Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2017 г. N 20АП-4025/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21 декабря 2017 г. N Ф10-4908/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

31 июля 2017 г.

Дело N А62-1602/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24.07.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.07.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Еремичевой Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Акимовой Ю.И., в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.05.2017 по делу А62-1602/2017, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (Брянская область, Трубачевский, п. Прогресс, ОГРН 1083252000501, ИНН 3252005997) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1046758340507, ИНН 6730055050) о признании недействительным решения от 13.12.2016 N 67/001/102/2016-6308 и обязании осуществить государственную регистрацию, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (далее - общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - управление, ответчик) о признании незаконным решения от 13.12.2016 N 67/001/102/2016-6308 (сообщение об отказе в государственной регистрации права от 13.12.2016 N 67/001/102/2016-6308) об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:12:0000000:134 по адресу: Смоленская область, Монастырщинский район, тер. в границах АО "Любавичи". Заявитель также просил обязать ответчика зарегистрировать переход права общей долевой собственности на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 12.05.2017 заявленные требования были удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (сообщение об отказе в государственной регистрации права от 13.12.2016 N 67/001/102/2016-6308) в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:12:0000000:134 по адресу: Смоленская область, Монастырщинский район, тер. в границах АО "Любавичи", обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области зарегистрировать переход права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 67:12:0000000:134.

Не согласившись с принятым судом решением, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 12.05.2017 по делу N А62-1602/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы управление указывает, что при вынесении оспариваемого судебного акта были неправильно применены нормы материального права, неверно истолкован закон, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела. Настаивает, что оспариваемое сообщение об отказе в государственной регистрации не может нарушать права и законные интересы заявителя, поскольку последнее не было лишено возможности устранить недостатки, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации прав, и представить в регистрирующий орган все необходимые документы на спорные объекты.

Аргументируя свою позицию, управление указывает, что в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимого имущества (далее - ЕГРН, ранее - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в отношении вышеуказанного земельного участка помимо записей о праве общей долевой собственности участников долевой собственности, имеется запись о государственной регистрации аренды от 23.09.2016 N 67-67/006-67/006/048/2016-5776/2, внесенная на основании договора аренды от 17.08.2016 N Д0501-8202 земельных долей со множественностью лиц на стороне арендодателя. В тоже время по договору купли-продажи общество выкупает земельные доли не у всех участников долевой собственности. Следовательно, по мнению управления, арендные отношения с данными участниками долевой собственности должны прекратиться.

Управление полагает, что отказ государственного регистратора правомерно был мотивирован тем, что обществу необходимо было выделить выкупаемый земельный участок в счет приобретаемых долей, а к действующему договору аренды заключить дополнительное соглашение с отражением новых условий аренды.

Апеллянт также обращает внимание, в случае государственной регистрации договора купли-продажи произойдет совпадение должника и кредитора (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в спорной ситуации - арендодателя и арендатора в одном лице, что противоречит требованиям действующего законодательства, что, по нашему мнению, прекращает обязательственный отношения аренды в части проданных долей, то есть предмет аренды уменьшается, как и число арендодателей.

В обоснование своей позиции ссылается на судебную практику.

Стороны, извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебном заседании не обеспечили, извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между обществом (арендатор) и Животовским И.В. (представитель участников долевой собственности) 17.08.2016 заключен договор аренды N Д0501-8202 земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 34 274 000 кв.м. с кадастровым (условным) номером 67:12:0000000:134, расположенного по адресу: Смоленская область, Монастырщинский район, тер. в границах АО "Любавичи", для сельскохозяйственного производства. Срок аренды с 17.08.2016 по 16.07.2065.

По договору купли-продажи N Д0501-8494 от 20.10.2016 общество приобрело у Иванова В.А. (представляющего интересы ряда собственников) 3948000/34274000 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок.

26.10.2016 общество обратилось в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, равную 3948000/34274000.

В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего на момент подачи документов и вынесения отказа в государственной регистрации) (далее - Закон о регистрации), установлены причины, препятствующие её проведению, вследствие чего в адрес заявителей регистратором было направлено уведомление от 09.11.2016 N 01/102/2016-6308 о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц с предложением устранить вышеуказанные причины.

По результатам рассмотрения представленных документов Управлением Росреестра по Смоленской области со ссылкой на абз. 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" было принято решение от 13.12.2016 N 67/001/102/2016-6308 об отказе в государственной регистрации перехода права.

Считая данный отказ Управления Росреестра незаконным, общество обратилось в суд с вышеуказанным заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Федерального закона N 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Согласно части 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

На основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, в качестве основания для отказа в государственной регистрации права управлением указано на совпадение арендодателя и арендатора в результате рассматриваемой сделки в одном лице, что прекращает обязательственные отношения аренды в части проданной доли; изменяется предмет аренды - им становится не земельный участок, а его часть (уменьшение за счет проданной доли); соответственно уменьшается число арендодателей.

Суд первой инстанции, проанализировав материалы дела и доводы сторон, пришел к обоснованному выводу, что позиция регистрирующего органа незаконна и необоснованна по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно положениям частей 1, 2, 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1, 2 статьи 12 указанного закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, применительно к обстоятельствам данного дела, названные нормы определяют, что лицо, использующее земельный участок, находящийся в долевой собственности, относится к кругу лиц, которые вправе приобрести земельную долю без выделения ее в натуре.

Судебная коллегия установила, что земельная доля в размере 3948000/34274000 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 34274000 кв. м с кадастровым номером 67:12:0000000:134, являющаяся предметом представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи земельной доли от 20.10.2016, находится в составе земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности.

Общество пользуется земельным участком с кадастровым номером 67:12:0000000:134, расположенного по адресу: Смоленская область, Монастырщинский район, тер. в границах АО "Любавичи" на основании договора аренды N Д0501-8202 от 17.08.2016, зарегистрированного в установленном законом порядке (запись о государственной регистрации аренды от 23.09.2016 N 67-67/006-67/006/048/2016-5776/2).

Продавцы земельной доли по договору купли-продажи земельной доли (Горлова Г.Н., Горлов В.Н., Жирнова С.Е. и пр.) также являются участниками долевой собственности на спорный земельный участок. Данный факт подтверждается представленными в регистрационное дело свидетельствами о праве собственности на землю, свидетельствами о праве на наследство по закону. Доказательств обратного и опровержений данного факта управление в материалы дела не представило.

Число участников общей долевой собственности на спорный земельный участок составляет более пяти лиц. Участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции верно отметил, что на отношения, связанные с распоряжением земельной долей, находящейся в составе спорного земельного участка, распространяются положения статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Исходя из буквального толкования части 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", учитывая установленные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что при заключении представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 20.10.2016, у продавцов земельной доли отсутствовала обязанность по извещению всех участников общей долевой собственности о намерении продать земельную долю, в связи с тем, что число участников общей долевой собственности более пяти лиц, следовательно, правила статьи 250 ГК РФ на данные отношения не распространяются.

В связи с изложенным, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи земельной доли от 20.10.2016 был заключен в соответствии с требованиями части 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Из анализа имеющихся в деле документов, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции справедливо заключил, что на государственную регистрацию были предоставлены необходимые документы, содержащие все необходимые сведения в соответствии с нормами статей 17, 18 Федерального закона N 122-ФЗ. Основания истребования дополнительных документов отсутствовали.

Из анализа сообщений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации не следует, что у регистрирующего органа имелись сомнения в подлинности представленных документов.

Позиция управления, отраженная в оспариваемом сообщении об отказе в государственной регистрации, и изложенная в апелляционной жалобе является несостоятельной по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность заключения договора аренды большинства земельных участков, как правило, выделенных в натуре.

Данная норма конкретизирует общие положения гражданского законодательства.

Договор аренды составляется в письменной форме, а в ряде случаев подлежит государственной регистрации (если срок аренды превышает один год). Договор свидетельствует о передаче ряда правомочий от собственника третьему лицу, которое по отношению к земельному участку выступает в качестве пользователя (арендатора). В этой связи такой договор должен в полной мере отражать полную и достоверную информацию не только об объекте аренды, но и сторонах договора.

Договоры аренды общедолевых участков на практике не прекращаются и не изменяются: арендатор продолжает использовать весь общедолевой участок и покупает другие доли, перестает платить арендную плату за купленные долю и начинает (должен) платить земельный налог с их кадастровой стоимости.

Внесение таких изменений (в части определения собственника доли) не требуется, поскольку предметом аренды выступает земельный участок, т.е. собственность нескольких лиц. Заключение такого договора осуществляется уполномоченным субъектом.

Земельная доля не может рассматриваться в данном случае в качестве самостоятельного предмета аренды, поэтому и отсутствует корректировка положений договора в части смены собственника такой доли.

В данном случае речь идет о земельной доле, не выделенной в натуре. В случае выделения доли формируется соответствующий ей земельный участок, который и будет выступать предметом аренды. Данный факт свидетельствует о применении в полном объеме общих правил и требований ГК РФ.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Управление Росреестра по Смоленской области не имело правовых оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, равную 3948000/34274000.

Судебная коллегия обращает внимание апеллянта, что обременение арендными правоотношениями спорных долей в земельном участке, о регистрации перехода права собственности на которые просило общество, не могло свидетельствовать о наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поскольку регистрация права собственности на спорный земельный участок в силу вышеизложенной нормы не может прекращать, ограничивать или ущемлять права арендаторов (аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 04.03.2016 по делу N А35-4812/2015).

Ссылка управления на судебную практику отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку обстоятельства, установленные приведенными судебными актами, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, приняты с учетом конкретных обстоятельств дела.

На основании изложенного, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции, что приведённые в оспариваемом сообщении причины не могли являться основаниями для отказа государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности. Оспариваемое сообщение не соответствует Гражданскому кодексу Российской Федерации, Закону о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания незаконными выводов суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.05.2017 по делу А62-1602/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Мордасов

Судьи

Н.В. Еремичева Е.В. Рыжова