Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 января 2018 г. N Ф10-5827/17 по делу N А09-2572/2017

г.Калуга

29 января 2018 г.

Дело N А09-2572/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2018 года.

председательствующего судьи	Смирнова В.И.
судей	Бессоновой Е.В. Николаевой Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Шабалиным И.А.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (Брянская область, п.Прогресс, Трубчевский р-н, ул.Белгородская, д.2): Миронова О.А. - представитель по доверенности от 17.08.2016 N 1881;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г.Брянск, ул.3 Июля, д.27): Лансева Ю.В. - представитель по доверенности от 29.12.2017 N 2.48/8799;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу Управления Росреестра по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 14.06.2017 (судья Халепо В.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 (судьи Дайнеко М.М., Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А.) по делу N А09-2572/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (далее - ООО "Брянская мясная компания", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области, Управление, ответчик) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации N 32/020/028/2016-876 от 20.12.2016.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.06.2017 заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления в государственной регистрации N 32/020/028/2016-876 от 20.12.2016. Суд первой инстанции обязал Управление осуществить государственную регистрацию договора аренды N Д0501-8409 от 09.09.2016 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 решение Арбитражного суда Брянской области от 14.06.2017 по делу N А09-2572/2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Не согласившись с решением и постановлением апелляционного суда Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, приняв по делу новый судебный акт, указав на то, что спорный земельный участок не может быть объектом договора аренды, так как имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора. Помимо этого по мнению Управления, закон связывает возможность отчуждения доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом, соответственно, исходя из императивного характера указанной нормы права, государственная регистрация договора аренды земельного участка не могла быть осуществлена, то есть законодательство не предусматривает возможность передачи в аренду земельной доли без ее выдела в натуре.

В отзыве общество просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Представитель Управления в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель общества просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 09.09.2016 между ООО "Брянская мясная компания" (арендатор) и Шапаревым Е.Ю. (арендодатель), действующим от имени участников общей долевой собственности, заключен договор аренды N Д0501-8409 от 09.09.2016 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

15.09.2016 ООО "Брянская мясная компания" обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

28.09.2016 государственная регистрация приостановлена до 28.10.2016 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Закон N 122-ФЗ).

25.10.2016 государственная регистрация приостановлена до 25.01.2017 на основании заявления ООО "Брянская мясная компания" в связи с необходимостью представления дополнительных документов. В дальнейшем государственная регистрация возобновлена на основании заявления общества.

20.12.2016 государственным регистратором было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. В сообщении об отказе в государственной регистрации N 32/020/028/2016-876 от 20.12.2016, государственный регистратор указал на не устранение препятствий для проведения регистрации, а также сослался на положения статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд.

Решением Арбитражный суд Брянской области от 14.06.2017, оставленным в силе постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017, требования общества удовлетворены.

Не согласившись с решением и постановлением Управление обратилось с кассационной жалобой.

Суд округа считает, что при вынесении обжалуемых судебных актов суды правомерно руководствовались следующим.

Отказывая в проведении государственной регистрации договора аренды, управление указало на несоблюдение статьей 12 Закона N 101-ФЗ, так как земельная доля не была выделена в натуре, земельный участок, подлежащий передаче по договору аренды не сформирован.

В соответствии со статьей 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка.

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 N 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Таким образом, положения статьи 12 Закона N 101-ФЗ об ограничении полномочий участника долевой собственности по распоряжению своей долей без ее выдела, на которые ссылается Управление, не применимы к обстоятельствам настоящего дела.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (статья 26 Закона N 122-ФЗ).

По смыслу статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора.

Решение о передаче в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, принимается на общем собрании участников долевой собственности большинством голосов участников, присутствующих на собрании и владеющих в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на данный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники.

Решение общего собрания о передаче участка в аренду, а также условия этой передачи являются обязательными как для участников, голосовавших за принятие данного решения, так и для участников, которые голосовали против либо не принимали участия в собрании. При этом возможность принятия указанного решения не поставлена законом в зависимость от реализации права участника долевой собственности на выдел доли в натуре.

Указанная правовая позиция нашла отражение в определении ВС РФ от 22.03.2016 N 308-ЭМ15-15531, от 02.09.2014 N 18-КГ14-63.

Таким образом, учитывая наличие решения участников долевой собственности (спорного земельного участка), оформленного протоколом общего собрания от 09.09.2016 о передаче земельного участка в аренду, суды правомерно отклонили доводы Управления.

Дополнительным основанием для отказа к проведению государственной регистрации послужила незаключенность, по мнению ответчика, договора аренды ввиду несогласования сторонами его предмета.

Как указывает Управление, отсутствие установленных границ земельного участка не позволяет его индивидуализировать.

Согласно пункту 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Сведения о данном участке включаются в государственный кадастр недвижимости (части 6, 7 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Кадастровый номер земельного участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный земельный участок существует как единый объект зарегистрированного права (пункт 1 Приказа Государственного комитета РФ по земельной политике от 22.11.1999 N 84).

Аналогичные по смыслу понятия содержит действующий в настоящее время Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в связи с чем, с учетом сведений о спорном земельном участке, внесенных в кадастр, такой земельный участок не может быть признан несформированным, а ссылка в кадастровом плане на необходимость уточнения площади участка не препятствует приобретению и государственной регистрации прав на участок.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что в договорах купли-продажи, аренды и т.п. сторонами должно быть однозначно определено имущество, передаваемое по договору. В связи с этим межевание учтенных земельных участков может проводиться и после признания права собственности (иного вещного права) и его регистрации с целью уточнения сведений государственного земельного кадастра в случае противоречивости, недостаточности или отсутствия сведений, позволяющих однозначно определить земельный участок (положение его границ на местности) в качестве имущества, подлежащего передаче по сделке.

Спорный земельный участок имеет кадастровый номер, который указан в договоре аренды, наряду с его площадью.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционных инстанций пришли к правомерному выводу о том, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в государственной регистрации договора аренды, изложенный в сообщении N 32/020/028/2016-876 от 20.12.2016, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, указанный отказ в государственной регистрации является незаконным.

Арбитражный суд округа не установил нарушения судами норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения. В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы отнесены на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 14.06.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 по делу N А09-2572/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Н.Н. Николаева Е.В. Бессонова