Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 июля 2017 г. N Ф10-2513/17 по делу N А09-15601/2015

г. Калуга

13 июля 2017 г.

Дело N А09-15601/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12.07.2017.

Постановление в полном объёме изготовлено 13.07.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи судей при участии в заседании:	В.В. Циплякова Е.В. Гладышевой Л.В. Солодовой
от ИП Алхимова А.Ю.: от управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации: от Управления Росреестра по Брянской области: от ФГУП "Ростехинвентаризация": от ФГБУ "ФКП "Росреестра": от ГУП "Брянскоблтехинвентаризация": от Алхимовой Т.В.: от Инютиной И.В.: от Струнченковой О.В.:	не явились, извещены надлежащим образом; представителя Чебыкиной Е.В. по доверенности от 09.01.2017; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алхимова Алексея Юрьевича, г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.11.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 по делу N А09-15601/2015,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Алхимов Алексей Юрьевич (ОГРНИП 304325032800025, далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568, далее - ответчик, управление) о взыскании 3 360 420 рублей 51 копейки в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от 27.03.2015 N 421.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области), Федеральное государственного унитарное предприятие "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация"), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), государственное унитарное предприятие "Брянскоблтехинвентаризация" (далее - ГУП "Брянскоблтехинвентаризация"), Алхимова Татьяна Васильевна (далее - Алхимова Т.В.), Инютина Ирина Викторовна (далее - Инютина И.В.) и Струченкова Оксана Владиславовна (далее - Струченкова О.В.).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.11.2016 (судья Б.Н. Матулов), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 (судьи Е.Н. Тимашкова, М.М. Дайнеко, Л.А. Капустина) в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ИП Алхимов А.Ю. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вынесенные решение, постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы указывает на то, что после покупки недвижимого имущества истцом было установлено, что его общая площадь меньше на 194,9 кв.м, что составляет 12,97% и в денежном эквиваленте составляет 3 360 420 рублей 51 копейку. Заявитель жалобы считает необоснованными ссылки суда апелляционной инстанции на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), поскольку отчуждение нежилого помещения осуществлялось в соответствии с общими правилами о приватизации муниципального имущества. Так же заявитель жалобы не согласен с выводами судов о том, что при продаже объекта недвижимости меньшей площади, чем предусмотрено договором, не действует право покупателя требовать соразмерного уменьшения покупной цены, поскольку судами не исследован вопрос о том, исходя из каких критериев, устанавливалась начальная цена реализации нежилого помещения.

В судебном заседании представитель управления возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считает вынесенные судебные акты законными и обоснованными.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением Брянской городской администрации от 02.06.2014 N 1422-п разрешена приватизация находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения общей площадью 1 502,3 кв. м (этаж 1), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 72, путем продажи на аукционе, открытом по форме подачи предложений о цене.

Постановлением Брянской городской администрации от 18.09.2014 N 2599-п определена начальная цена объекта в размере 51 818 358 рублей, способ продажи - публичное предложение с использованием открытой формы подачи предложений о приобретении имущества, величина снижения цены первоначального предложения - 5 181 835 рублей 08 копеек, величина повышения цены первоначального предложения - 2 590 917 рублей, а также минимальная цена предложения - 25 909 179 рублей.

Согласно протоколу продажи помещения, победителем аукциона признан Алхимов А.Ю., цена продажи объекта, предложенная победителем, определена в сумме 25 909 179 рублей.

Между управлением (продавец) и ИП Алхимовым А.Ю. (покупатель) 27.03.2015 заключен договор купли-продажи N 421 нежилого помещения общей площадью 1 502,3 кв. м (в подвале, на первом этаже пятиэтажного этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Пушкина, д. 72, кадастровый номер 32:28:0021304:798, по предложенной победителем аукциона цене.

По акту приема-передачи от 15.06.2015 объект недвижимого имущества передан покупателю.

После принятия объекта недвижимого имущества, истец обратился к кадастровому инженеру для установления площади объекта.

По результатам обращения истца для установления площади объекта, кадастровым инженером Белининым А.М. 04.08.2015 составлено заключение, в котором указано, что площадь объекта с кадастровым номером 32:28:0021304:798 имеет фактическую общую площадь 1 307,4 кв.м, в связи с чем истец 19.08.2016 обратился в управление с заявлением о соразмерном уменьшении цены товара, на которое управление ответило отказом в уменьшении продажной цены по спорному нежилому помещению, сославшись на то, что в представленном плане, выполненном кадастровым инженером Белининым А.М., нет сведений о помещениях площадью 28,8 кв.м, 33,7 кв.м, 30,0 кв.м, 32,3 кв.м, 20,8 кв.м, что в сумме составляет площадь объекта указанного в договоре купли-продажи.

Между истцом и Алхимовой Т.В. по результатам предварительного договора купли-продажи от 01.12.2015, 16.12.2015 заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 502,3 кв.м (переход права собственности зарегистрирован управлением Росреестра по Брянской области 14.01.2016).

Помещение передано Алхимовой Т.В. по акту приема-передачи от 01.12.2015.

Несоответствие объекта недвижимости при продаже качественным характеристикам в отношении площади, а так же отказ управления в соразмерном уменьшении продажной цены во внесудебном порядке, явились основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ, отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются данным законом.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции на момент заключения договора купли-продажи) действие данного Федерального закона не распространяется на государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 01.07.2013 опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции на момент заключения договора купли-продажи) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Отчуждение муниципального имущества осуществляется на основании договора купли-продажи (части 2 - 3 статьи 4 и статья 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен ряд случаев, когда покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенного товара.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право покупателя потребовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае передачи товара ненадлежащего качества.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Указанными нормами установлена обязанность продавца продать покупателю товар, оговоренный в соответствующем договоре, а покупателя оплатить этот товар по цене, установленной в договоре.

Статьями 469, 470 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого в момент передачи соответствует договору купли-продажи или если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, соответствующей этим обязательным требованиям.

Из пункта 2.1 договора купли-продажи следует, что продажная цена объекта, предложенная победителем, составила 25 909 179 рублей, является минимальной ценой предложения, установленной постановлением Брянской городской администрации от 18.09.2014 N 2599-п.

Цена являлась твердой за объект в целом.

В соответствии с пунктами 3.2 - 3.3 договора купли-продажи покупатель согласен принять объект, имея в виду, что представленные документы могут не отражать полного и точного физического состояния на момент передачи; с учетом согласия покупателя претензии, касающиеся физического состояния объекта, продавцом не принимаются.

Таким образом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, истец приобрел в собственность объект по договорной цене, определенной в условиях конкуренции, а подписав передаточный акт, продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче покупателю объекта, указанного в договоре.

Доводы об изменении площади помещения не могут свидетельствовать о передаче покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выкупная цена имущества была определена при заключении договора на основании отчета об оценке.

Правила Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы местного самоуправления, а также иных участников правоотношений по приобретению муниципального имущества, правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, в том числе путем ее соразмерного уменьшения.

Таким образом, заявленные требования направлены на изменение цены договора купли-продажи, которая определена в соответствии с императивными требованиями действующего законодательства.

Кроме того, в процессе рассмотрения настоящего спора по существу между Алхимовым А.Ю. (продавец) и Алхимовой Т.В. (покупатель) 16.12.2015 был заключен договор купли-продажи, предметом которого явилось спорное нежилое помещение общей площадью 1 502,3 кв.м, кадастровый номер: 32:28:0021304:798.

Судами установлено, что спорное нежилое помещение выбыло из собственности истца с аналогичными техническими характеристиками в части площади объекта (1 502,3 кв.м).

Довод заявителя жалобы о необоснованном применении судом апелляционной инстанции положений Федерального закона N 159-ФЗ не может быть принят во внимание с учетом положений пункта 5 части 2 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора и обращения с иском в суд.

Изложенные ИП Алхимовым А.Ю. доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, в том числе отраженной в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, а принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции считает законными и обоснованными.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 23.11.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 по делу N А09-15601/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.В. Ципляков

Судьи

Е.В. Гладышева Л.В. Солодова