Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2017 г. N 20АП-123/17

г. Тула

2 марта 2017 г.

Дело N А09-15601/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.03.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителя ответчика - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858) - Чебыкиной Е.В. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Алхимова Алексея Юрьевича (г. Брянск Брянской области, ОГРНИП 304325032800025) и третьих лиц - управления Росреестра по Брянской области, Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (Брянский филиал), государственного унитарного предприятия "Брянскоблтехинвентаризация", Алхимовой Татьяны Васильевны, Инютиной Ирины Викторовны, Струченковой Оксаны Владиславовны, Федерального государственного бюджетного учреждения "ФКП Росреестра" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата" по Брянской области, уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Алхимова Алексея Юрьевича на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.11.2016 по делу N А09-15601/2015 (судья Матулов Б.Н.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Алхимов Алексей Юрьевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик, управление) о взыскании 3 360 420 рублей 51 копейки в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от 27.03.2015 N 421.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - управление Росреестра по Брянской области), Федеральное государственного унитарное предприятие "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация"), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), государственное унитарное предприятие "Брянскоблтехинвентаризация" (далее - ГУП "Брянскоблтехинвентаризация"), Алхимова Татьяна Васильевна (далее - Алхимова Т.В.), Инютина Ирина Викторовна (далее - Инютина И.В.) и Струченкова Оксана Владиславовна (далее - Струченкова О.В.).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.11.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.06.2014 постановлением Брянской городской администрации N 1422-п (т. 3, л. 16 - 17) была разрешена приватизация находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения общей площадью 1 502, 3 кв. м (этаж 1), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 72 (далее - объект, нежилое помещение, спорный объект, объект недвижимости), путем продажи на аукционе, открытом по форме подачи предложений о цене.

Постановлением Брянской городской администрации 18.09.2014 N 2599-п (т. 3, л. 18 - 19) были определены условия приватизации спорного объекта, в том числе была определена начальная цена объекта в размере 51 818 358 рублей и способ продажи - публичное предложение с использованием открытой формы подачи предложений о приобретении имущества. Указанным постановлением также определены величина снижения цены первоначального предложения - 5 181 835 рублей 08 копеек, величина повышения цены первоначального предложения - 2 590 917 рублей, а также минимальная цена предложения - 25 909 179 рублей.

Продажа объекта недвижимости путем публичного предложения состоялась 18.11.2014.

В соответствии с протоколом продажи помещения (т. 3, л. 27 - 28) победителем аукциона был признан Алхимов А.Ю., цена продажи объекта, предложенная победителем, определена в сумме 25 909 179 рублей.

Управлением от 18.11.2016 N 29/098130 (т. 3, л. 30) было выдано уведомление о том, что Алхимов А.Ю. признан победителем продажи муниципального имущества посредством публичного предложения, состоявшейся 18.11.2014 по лоту N 3. Между управлением (продавец) и ИП Алхимовым А.Ю. (покупатель) 27.03.2015 заключен договор купли-продажи N 421 нежилого помещения общей площадью 1502,3 кв. м (в подвале, на первом этаже пятиэтажного этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Пушкина, д. 72, кадастровый номер 32:28:0021304:798 (далее - договор купли-продажи).

В соответствии с пунктом 2.1 договора продажная цена данного нежилого помещения составила 25 909 179 рублей.

Указанная сумма была в полном размере уплачена покупателем.

Вышеуказанный объект недвижимого имущества был передан покупателю на основании акта приема-передачи от 15.06.2015 (т. 1, л. 17).

После принятия объекта недвижимого имущества, истец обратился к кадастровому инженеру для установления площади объекта.

Кадастровым инженером Белининым А.М. 04.08.2015 составлено заключение, в котором указано, что площадь объекта с кадастровым номером 32:28:0021304:798, расположенного в подвальном и первом этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Пушкина, д. 72, имеет фактическую общую площадь 1307,4 кв. м. (т. 1, л. 22).

Предприниматель 19.08.2016 обратился в управление с заявлением о соразмерном уменьшении цены товара.

Управление письмом N 29/048023 (т. 1, л. 19) отказало истцу в уменьшении продажной цены по спорному нежилому помещению, сославшись на то, что в представленном плане, выполненным кадастровым инженером Белининым А.М., нет сведений о помещениях площадью 28,8 кв. м, 33,7 кв. м, 30,0 кв. м, 32,3 кв. м, 20,8 кв. м, что в сумме составляет площадь объекта указанного в договоре купли-продажи.

Между истцом (продавец) и третьим лицом - Алхимовой Т.В.(покупатель) 01.12.2015 заключен предварительный договор купли-продажи спорного объекта недвижимости площадью 1502, 3 кв. м с обязательством заключить основной договор купли-продажи в срок до 31.12.2015 (т. 3, л. 115 - 123), по которому помещение было передано Алхимовой Т.В. по акту приема-передачи от 01.12.2015 (т. 3, л. 122).

Между истцом и Алхимовой Т.В. 16.12.2015 заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 502,3 кв. м (т. 3, л. 109 - 113), переход права собственности по которому был зарегистрирован управлением Росреестра по Брянской области 14.01.2016 (т. 3, л. 114).

Полагая, что продажная цена, указанная в договоре (пункт 2.1 договора), должна быть уменьшена, так как объект при продаже не соответствовал качественным характеристикам (площадь), отмеченным в договоре купли-продажи, а также в связи с отказом управления в соразмерном уменьшении продажной цены во внесудебном порядке истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции с учетом правового и фактического обоснования заявленных требований пришел к выводу о том, что основания для возврата покупной цены по договору купли-продажи муниципального имущества в части, соответствующей измененной площади выкупленного помещения, отсутствуют, поскольку изменение площади помещения не свидетельствует о передаче покупателю товара ненадлежащего качества, следовательно, основания для соразмерного уменьшения покупной цены отсутствуют. Суд не принял в качестве доказательства соразмерной стоимости излишне оплаченной выкупной цены заключение кадастрового инженера 04.08.2015, поскольку выкупная цена муниципального имущества была определена при заключении договора на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и постановления Брянской городской администрации от 18.09.2014.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного Федерального закона (в редакции на момент заключения договора купли-продажи) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу частей 2 - 3 статьи 4 и статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение муниципального имущества осуществляется на основании договора купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что в соответствии с протоколом продажи помещения победителем аукциона был признан Алхимов А.Ю., цена продажи объекта, предложенная победителем, определена в размере 25 909 179 рублей.

Управлением 18.11.2016 N 29/098130 выдано уведомление о том, что предприниматель признан победителем продажи муниципального имущества посредством публичного предложения, состоявшейся 18.11.2014 по лоту N 3.

Между управлением (продавец) и предпринимателем (покупатель) 27.03.2015 заключен договор купли-продажи N 421 нежилого помещения общей площадью 1 502,3 кв. м (в подвале, на первом этаже пятиэтажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Пушкина, д. 72, кадастровый номер 32:28:0021304:798.

Нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают ряд случаев, когда покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенного товара, в том числе нормой статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право покупателя потребовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае передачи товара ненадлежащего качества.

Однако в данном случае требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены в силу фактического приобретения имущества меньшей площадью не могут быть удовлетворены в силу следующего.

Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Из системного толкования норм статей 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Вышеназванными нормами установлена обязанность продавца продать покупателю товар, оговоренный в соответствующем договоре, а покупателя оплатить этот товар по цене, установленной в договоре.

Из пункта 2.1 договора купли-продажи следует, что продажная цена объекта, предложенная победителем, составила 25 909 179 рублей, что является минимальной ценой предложения, установленной постановлением Брянской городской администрации от 18.09.2014 N 2599-п. При этом ни в опубликованной в установленном порядке документации о проведении публичной процедуры продажи объекта, включая отчет N ОЦ-Б-2 об оценке рыночной стоимости объекта (т. 3, л. 73 - 106), ни в заключенном договоре купли-продажи с актом приема-передачи не содержится сведений о том, что цена объекта недвижимости установлена за единицу его площади и общая его цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю объекта недвижимости

Положениями статей 469, 470 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого в момент передачи соответствует договору купли-продажи или если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, соответствующей этим обязательным требованиям.

В силу пунктов 3.2 - 3.3 договора купли-продажи покупатель согласен принять объект, имея в виду, что представленные документы могут не отражать полного и точного физического состояния на момент передачи; с учетом согласия покупателя претензии, касающиеся физического состояния объекта, продавцом не принимаются.

Из договора купли-продажи объекта не следует, что стороны определяли цену за единицу площади объекта, цена являлась твердой за объект в целом.

Таким образом, истец приобрел в собственность объект по договорной цене, определенной в условиях конкуренции, а подписав передаточный акт, продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче покупателю объекта, указанного в договоре.

Истец в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт передачи ему продавцом не соответствующей условиям договора в части качества переданного по договору объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения настоящего спора по существу между Алхимовым А.Ю. (продавец) и Алхимовой Т.В. (покупатель) 16.12.2015 был заключен договор купли- продажи, предметом которого явилось нежилое помещение, общей площадью 1502,3 кв. м, подвал N 1, этаж N 1, расположенное по адресу: Брянская область, город Брянск, ул. Пушкина, д. 72, кадастровый номер: 32:28:0021304:798.

Из копии регистрационного дела на объект недвижимости, находящийся по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, д. 72, следует, что спорное нежилое помещение выбыло из собственности истца с аналогичными техническими характеристиками в части площади объекта (1502,3 кв. м).

Кроме того, правила Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы местного самоуправления, а также иных участников правоотношений по приобретению муниципального имущества, правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, в том числе путем ее соразмерного уменьшения.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленного предпринимателем иска отказано обоснованно, в силу чего решение суда отмене не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции исследовал и оценил в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 23.11.2016 по делу N А09-15601/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина