Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2018 г. N 310-КГ18-5682 по делу N А09-2572/2017 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2018 г. N 310-КГ18-5682

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С.,

изучив кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 14.06.2017, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 по делу N А09-2572/2017 установил:

общество с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (далее - ООО "Брянская мясная компания", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области, Управление, ответчик) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации N 32/020/028/2016-876 от 20.12.2016.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.06.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления в государственной регистрации N 32/020/028/2016-876 от 20.12.2016. Суд первой инстанции обязал Управление осуществить государственную регистрацию договора аренды N Д0501-8409 от 09.09.2016 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что на государственную регистрацию был представлен договор N Д0501-8409 от 09.09.2016 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 18690000 кв. м. (уточненная площадь 16584000 кв. м.), кадастровый номер 32:13:0000000:33, расположенный по адресу: Брянская область, Клинцовский район, СПК "Волна" с\х паи.

Согласно данного договоров Шапарев Е.Ю., действующий от имени участников долевой собственности, на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:13:0000000:33, передает земельный участок в аренду ООО "Брянская мясная компания".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставной (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным способом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Кроме того, к сделкам в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются, в том числе и правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 32:13:0000000:33 образован как "единое землепользование" и состоит из земельных паев, которые принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности. Участок не сформирован и границы данного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается данными ГКН, в частности, кадастровым паспортом земельного участка N 32\201\16-207458, выданным 06.07.2016 филиалом ФГБУ ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Брянской области.

Таким образом, указанный земельный участок не может быть объектом договора аренды, так как отсутствует согласованное условие о предмете договора.

Закон связывает возможность отчуждения доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участнику долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом. Государственная регистрация договора аренды земельного участка не могла быть осуществлена в силу статьи 12 Закона N 101-ФЗ.

В рассматриваемом случае заявителем не представлено доказательств, подтверждающих выдел земельного участка в счет условной земельной доли из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 09.09.2016 между ООО "Брянская мясная компания" (арендатор) и Шапаревым Е.Ю. (арендодатель), действующим от имени участников общей долевой собственности, заключен договор аренды N Д0501-8409 от 09.09.2016 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

15.09.2016 ООО "Брянская мясная компания" обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

28.09.2016 государственная регистрация приостановлена до 28.10.2016 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

25.10.2016 государственная регистрация приостановлена до 25.01.2017 на основании заявления ООО "Брянская мясная компания" в связи с необходимостью представления дополнительных документов. В дальнейшем государственная регистрация возобновлена на основании заявления общества.

20.12.2016 государственным регистратором было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. В сообщении об отказе в государственной регистрации N 32/020/028/2016-876 от 20.12.2016, государственный регистратор указал на неустранение препятствий для проведения регистрации, а также сослался на положения статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего.

В силу статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка.

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 N 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Таким образом, положения статьи 12 Закона N 101-ФЗ об ограничении полномочий участника долевой собственности по распоряжению своей долей без ее выдела, на которые ссылается Управление, не применимы к обстоятельствам настоящего дела.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (статья 26 Закона N 122-ФЗ).

По смыслу статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора.

Решение о передаче в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, принимается на общем собрании участников долевой собственности большинством голосов участников, присутствующих на собрании и владеющих в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на данный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники.

Решение общего собрания о передаче участка в аренду, а также условия этой передачи являются обязательными как для участников, голосовавших за принятие данного решения, так и для участников, которые голосовали против либо не принимали участия в собрании. При этом возможность принятия указанного решения не поставлена законом в зависимость от реализации права участника долевой собственности на выдел доли в натуре.

Учитывая наличие решения участников долевой собственности (спорного земельного участка), оформленного протоколом общего собрания от 09.09.2016 о передаче земельного участка в аренду, суды правомерно отклонили доводы Управления.

Признав несостоятельной ссылку Управления на то, что спорный земельный участок не индивидуализирован, суды исходили из положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно пункту 1 статьи 45 названного Федерального закона государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Сведения о данном участке включаются в государственный кадастр недвижимости (части 6, 7 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Судами установлено, что спорный земельный участок имеет кадастровый номер, который указан в договоре аренды, наряду с его площадью.

При указанных обстоятельствах суды правомерно признали отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в государственной регистрации договора аренды, изложенный в сообщении N 32/020/028/2016-876 от 20.12.2016, не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации определил:

отказать в передаче кассационной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова