Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 декабря 2017 г. N Ф10-4908/17 по делу N А62-1602/2017

г.Калуга

21 декабря 2017 г.

Дело N А62-1602/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14.12.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.12.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей при ведении протокола помощником судьи при участии в заседании:	Ключниковой Н.В. Стрегелевой Г.А. Меженным А.А.

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (Брянская обл., Трубчевский район, п.Прогресс, ул.Белгородская, д.2), ОГРН 1083252000501, ИНН 3252005997) - не явились;

от заинтересованного лица: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г.Смоленск, ул.Полтавская, д.8, ОГРН 1046758340507, ИНН 6730055050) - Сабурова Н.Е. (дов. от 17.01.2017 N 04-005Д);

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.05.2017 (судья Красильникова В.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 (судьи Мордасов Е.В., Еремичева Н.В., Рыжова Е.В.) по делу N А62-1602/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - управление Росреестра, управление), изложенного в сообщении от 13.12.2016 N 67/001/102/2016-6308, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на 3948000/34274000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 34274000 кв.м с кадастровым номером 67:12:0000000:134, расположенный по адресу: Смоленская область, Монастырщинский район, тер. в границах АО "Любавичи", и об обязании управления зарегистрировать переход права собственности.

Решением суда от 12.05.2017 требования общества удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества отказать, ссылаясь на неправильное толкование судами норм материального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель управления поддержала доводы кассационной жалобы.

Общество надлежаще извещено о времени и месте судебного разбирательства, но его представитель в суд округа не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя общества в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителя управления, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 17.08.2016 между обществом (арендатор) и представителем участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 34274000 кв.м с кадастровым номером 67:12:0000000:134 Животовским И.В. (арендодатели) был заключен договор аренды N Д0501-8202 на данный земельный участок на срок до 16.07.2065. Цель использования - для сельскохозяйственного производства.

По договору купли-продажи от 20.10.2016 N Д0501-8494 общество приобрело у 44-х дольщиков, от имени которых действовал по доверенности Иванов В.А., 3948000/34274000 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок (у каждого по 84000/34274000 долей).

26 октября 2016 г. общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенную долю в праве.

Решением управления, изложенным в сообщении от 13.12.2016 N 67/001/102/2016-6308, в регистрации перехода права собственности отказано со ссылкой на то, что в результате регистрации за обществом права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок будут затронуты арендные отношения. Для сохранения арендных отношений необходимо прежде выделить земельный участок в счет приобретаемых долей и внести изменения в договор аренды (т.1, л.д.84).

Полагая, что отказ в регистрации права является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.

Суд исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований заявителя.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции согласен с принятыми судебными актами.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав закреплено в части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в редакции, действующей на дату отказа в регистрации права, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктами 1, 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В статье 17 названного Закона перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок. Одним из таких оснований являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В статье 20 Закона N 122-ФЗ перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав. Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20, на который сослалось управление Росреестра при отказе обществу в регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Сославшись на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, управление в сообщении от 13.12.2016 N 67/001/102/2016-6308 не указало, какие из представленных на регистрацию перехода права документы не соответствуют требованиям законодательства по форме или содержанию.

В сообщении указано, что в результате регистрации права собственности будут затронуты арендные отношения, и предложено прежде выделить в счет приобретаемых долей земельный участок.

Однако данное требование регистрирующего органа противоречит действующему законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из указанных норм права следует, что участник долевой собственности вправе продать свою долю без выделения.

Законом об обороте земель не предусмотрено исключений по продаже доли, если земельный участок находится в аренде. Напротив, согласно пункту 1 статьи 12 Закона без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

То есть, Законом предусмотрено право продать долю лицу, который использует этот земельный участок, в том числе на праве аренды.

Отказ в регистрации права собственности на том основании, что зарегистрированное право собственности затронет арендные отношения, противоречит общим началам гражданского законодательства. Право собственности - вещное право, а аренда - обременение права, аренда не может создавать препятствия для распоряжения правом.

Исходя из изложенного, суды пришли к верному выводу о незаконности отказа в регистрации права и удовлетворили требования общества.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.05.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 по делу N А62-1602/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение двух месяцев в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий судья

С.И. Смолко

Судьи

Н.В.Ключникова Г.А.Стрегелева