды подписали дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в соответствие с которым, пункт 4.2. договора изложили в следующей редакции: "Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составила: а) на период строительства 621 143,83грн, б) на последующий период - 3 105 719,25грн. Денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем до 13.07.2013 от даты приема - передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода приминается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже 13.07.2013 от даты приема - передачи земельного участка". Подпункт "г" пункта 9.2.2. договора аренды изложен в следующей редакции: "начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - в срок до 13.07.2013 от даты приема - передачи земельного участка.

В материалы дела обществом представлены: 1)технический отчет о выполнении инженерно-геодезических изысканий земельного участка, площадью 7,8203га на территории городского совета в районе парка Победы г.Севастополя Автономной Республики Крым, подготовленный ФЛП Дрыгиным В.И. по заказу ООО "Строительная компания С.Э.Р" в 2012 году; 2)заключение об инженерно-геологических условиях площадки для обоснования проекта строительства рекреационного комплекса (район парка Победы) по ул.Летчиков N 12 в Гагаринском районе г.Севастополя, подготовленное ООО "Военпроект" по заказу ООО "Проксима" в 2012 г.

09.08.2013 общество обратилось в инспекцию Государственного архитектурно- строительного контроля города Севастополя с уведомлением о начале выполнения подготовительных работ.

29.11.2013 общество обратилось к председателю Севастопольского городского совета с ходатайством об изменении договора аренды в связи с существенными изменениями обстоятельств, в котором просит установить срок освоения земельного участка и завершения его застройки - до 14.08.2015.

В материалы дела представлено заключение постоянной комиссии Севастопольского городского совета (выписка из протокола N 3 от 07.02.2014) о поддержании ходатайства ООО "Проксима" о продлении срока строительства на земельном участке по ул. Летчиков, 12.

05.11.2015 общество обратилось в департамент (вх.N 7917) с предложением о внесении изменений в договор аренды (исх. N1-10/2015 от 29.10.2015) в котором просит: изменить подпункт "г" пункта 9.2.2. изложив его в следующей редакции: "начать освоение земельного участка и завершить стройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - в срок до 31.10.2017"; последний абзац пункта 4.2. изложить в следующей редакции: "Денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается до 31.10.2017". В письменном ответе от 25.11.2015 N 6691 на настоящее обращение общества департамент сообщил последнему о наличии у него задолженности по арендной плате и пени и направлении в его адрес соглашения о расторжении договора.

21.12.2015 общество направило в адрес департамента (вх.N 10038) проект дополнительного соглашения к договору, письменно сообщило, что задолженности по арендной плате отсутствует.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, указал на наличие оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Проксима".

Кассационная коллегия полагает, что, оценив все представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка, ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего иска являются требования о внесении изменений в договор аренды земельного участка публично правовой собственности, заключенный в соответствии с законодательством Украины в период нахождения Республики Крым и города федерального значения Севастополь в составе Украины.

Истец, в порядке статьи 451 Гражданского кодекса РФ, просит суд внести изменения в договор аренды, заключенный до принятия города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации, в условия о сроке начала освоения земельного участка и завершения строительства, продлить срок завершения строительства до 31.12.2019.

Суды верно указали, что истцом был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, закрепленный в статье 452 Гражданского кодекса РФ.

Между тем, суд апелляционной инстанции, исходя их фактических обстоятельств дела, положений ст.12.1, ст.23 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" N 6-ФКЗ от 21.03.2014, ст.3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и руководствуясь ст. 451 Гражданского кодекса РФ, правомерно указал на отсутствие оснований о доказанности истцом одновременного наличия приведенных в законе условий для изменения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.

ООО "Проксима", ссылаясь на существенные изменения обстоятельств, из которых общество исходило при заключении договора аренды земельного участка, указало на рейдерский захват общества в период с марта 2013 года по ноябрь 2013 года, экономический и финансовый кризис, а также на вхождение Республики Крым и города федерального значения Севастополь в правовое поле Российской Федерации с 18.03.2014.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок находится в пользовании общества с марта 2008 года. На сегодняшний день на земельном участке площадью более 7 гектар общество возвело некапитальное сооружение "Пост охраны", к строительству рекреационного комплекса общество не приступило. В материалах дела отсутствуют архитектурно - планировочное задание, проектная документация: рабочий проект с положительным заключением государственной экспертизы (подпункт "д" пункта 9.2.2 договора аренды).

При таких обстоятельствах, суд указал, что ни арендодателю, ни суду не представляется возможным установить какой именно объект, с какими строительными характеристиками общество планирует возвести на спорном земельном участке.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции признал необоснованным довод заявителя о том, что общество предприняло все необходимые действия, направленные на получения разрешения на строительство, так как он не основан на представленных в материалы дела доказательствах, а сведений об обращении общества в компетентные органы за выдачей разрешения на строительство как в период нахождения города Севастополя в составе Украины, так и после вступления города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации в материалах дела не имеется.

Из представленных в материалы дела документов, судом апелляционной инстанции установлено, что заключение по проекту организации строительства от 05.02.2010 (не является рабочим проектом) и экспертное заключение по разделу расчет сроков проектирования и строительства проекта от 19.04.2010 имели значения и были оценены арендодателем при заключении между сторонами спора дополнительного соглашения от 27.04.2010, в котором сроки окончания строительства были продлены с марта 2010 года до 13.07.2013.

При этом, проведенные обществом инженерно-геодезические изыскания и инженерно-геологические изыскания в 2012 году свидетельствуют об осуществлении арендатором подготовительных работ на стадии подготовки проектной документации.

Поскольку срок окончания строительства, согласно измененным условиям договора, был определен сторонами 13.07.2013, то к указанному сроку общество обязалось завершить все подготовительные работы, подготовить рабочий проект, получить положительную государственную экспертизу рабочего проекта и построить рекреационный комплекс.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, правомерно указал, что факт вхождения города федерального значения Севастополя в правовое поле Российской Федерации с 18.03.2014 (спустя 8 месяцев после окончания сроков строительства, определенных договором) и принятия распорядительных актов Губернатором и Правительством города о запрете строительных работ, о приостановлении строительных работ, сам по себе не может быть признан существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для изменения настоящего договора аренды.

Кроме того, экономический кризис и рейдерский захват общества также не являются существенными изменениями обстоятельств, с наличием которых закон связывает возможность изменений условий договора в судебном порядке.

Довод заявителя о том, что сохранение договора в действующей редакции может повлечь для истца ущерб значительно превышающий затраты по исполнению договора в случае внесения в него судом изменений, судом апелляционной инстанции правомерно отклонен, поскольку истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Судом установлено, что фактически исковые требования общества направлены на продления срока строительства капитального объекта до 31.12.2019, а спорный земельный участок предоставлен обществу для строительства рекреационного комплекса на основании действующего договора аренды.

Кроме того, на земельном участке расположено недвижимое имущество (домики с мансардой), принадлежащее истцу на праве собственности.

Вместе с тем, в силу статьи 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ (в ред. от 13.07.2015) "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст.3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" стороны настоящего договора обязаны привести его положения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации в срок до 01.01.2017.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что с учетом обязанности приведения договора в соответствие с законодательством Российской Федерации, отсутствует целесообразность в судебном порядке изменять условия договора о сроке строительства, которые сами по себе уже нарушены.

При этом, общество как землепользователь вправе осуществлять мероприятия, предусмотренные земельным и градостроительным законодательством, направленные на получение разрешения на строительства рекреационного комплекса на спорном земельном участке.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущего его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 по делу N А84-2617/2015 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова